投资要点

近期H 股房企大涨，我们认为主要源于主流房企1 月销售表现大超行业以及相对A 股而言H 股估值低、分红高，并主要由于后者吸引了大陆资金南下，但该逻辑本并不适用于A 股，短期可能略有带动作用。近期销量方面，一二线成交同比降幅再扩大，三线城市连续5 月形成强对冲，2 月销量可能再超预期，但3 月将遇高基数效应。而回到A 股地产自身逻辑，过去在小周期拐点处的股价逻辑为：销量增速转负->股价见底->政策放松->

销量增速见底，按照过去逻辑，由于目前销量还未转负而担忧后续还有下跌压力，并等待政策拐点，但由于目前去库存还在继续，本轮周期并未走完，还未达到周期拐点处，并且楼市因城施策下可能并不会有出现统一的全国政策拐点，过去逻辑的适用性也将不强，同时即使有下跌压力也将由于目前机构的房地产持仓已创历史新低而没有多少下跌空间，我们认为后续A 股地产逻辑更多呈现的将是分化，其中，一二线城市由于库存低、基本面和政策面反向，呈现量缩价稳，看好一二线城市存量资源和增量获取资源优秀的房企，而三四线由于库存高、基本面和政策面正向，呈现放量价稳，看好大城市周边的强三线城市布局的高成长型房企。我们维持近期2017 年房地产投资策略观点“周期淡化，资产为王”，同时关注到目前板块配置创历史新低、优质成长股估值偏低可提供足够安全垫、以及三线城市成交持续放量，因而维持推荐：1）优质资源型：招商蛇口、首开股份、北京城建、浦东金桥、冠城大通、新湖中宝、中洲控股；2）二三线成长型：新城控股、荣盛发展、华夏幸福、光明地产；3）央企整合：保利地产、南国置业；4）优质转型：华鑫股份、嘉宝集团、华业资本等。

支撑评级的要点：

近期港股大涨分析：H 股房企大涨源于销售好和低估值，并低估值吸引增量资金是关键，但并不适用于A 股，可能略有带动作用。

我们认为近期H 股地产股大涨主要有两个原因：1）近期主流A、H 房企1月销量增速超50%VS 同期69 个城市-24%的表现，大超市场预期；2）目前H 股地产股相对A 股估值分别为PE：7.9 倍VS12.5 倍、PB：0.9 倍VS1.8 倍和股息率：4.8%VS1.8%，估值折价超50%，并且由此低估值吸引了大陆资金的南下，并且PE 和涨幅的负相关关系以及股息率与涨幅的正相关关系说明了资金看中的是低估值和高分红。因而，本轮H 股地产股上涨逻辑并不适用于A 股，但可能略有带动作用。

近期楼市销量分析：一二线成交同比降幅再扩大，三线城市连续5 月形成强对冲，2 月销量可能再超预期，但3 月将遇高基数效应。

自16 年10 月开始新一轮热点城市调控以来，一二线城市成交同比不断扩大，一线/二线分别由16 年10 月+5.1%/-6.5%降幅扩大至17 年1 月-42.5%/-39.7%，而三四线城市成交却形成了较强的对冲，其中尤其三线成交表现抢眼，三线城市自16 年10 月至17 年1 月中，成交面积同比分别高达+76%、+28%、+40%%和+22%（2 月前7 天+33%），连续5 个月形成前对冲，另外，考虑到2 月有效成交天数将环比持平、同比增长18%，2 月销量可能再超预期，但3 月将遇到高基数效应。

A 股地产逻辑思考：周期没走完、城市间分化，一二线基本面与政策反向看资源型房企、三四线基本面与政策同向看强三线开发房企。

过去在小周期拐点处的行业逻辑为：销量增速转负->股价见底->政策放松->销量增速见底。但上述逻辑更多基于是一个完整的周期，但目前还在去库存周期中，这轮周期还没走完，还未走到周期拐点处，因而行业逻辑可能略有变化或分化，其中，一二线城市由于库存低，价格跌不下来，导致后续一二线基本面和政策面是反向的，呈现量缩价稳，其中一二线优质资源房企变现或更好，尤其一二线城市存量资源和增量获取资源优秀的房企，而三四线由于库存高、价格涨不上去，并政府希望今年三四线继续去库存、对冲全国销量和投资的下滑，导致后续三四线基本面和政策面是正向的，呈现放量价稳，其中强三四线开发房企表现或更优，尤其在大城市周边的强三线城市布局的高成长型房企。