月度观点

2016 年1-12 月房地产开发投资同比+6.9%，较1-11 月扩大0.4ppt，单月同比+11.1%，较11 月扩大5.3ppt；新开工同比+8.1%，较上月扩大0.4ppt，单月同比+12.5%，较11 月扩大9.2ppt；12 月开发投资和新开工同比涨幅扩大源于低基数效应，但考虑到16 年上半年开发投资相对高基数，同时16 年下半年土地成交同比转负将延后半年传递至17 年上半年新开工涨幅回落，因而预计17 年上半年投资增速也将逐步回落，维持全年投资增速弱V 型走势及全年3.7%的预测。1-12 月销售面积和销售金额分别同比+22.5%和+34.8%，较1-11 月分别回落1.9 和2.7ppt，其中12月销售面积单月同比+11.8%，较11 月扩大3.9ppt，并且单月环比+38.9%，表明12 月调控政策效应有所减弱，另根据高频数据表明一二线城市销量降幅略有企稳、三四线城市销量上涨继续有力对冲，但同时我们认为三四线城市的放量更多源于承接一二线城市外溢需求，其放量持续性存疑，并且考虑到16 年3-4 月份的高基数，预计后续成交大概率继续缩量，我们维持全年销售面积增速弱V 走势以及全年-10%的预测。我们维持近期2017 年房地产投资策略观点“周期淡化，资产为王”，强调“资产价值”

在2017 年选股标准中的重要性，并且依然认为年中政策有结构性修复的可能性，主要推荐：1）优质资源型：招商蛇口、首开股份、北京城建、浦东金桥、冠城大通、新湖中宝、中洲控股；2）二三线成长型：新城控股、荣盛发展；3）央企整合：保利地产、南国置业；4）优质转型：华鑫股份、嘉宝集团、华业资本、广宇集团等。

支撑评级要点

12 月开发投资和新开工增速扩大，17 年仍将面临下行压力1-12 月房地产开发投资同比+6.9%，较1-11 月扩大0.4ppt，12 月单月同比+11.1%，较11 月扩大5.3ppt，但单月环比-2.3%，表明涨幅扩大系上年低基数效应所致；新开工面积同比+8.1%，较1-11 月扩大0.4ppt，单月同比+12.5%，较11 月扩大9.2ppt，并单月环比+12.2%，表明年末开工略有回升；竣工面积同比+6.1%，较1-11 月回落0.3ppt；施工面积同比+3.2%，较1-11 月扩大0.2ppt；土地购置面积同比-3.4%，较1-11 月收窄0.8ppt，虽年末土地市场略有回暖，但全年仍呈现缩量势态。考虑到16 年上半年开发投资相对高基数，同时16 年下半年土地成交同比转负将延后半年传递至17 年上半年新开工涨幅回落，因而预计17 年上半年开发投资增速也将逐步回落，维持全年开发投资增速弱V 型走势以及全年3.7%的预测。

一二线销量降幅企稳、三四线有力对冲，17 年销量下行压力加大1-12 月商品房销售面积同比+22.5%，较1-11 月回落1.9ppt，12 月单月同比+11.8%，较11 月扩大3.9ppt，并单月环比+38.9%；销售额同比+34.8%，较1-11 月回落2.7ppt，12 月单月同比+18.5%，较11 月扩大5.3ppt，并单月环比+37.2%；销售均价7,476 元/平米，同比+10.1%，较1-11 月回落0.6ppt。12 月商品房销量单月同比涨幅扩大及环比大幅增长，表明在12 月调控政策效应有所减弱，另外根据我们69 城高频数据显示，12 月一、二、三、四线销售面积同比分别为-21%、-32%、+40%和+24%，同期12 月环比分别为+21%、+13%、+26%和+23%，表明一二线城市销量降幅略有企稳、三四线城市的销量上涨继续有力对冲，但同时我们认为三四线城市的放量更多源于承接一二线城市外溢需求，其放量持续性存疑，并且考虑到16 年3-4 月份的高基数，预计后续成交大概率继续缩量，我们维持全年销售面积增速弱V 走势以及全年-10%的预测。

年末销售回款增速扩大、仍为主要资金来源，预示投资意愿依然较弱1-12 月房地产开发企业合计资金来源同比+15.2%，较1-11 月扩大0.2ppt。

国内贷款增速扩大至+6.4%；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比+31.9%，较1-11 月回落1.4ppt，但12 月单月同比+21.4%，较11月扩大3.3ppt，表明年末销售回款增速扩大；其中定金及预收款和按揭贷款增速分别29.0%和46.5%，并且合计占比达46.0%，进一步扩大0.3ppt，较15 年年末大幅增加6.7ppt，显示流动性持续宽松背景下，房企销售回款增速处于高位，构成房企投资的主要资金来源，而再投资比例却维持低位，投资和新开工仍处于相对低位、并仍有下行压力。