投资要点

通过支出法、收入法及投入产出分析法，我们估算房地产行业本身及产业链对我国GDP 影响占比略超21%，其中前者占比约11%，后者占比约10%，大比重显示房地产依然是国民经济支柱产业；并且通过投入产出表分析可知，房地产对上下游的需求拉动效应高达近3 倍，因而房地产对经济影响依然举足轻重；但与此同时，房地产对经济的增长贡献率却逐步走低，自14 起房地产对GDP 增长进入拖累阶段，贡献率分别由13 年14.2%快速下降至14 年4.3%、15 年1.1%，房地产投资增速持续放缓是主因；回顾2016年，投资略回暖和价格大涨将推动占比和贡献率略有回升，但由于房地产投资增速仍持续低于固定资产投资增速，因而并不改变前者占后者比重的继续下行，并17 年房地产投资增速进一步放缓也将是大概率事情，因而17 年房地产对经济增长的拖累压力犹存；考虑到目前房地产大比重却小贡献的现状，并参考相同背景下2014 年政策走势，我们依然认为2 季度房地产行业存在政策结构性放松可能，维稳为先。我们维持近期2017 年房地产投资策略观点“周期淡化，资产为王”，主要推荐：1）优质资源型：招商蛇口、首开股份、北京城建、浦东金桥、冠城大通、新湖中宝、中洲控股；2）央企整合：保利地产、南国置业；3）二三线成长型：新城控股、荣盛发展；4）优质转型：华鑫股份、嘉宝集团、华业资本、广宇集团等。

支撑评级的要点

总量分析：目前房地产及上下游对我国GDP 的影响占比略大于21%通过支出法和收入法分析，我们估算15 年房地产本身对GDP 占比11.0%，对其增长贡献率1.1%，其中占比还略低于美、日、英、俄等国的14 年平均占比12.1%；通过投入产出表分析，我们估算12 年房地产对产业链上下游带动（包括投资带动和需求带动）影响GDP 占比略大于10.3%，因而估算目前房地产及产业链对我国GDP 影响占比略大于21%。

近期趋势：14 年起房地产投资下降导致对GDP 增长进入拖累阶段过去3 年，房地产本身对GDP 占比和增长贡献率均呈现逐步下降趋势，占比和贡献率分别由13 年12.2%/14.2%下降至2014 年11.7%/4.3%、15年11.0%/1.1%，下降主要源于房地产开发投资增速的持续放缓及行业毛利率下行所致，并贡献率远低于占比表明房地产对GDP 从14 年开始已进入到拖累阶段；预计16 年投资回暖和价格大涨将推动占比和贡献率回升。

行业自身：房地产投资贡献GDP 占6.4%，房地产消费贡献占5.3%支出法下，a）房地产投资：由98-02 年拉动阶段、03-13 年相对平衡阶段和14 年至今拖累阶段组成，对GDP 平均占比和平均增长贡献率分别为5.7%/9.3%、7.4%/8.1%、6.8%/-2.3%，15 年为6.5%/-4.5%，拖累主要反映的是投资增速放缓；b）房地产消费：对GDP 占比和增长贡献率分别由07 年的6.2%/4.1%小幅变动至15 年的5.3%/4.2%，再提升至16 年的5.4%/6.3%，贡献率提升反映的是城镇住宅存量提升和房价、租金上涨。

产业链：房地产对上下游拉动效应近3 倍，拉动影响占GDP 10.3%投入产出表中，房地产行业主要通过“房地产”和“房屋建筑”两个分类来体现，两者完全消耗系数合计分别为0.57 和2.38，表明前者体现第三产业属性，而后者体现房地产开发投资影响部分，两者完全消耗系数合计为2.96，即房地产对上下游需求拉动效应高达近3 倍；此外，我们估算房地产拉动上下游对GDP 影响占比略超10.3%，包括投资带动和需求带动。

展望17 年：投资趋弱、价格稳定，奠定房地产对GDP 仍处拖累阶段基于我们17 年策略中对于今年量缩价稳、加库存有需求、但缺乏弹性的判断，传导到房地产投资增速或将进一步放缓，而政府仍将保持固定资产投资增速稳定，房地产投资占比固定资产投资比例或继续下行，房地产投资或将继续拖累GDP，不过库存低位叠加加库存缺乏弹性导致今年可能出现价格稳定、局部上涨局面，将使房地产消费的贡献小幅扩大，但总体验而言，2017 年房地产对经济增长的拖累压力犹存。