事件：南京和苏州相继出台了《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》和《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》，调整了商品房贷款首付比例和土地公开出让竞价细则。

住房信贷差别化政策持续推进：南京和苏州均维持首次及首套购房首付比例不变，提升了拥有一套住房再次申请商业性贷款的客户首付比例，其中南京提升5%，苏州提升10%。在限购方面，苏州非本市户籍居民购买第二套住房要求提供一年个税或社保缴纳证明。此次政策加强了对投资性需求的抑制，符合中央行业调控差别化信贷的方向。

考虑到本次改善型需求首付比例调整幅度不大，对市场整体需求实质性影响有限，但对购房者预期将产生一定影响。其他市场过热的二线城市后续或跟进出台类似政策，二线城市市场今年下半年及明年销售增速出现回落是大概率事件。

提高竞价门槛，严控出让价格：南京和苏州均设立土地出让市场指导价，设立最高限价，并将预售条件与土地出让价格挂钩。同时苏州缩短了全额缴纳出让金期限为2 个月（超过市场指导价后）。考虑到预售条件趋于严厉后对整体周转率以及出让金缴纳周期缩短对现金流的影响，开发商拿地及资金管控能力的重要性将提升，利好龙头品牌开发商，后续区域市场集中度有望进一步提升。控制地价政策在短期内将抑制房价的过热上行，但随着预售政策严厉，变向缩减了供应，二线城市房价后续走势仍需关注土地供应量的变化。

维持行业增持评级。2016 年，房地产板块投资策略是“百舸竞争流，花开直须折”；对于今年销售火爆的二线城市（南京苏州合肥厦门）而言，此次政策的出台市场已预期，对板块预期影响有限。推荐：1）龙头房企全面受益于降息降准和再融资全面松绑，风格切换下受益最为明显，推荐：保利地产、招商蛇口、万科A、华侨城A；2）“转型牛”标的，推荐：广东明珠、阳光股份、皇庭国际、大名城、苏宁环球、天健集团；3）区域主题，受益：西南区域（金科股份）、京津冀（华夏幸福、荣盛发展、北京城建、首开股份）、珠海区域（格力地产）、大上海；4）国企改革推荐标的：南国置业、华侨城A、招商蛇口。