经济转向企稳复苏，期待地产供需政策共振

2022 年的房地产市场在基本面下行和人口见顶回落中画下句点。但我们认为随着防疫政策优化和经济企稳复苏，以及供给端保优质主体、保交付的初见成效，需求端政策效力有望在2023 年得到更好显现，从而加速房地产销售企稳复苏，从根本上化解行业困境。在行业复苏和政策呵护的大背景下，我们持续看好房地产板块的贝塔机遇，看好优质头部房企将融资优势转化为拿地和销售优势，在房地产向新发展模式过渡的进程中占得先机。

开发投资仍然承压，保交付助力竣工处于修复通道12 月全国房地产开发投资同比下滑12.2%，全年累计下滑10.0%，有数据以来首次出现全年累计下滑。从拿地、开工、施工、竣工等数据的情况来看，2023 年开发投资仍将面临一定压力。1、12 月300 城住宅类土地供求继续同比下滑，流拍率在供应收缩的背景下有所降低，但溢价率仍然处在低位，反映土地市场热度仍然较低。2、新开工同比延续大幅下滑，停工面积仍然较高，导致施工面积同比降幅继续扩大。3、保交付和防疫优化推动竣工延续修复，但仍有近半数项目复工情况不理想。

需求端继续发力，有望加速销售企稳复苏

12 月全国商品房销售面积和金额同比下降31.5%、27.7%，降幅较11 月收窄1.8、4.5pct，全年累计下滑24.3%、26.7%，70 城新房、二手房房价延续环比下跌。12 月以来，地产需求端表态和政策都在进一步发力：中央经济工作会议将住房改善纳入扩大内需范畴，住建部部长支持降低首套房首付和贷款利率，央行建立房贷利率-房价动态调整机制。随着防疫政策优化，我们预计线下买房场景受疫情干扰降低，经济复苏有望提振居民的收入预期，融资端和保交付政策有望提振居民对于房企的信心，前期各类需求端政策效力有望得到更好体现，共同推动地产销售在23Q2 企稳复苏。

三箭齐发取得初步成效，改善优质房企资产负债表12 月全国房地产开发企业到位资金同比下降28.7%，降幅较11 月收窄6.7pct，全年累计下滑25.9%。11 月以来房地产融资政策三箭齐发，已经取得初步成效，地产信用风险蔓延的趋势得到初步抑制。2023 年1 月10 日，央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，明确2023 年地产金融政策将以“改善优质头部房企资产负债表”为核心，传递出“保优质主体”的积极信号。结合需求端、保交付政策的协同发力，我们预计将共同推动行业纾困和信用风险的消解。

投资建议

重点推荐1）A 股开发：华发股份、万科A、招商蛇口、滨江集团、建发股份、新城控股、金地集团；2）具备资源整合空间的房企：城建发展、华联控股；3）港股开发：华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：

华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、招商积余、新大正。

风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。