利率-房价联动常态化，需求端托底意志坚决

5 日晚，央行、银保监会官网发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3 个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，若房价同环比连续3 个月均上涨，则恢复下限。此次首套房贷利率政策调整意味着需求侧托底政策再加码，据5 日晚央视新闻消息，住建部长倪虹也表示大力支持首套房需求，支持降低首付比以及首套利率，意味着需求端或还有政策空间。从“929”政策的实施效果来看，我们对于新政推动“稳需求”持积极态度，房地产板块将迎来贝塔机会。

房贷利率-房价联动机制进入常态化，长效机制再优化

2022 年9 月29 日，央行、银保监会已经开启首套房贷利率的调整，对于22 年6-8 月新房价格同环比连续下降的城市，当年第四季度可自主决定首套房贷利率下限的调整，新政意味着首套房贷利率-房价联动机制常态化，有房价下行压力的城市，其首套房贷利率可不设下限，而房价持续3 月回升的城市，回归正常管理机制。据统计局70 城房价数据，去年9-11 月新房均价同环比持续下降的城市数达38 个，而6-8 月符合条件的城市数仅为23个。70 城中，有13 个二线城市以及25 个三线及以下城市在今年一季度符合突破全国首套利率下限的条件，其中有22 个城市在本季度新获资格。

22Q4 多数城市选择下调房贷利率下限，改善楼市信心亦有积极效用

据贝壳数据显示，22Q4 符合条件的23 个城市中，共有15 个城市首套利率下限低于全国水平，其中下调至3.95%的有5 个（昆明、大连、安庆、济宁、大理），至3.90%的有7 个（天津、武汉、贵阳、襄阳、包头、桂林、宜昌），调至3.80%的有3 个（石家庄、温州、泉州）。调整时间普遍在10-11 月，据中指院数据，下调首套利率对市场起到改善作用，这些城市合计销售面积环比止跌回升，从11 月的-8%升至12 月的59%，同比降幅从11 月的44.5%收窄至12 月的11.9%，15 城中， 7 城房价打破了连续3 月同环比下行的趋势。我们预计23Q1 将有更多的城市加入这一队伍，助力需求侧信心修复。

需求侧托底政策再加码，关注行业贝塔机遇

此次首套房贷利率政策调整意味着需求侧托底政策再加码，从“929”政策的实施效果来看，我们对于新政推动“稳需求”持积极态度，尽管需求端信心水平的惯性相对于供给端更大，但随着供需两端政策持续发力，我们认为信心的修复值得期待，房地产板块将迎来贝塔机会，重点推荐：1）A 股开发：华发股份、万科A、新城控股、招商蛇口、金地集团、建发股份、滨江集团；2）具备资源整合空间的房企：华联控股；3）港股开发：中国海外发展、华润置地、龙湖集团；3）物管公司：华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、招商积余、新大正。

风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。