地产成为扩需求核心渠道，防风险仍为主基调

中央经济工作会议在北京举行，我们认为本次会议地产相关表述的重点在于扩需求和防风险，“房住不炒”排序明显后置。11 月统计局数据显示房地产基本面正在二次探底，但中央经济工作会议和副总理的地产表态均传递出更加积极的政策信号，我们看好针对市场托底和房企纾困政策的持续演绎，建议继续沿着“第三支箭”发掘投资机遇。重点推荐：1）A 股开发：新城控股、金地集团、招商蛇口、滨江集团、建发股份；2）大股东具备资源的房企：华联控股；3）港股开发：龙湖集团、华润置地、中国海外发展；4）物管公司：万物云、中海物业、保利物业、招商积余、新大正。

扩需求：地产需求端政策仍有较大的放松空间

扩需求方面，在“着力扩大国内需求”的部分强调“支持住房改善”，将释放地产购买力放到了扩需求的核心渠道。11 月以来（截至12 月18 日），根据各地政府网站，我们统计到53 次地方层面的地产调控放松，其中北京（通州区部分地区）、杭州、成都、西安、武汉、南京等一二线城市对于限购或限贷政策进行了调整。考虑到明年稳增长的权重提升，扩大内需是重中之重，恢复和扩大消费被摆在优先位置，我们认为地产需求端政策仍有较大的放松空间，重点城市限购、首套房认定标准、首付比例、二手房指导价、房贷利率等方面都有进一步调整的可能。需求企稳才能从根本上消解行业风险。

防风险：托底意味更强，加速政策落地

防风险方面，增量表述是“有效防范化解优质头部房企风险”，较此前各部委支持优质房企的相关表述更进一步，托底意味更强，有利于当前尚未出险的优质民营以及混合制所有企业预期改善。11 月以来，地产供给端政策频发，“第二支箭”、“金融16 条”、保函置换预售监管资金、地产股权融资等政策出台后，商业银行、交易商协会、交易所、房企等方面均做出积极响应，我们预计这些政策的落地速度将进一步提升，尽快实现优质房企融资现金流的企稳，稳住负债端、增厚权益端，静待资产端触底企稳。

重提“支柱产业”，期待“新的举措”

此外，12 月15 日国务院副总理刘鹤的地产表态也有两个关注点。其一为“房地产是国民经济的支柱产业”，上一次中央提出“房地产支柱产业”要追溯至2008 年的中央经济工作会议，此后在2015 年9 月、2021 年12 月分别被人民日报、时任国家统计局局长宁吉喆提及，此次重申也意味着房地产行业依然举足轻重，其平稳发展对国家经济至关重要。其二为“正在考虑新的举措”，当前融资端“三箭齐发”，需求端“因城施策”，我们也期待后续更多政策落地。

风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。