基本面二次探底，政策改善依然可期

11 月统计局数据显示房地产基本面正在二次探底，但11 月以来行业供给侧三箭齐发，针对房企的纾困步伐逐步加大。我们看好针对市场托底和房企纾困政策的持续演绎，防控政策的优化也有望加速房地产需求端的企稳回升，从根本上化解行业困境。

开发投资同比增速创出历史新低

11 月全国房地产开发投资同比下滑19.9%，增速创出历史新低，拿地、开工、施工、竣工等单月降幅均进一步走阔，预示着开发投资未来仍将面临一定压力。1、11 月300 城住宅类土地成交建面再次同比下滑，结合溢价率和流拍率来看，土地市场表现仍然偏弱。2、新开工同比增速亦创出历史新低，停工面积仍然较高，导致施工面积同比降幅继续扩大。3、环比角度来看，保交付金融支持助力下，竣工延续修复。

销售二次探底，防控优化后需求端政策效力有望逐步显现11 月全国商品房销售面积和金额同比下降33.3%、32.2%，降幅较10 月扩大10.1、8.5pct，出现二次探底的趋势，70 城新房、二手房房价延续环比下跌。12 月以来，市场筑底的态势未有明显改观，根据Wind 的数据，12月1-14 日60 城新房销售面积同比-31%（11 月-34%）。11 月以来，北京（通州区部分地区）、杭州、成都、西安、武汉、南京等一二线城市对于限购或限贷政策进行了调整，需求端政策进一步发力仍然可期。此外，防控政策的优化或将加速新房销售的复苏，需求端政策的效力或将得到更好体现。

供给端纾困提速，融资现金流改善仍需等待实际落地11 月全国房地产开发企业到位资金同比下降35.4%，连续17 个月同比下滑，同比降幅较10 月扩大9.4pct。11 月以来房地产供给端三箭齐发，房企纾困步伐逐步加大。尤其在11 月28 日证监会放松房地产股权融资后，我们统计到已有11 家房企公布再融资意向/预案，部分港股上市房企也完成了配股。但房地产融资现金流的改善只能边际缓解困境房企的资金压力，且仍需等待政策的实际落地，只有销售现金流企稳才能从根本上化解房企的流动性问题。

投资建议

我们仍然建议关注“第三支箭”带来的板块机遇，持续跟踪方案落地进展。

我们认为“第三支箭”将沿着三条逻辑线循循展开：1、央国企并购整合+配套融资；2、未出险房企（尤其是民企）资源整合+再融资；3、出险民企通过股权再融资引入战投、改善现金流等。重点推荐：1）A 股开发：新城控股、金地集团、招商蛇口、滨江集团、建发股份；2）大股东具备资源的房企：华联控股；3）港股开发：龙湖集团、华润置地、中国海外发展；4）物管公司：万物云、中海物业、保利物业、招商积余、新大正。

风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。