净利持续承压，静待供需政策纾困带来市场修复

Q3 行业格局改善尚未出现，净利润增速再创历史新低，毛利率与净利率持续寻底；而修复画卷也徐徐展开，销售、融资同比降幅较H1 略收窄，供需两端政策纾困节奏加快，我们期待更多市场托底和房企纾困的政策空间。建议继续关注有机会将融资优势转化为拿地和销售优势的央国企和少数头部民企。重点推荐1）A 股开发：招商蛇口、滨江集团、建发股份、金地集团、万科A、新城控股；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展、美的置业；3）物管公司：保利物业、万物云、招商积余、中海物业、新大正；4）转型房企：华联控股、鲁商发展。

业绩：归母净利同比降幅较上半年扩大，毛利率延续平缓下行前三季度A 股上市房企总体营收同比下降14%，增速较2021 年全年下滑26pct，较2022H1 收窄1pct。归母净利润同比下降64%，降幅较2021 全年扩大4pct。总体房企毛利率与净利率持续下行，分别较2022H1 降低0.9、0.6pct，ROE 较2022H1 回升0.4pct 至2.2%。龙头房企ROE 指标改善带动总体房企ROE 回升，而中小房企盈利能力进一步受挫。2022 年前三季度房地产市场持续走弱，受供给端地价高企、信用危机，需求端销售困境、预期转弱影响，房企业绩不断承压，盈利能力持续下滑。其中龙头房企彰显稳健特质，盈利优势再扩大。

销售：销售同比降幅较上半年小幅收窄

前三季度A 股上市房企总体“销售商品提供劳务收到的现金”同比下降31%，增速较2021 年下滑41pct，较2022 上半年回升3pct。截至三季度末，总体房企预收账款营收覆盖率为2.1 倍，较2021 年前三季度提升0.2 倍。

2022Q1-3 市场景气度持续低迷，但9 月底到十一黄金周之前房企积极推盘，成交情况有所回升，各梯队房企销售和回款水平较2022 上半年小幅好转。

而房企预收账款增速均有不同程度下降，已售未结资源水平降低。

扩张：房企普遍随行就市，补库存态度审慎

前三季度A 股上市房企总体购买商品接受劳务支付的现金同比下降32%，较2021 年全年下滑37pct，较2022 上半年回升5pct；以该指标除以“销售商品提供劳务收到的现金”衡量房企拿地和施工强度，前三季度总体房企为74%，较2021 年上升3pct。尽管销售还尚未回暖，但三季度外部扰动对开工施工的影响已经有所转弱，并且是供地的小高峰期，总体房企拿地、施工情况有所好转，其中龙头房企投资态度回暖较多，结合我们对地市的跟踪，其对于强经济区位+高能级城市的组合更为青睐。

融资：总体杠杆较上半年回升，龙头房企财务水平保持较优前三季度A 股上市房企总体筹资活动现金流入总额10784 亿元，同比下降27%，降幅较2021 年末扩大16pct，较2022 上半年回升4pct；三季度末整体房企净负债率为75%，较2021 年末上升10pct；整体房企扣除预收账款的资产负债率为71%，较2021 年末降低1pct；整体房企货币资金/短期负债的比重为102%，较2021 年末降低30pct。2022Q1-3 房企持续去杠杆，但销售回款收缩幅度以及资金紧缺程度较去杠杆幅度更大，短期偿债压力有所提升。龙头房企有息负债规模同比回正，融资优势进一步扩大。

风险提示：行业下行风险；行业政策风险；部分房企经营风险。