策略：供给侧逻辑持续演绎，关注优质央国企及头部民企即使行业基本面下行，但22 年以来部分国央企在资本市场上表现优异，市值依然创新高，拿地战略5 年来首次成为股价表现核心变量。我们认为2023年需求市场有望逐步企稳恢复，同时也可期待更多政策释放，因此当前具备融资优势和土地储备的房企有望在2023 年迎来更多的成长空间，建议继续关注相关央国企和少数头部民企。重点推荐1）A 股开发：华发股份、建发股份、招商蛇口、滨江集团、万科A、金地集团；2）港股开发：华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）转型房企：华联控股、鲁商发展。

行业：供给侧改革初见成效，但修复裂痕尚需时日2020 年以来房地产行业供给侧改革初见成效，居民杠杆率稳步下行，监管部门表态房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转，我们认为后续政策空间可以抱以更加积极的态度，但行业和企业修复尚需时日。2022Q1-3 新房市场均延续21 年下半年以来的调整趋势，新房累计销售额同比-26%，改善型需求成为主流。二手房相对更具韧性，已率先开始修复之旅，房价仍处于下行区间，但核心城市坚挺。库存层面，狭义库存绝对量持稳，但去化率重回高位。土地市场热度成交量收缩，长三角等区域土地出让占比提升，个别地方政府通过提升推地质量、取消限价等措施鼓励投资。

政策思路：三个托底——稳需求，托信用，保交楼稳需求：年初至今，各地方政府政策放松频次明显增多，因城施策力度不断加大，逐渐向高能级城市蔓延。政策呈现如下特点：逐步解放主流城市限购区、优化“认房又认贷”政策、房贷利率加速下行、存量房政策多管齐下、“因城施策”与租赁、生育等国家导向结合；托信用：以信用保护工具、中债增信为代表的融资支持政策持续加码，彰显对民企最后护城河的坚守；保交楼：这是供需两端稳预期、稳信心的关键环节。7 月以来从中央到地方均有相应的密集举措，专项借款有望成为纾困活水。郑州作为纾困样本城市，三季度以来持续推进项目实质性复工。

2023 年核心判断：2 个视角看待需求和投资

2023 年房地产行业面临着较大的不确定性，我们基于保守（政策保持当前力度）和积极（政策空间进一步打开）两个预期来展望。保守预期下，我们假设行业沿着当前的政策框架前行，预计明年销售面积、销售额、新开工面积、施工面积、竣工面积以及房地产投资同比增速分别为-2.9%、-3.9%、-17%、-5.1%、-10%和-6.3%，积极预期下，经济不确定性消除，将带来销售投资的修复提前，我们预计前述指标同比增速分别为5.6%、6.6%、-15%、-1.8%、0%和0.3%。

企业：国进民退格局进一步演绎，物管承压而代建新兴2022Q1-3 百强房企销售额同比降幅在4 月创出年内最大值后震荡修复，9月收窄至30.7%。国企销售复苏明显优于民企，且两者的差距持续拉大。整体融资环境未见明显改善，2022 年以来再次出现净偿还。央国企相对民企的融资优势仍在进一步凸显。拿地策略上，民企投资进一步收缩，地方城投平台加大托底力度，龙头房企拿地愈发谨慎。建设类央国企拿地积极。受地产下行、经济承压等多重因素影响，22H1 上市物管公司规模扩张、财报表现、多元服务等方面的情况不甚理想。央国企业绩和估值同样优于民企。代建业务方面，多重催化下规模加速扩张，我们认为未来有望保持较快增长。

风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。