继续聚焦央国企和部分头部民企，关注政策空间和效果9 月开发投资继续双位数同比下滑，销售仍在筑底，房企个体信用风险仍存，但全国性宽松政策已在连续发力。7 月28 日政治局会议已明确稳定市场的优先级，9 月以来的政策组合拳说明需求侧政策还有进一步蔓延的空间，地方层面保交楼亦有较多进展，我们期待后续更多针对市场托底和房企纾困的政策，以及政策向销售的逐步传导。建议继续关注有机会将融资优势转化为拿地和销售优势的央国企和少数头部民企。

开发投资延续双位数同比下滑

9 月全国房地产开发投资仍然录得双位数同比降幅，拿地、开工、施工、竣工等指标表现仍不理想，预示着开发投资仍将面临一定压力。1、9 月300城住宅类土地成交建面绝对规模仍处于2015 年以来同期的最低水平，结合仍然低迷的溢价率和较高的流拍率，整体来看土地市场仍然较为冷清。2、新开工同比下滑，停工面积同比上升，导致施工面积同比降幅扩大。3、各地保交付政策逐步发力，竣工累计同比降幅延续修复。

销售筑底未有明显改观，全国性宽松政策频现

9 月全国商品房销售同比降幅继续收窄，房价下跌趋势仍在延续。而10 月以来，60 城新房销售面积同比降幅再次扩大，市场筑底的态势未有明显改观。10 月1-21 日60 城新房销售面积同比-30%（9 月-14%），国庆假期后二三四线城市高频数据的反弹幅度显著弱于2019-2021 年。9 月以来，除了地方政府因城施策进一步发力之外，全国性房地产政策也迎来罕见的连续宽松，包括央行允许部分城市取消房贷利率下限、居民换房个税退税优惠、首套公积金贷款利率下调等。我们认为宽松政策的演绎正在进入新一轮强化阶段，后续可以关注市场改善的进展。

房地产债券到期压力减弱，但仍需注意个体风险9 月全国房地产开发企业到位资金同比下降21.3%，连续15 个月同比下滑，同比降幅较8 月收窄0.4pct，按揭贷款复苏态势弱于销售。尽管行业境内债/境外债到期压力逐步减弱，但考虑到地产销售仍在筑底，多数民企和出险房企销售复苏弱于行业，融资渠道短时间内难以恢复正常，我们认为年内到期规模较高、销售复苏迟缓、难以在公开市场“借新还旧”的部分房企面临更大的信用风险。

投资建议

重点推荐1）A 股开发：华发股份、建发股份、招商蛇口、滨江集团、万科A、金地集团；2）港股开发：华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）转型房企：华联控股、鲁商发展。

风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。