投资要点：

维持增持评级，维持目标价至6.20 元。上半年结算有一定提速，开发业务毛利率仍有所下滑，商业地产明显恢复，与我们预期基本一致，维持2021-2023 年EPS 至0.31/0.36/0.43 元，增速为-/16%/19%，维持目标价至6.20 元，现价对应2021 年11.1 倍PE。

中报归母净利润6.1 亿，同比增长9%，符合市场预期。1）上半年营收同比增长17%，开发业务毛利率较2020 年下滑5.6 pcts 至22.1%，核心城市楼市火热背景下，减值损失大幅好转；2）商业收入明显修复，但仍略低于2019 年同期。公司仍在利润表修复期，利润率有望在2021 年筑底。

下半年销售压力较大，商业勾地速度不及预期。1）前7 个月销售金额490 亿，完成全年销售目标的49%，低于头部公司，下半年销售仍需提速；2）上半年拿地建面202 万方，约为销售面积的1.24 倍，扩张强度不低，但综合体拿地仅南京55 万方、并收购了成都TOD 项目34.5 万方，且权益比均不高。我们认为公司在周转层面仍需进一步改善，并加大商业与住宅的协同力度。

人事布局完成，下半年看商业发力兑现。1）上半年公司管理层调整完成，我们期待此举将进一步增强大悦城地产和大悦城控股的协同力度；2）商业地产的新产品线大悦城春风里成功开业，下半年将有5个商场开业，增长进入快车道，商业积淀提速有望拉升市值。

风险提示：商业和住宅业务协同不及预期。