上海发布购房新政，贯彻“房住不炒”

1 月21 日晚，上海市住建局等八部门联合出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，对离异人士购房资格认定、交易税费等多项政策加以收紧。基于2020 年政府工作报告的指引，我们认为市场对房住不炒因城施策已经体现在预期中，以稳为主的基调会贯穿全年，城市适度加码或者宽松都是正常操作。

上海楼市新政出台，限购、税费政策边际收紧

新政内容上主要有这几方面：1.购房资格有所收紧。对离异人士增设要求，离异之日起3 年内按离异前家庭总套数计算，即大幅削弱“假离婚”购房需求；2.交易税收收紧，增值税的免征年限由2 年提升至5 年；3.行政管理口径趋严，严格执行“一价清”、“实名制”制度，优先保障无房家庭购房；4.在增加土地供应、严防资金违规流入楼市、增加租赁保障房供应以及稳定预期方面有所强调。

新房认筹率高企、二手房价上行为新政促发因素新政出台的诱因来自于市场整体热度上升。2020 年上海部分一手房认筹率过高，二手房成交活跃。据中指院数据，20 年全年上海二手房成交套数同比增长29%，其中下半年成交套数同比增长70%，一手房市场同样在下半年呈现较高热度，成交套数同比增长23%，较20 年上半年提升52pct。一二手房成交放量带动二手房价格指数持续上行，据统计局数据，上海20年12 月二手住宅价格指数同比增长6.3%，创下2017 年9 月以来新高。

打击投资需求，楼市有望降温

此次上海调控新政的几个核心内容和去年深圳调控政策类似，但整体较深圳温和。我们认为上海此前政策已经较为严格，此次政策主要针对打新热潮，对于参与人群门槛和打新后的转让门槛进行调整，会在一定程度上改善现在市场较热的现象。深圳新政后，8-12 月二手房成交套数同比增速由前7 月的50%降至-3%，二手房价同比指数也由8 月的15.9%逐月下降，12 月降至14.1%。参照深圳市场，我们预计新政后，上海二手房热度或将有所下降，同时加大一手房供应，整体供需缺口收窄，疏解房价上行压力。

稳字当头，行业估值体系有望重塑

上海政策的升级贯彻因城施策，并非全国政策的信号变化。基于20 年政府工作报告的指引，我们认为市场对房住不炒因城施策已经体现在预期中，以稳为主的基调会贯穿全年，个别城市适度加码或者宽松都是正常操作。

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风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；经营风险。