核心观点

11 月全国房地产开发投资、销售同比增速略有放缓，开竣工延续修复，加速开工和库存变现依然为行业运营的主基调，供需稳定维持行业高景气周期。我们认为房地产融资长效机制是改变行业发展路径的重大里程碑，将打破房企通过高杠杆谋求扩张的路径依赖。未来行业真实集中度将趋于提升，融资成本将整体下降。具备更健康财务杠杆、无息杠杆、多元化资产和产业链话语权的企业将具备更强竞争优势。

投资延续景气周期，开工竣工持续修复

11 月全国房地产开发投资完成额同比增长10.9%，行业景气度维持高位。

1、土地投资层面：11 月土地成交价款同比增长22.8%，一二线城市同三四线城市的土地市场热度持续分化；2、施工层面：11 月新开工面积同比增速继续温和回升，较10 月提升0.6pct 至4.1%，三条红线和销售目标的双重压力下加快开工推盘依然为行业的主基调。11 月竣工面积同比增长3.1%，连续两月同比正增长。新开工、竣工延续复苏，同时存量项目加快施工变现，1-11 月施工面积同比增速较1-10 月提升0.2pct 至3.2%。

供给提升和流动性平稳共同维持销售韧性

11 月全国商品房销售面积同比增长12.1%，销售金额同比增长18.6%。销售韧性主要源于：1、年末集中推盘高峰的到来，10、11 月单月新开工面积连续两个月正增长，房企新拿地项目争取年内实现推盘供货；2、据融360 统计，11 月全国首套房、二套房平均贷款利率分别环比持平、微降1BP，连续3 个月保持2018 年以来的低位水平，且11 月居民户中长期新增人民币贷款占中长期贷款的比重依然达到46%（高于1-11 月累计占比的40%），流动性量价平稳在一定程度上延缓了货币政策常态化向需求端的传导。

销售回款顺畅，到位资金单月同比增速升至年内次高点11 月房地产到位资金同比增长17.2%，单月同比增速仅次于8 月的18.3%其中销售回款顺畅，按揭支持力度不减。11 月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比增长14.6%、18.3%，较10 月分别-1.5、+5.3pct。国内贷款增速显著放缓，11 月同比增速较10 月回落9.6pct 至8.9%，三条红线对金融机构借贷意愿的影响或逐步兑现，11 月自筹资金同比增速反弹至20.1%。

融资新政打破行业路径依赖，估值体系有望重塑重点推荐：未来有望受益于融资优势，在多元化领域拥有前瞻布局的龙头房企：万科A、金地集团等；目前杠杆较高但未来有望改善，且在土地储备或者周转能力上拥有优势的房企：中交地产、华发股份等；融资新机制将助推房企探索多元化赛道，继续看好存量资产价值重估的房企：招商积余、新大正、大悦城等。

风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；经营风险。