摘要：

再次将房地产行业政策纳入到供给侧改革范畴，并增加需求侧改革描述，结合年中新出台的“三条红线”监管新规，当前房地产行业改革依然处于深水区。相比于2019 年中央政治局会议并未提及房地产行业，本次同级别会议再次纳入，并放回至供给侧改革框架当中（早在2017 年政治局会议当中，就将房地产调控列入供给侧改革大框架），意味着当前仍然处于行业整合期，结合三条红线对于负债率的监管，预计行业格局还将发生较大变化。与此相对应的，本次额外提及需求侧改革描述，以目前城市间人口流动的加剧来看，预计还将有相关配套措施出台。

开篇提及外部不确定性，以目前房地产行业对GDP 依然是最主要的正贡献之一来看，对房地产行业的政策也依然以平稳为主。即便是三条红线，对房地产行业也是渐进式调控，而且并非类似于2018 年资管新规一样的现金流调控。以目前行业的体量和增长来看，预计2021 年也将依然对GDP 增长形成额外正贡献，在考虑到外部不确定性下，预计房地产政策也将维持当前的“有保有压”的状态。

政治局会议定调政策方向后，中央经济工作会议之后，能够更明确2021 年对房地产的工作部署，结果来看，预计2020 年拿地超预期、投资超预期的现象将延续至2021 年。从政策方向来看，目前依然处于调控阶段，大方向来看依然偏紧，且将延续。从2017 年房地产行业系统性去杠杆至今，根据我们的测算，将在2021 年完成在手项目的出清，进入实际低杠杆状态（报表低杠杆将在2023 年完成），也即，未来开始会出现部分房企补库存现象，以目前经济发展背景、人口在城市间重新再分配来看，预计行业将继续出现拿地超预期、投资超预期现象。推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、中国金茂、招商蛇口、龙湖集团、大悦城、华夏幸福、蓝光发展、融创中国，受益旭辉控股集团、中骏集团控股等，推荐物业公司中海物业，受益宝龙商业、新大正、招商积余。

风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。