要点

我们近期调研了某房地产研究机构，就房地产价格、销售、土地供应、政策等情况进行了交流，要点如下：

房价趋于平稳，销售继续上扬。2017 年1 月，百城新房均价涨至13,105 元/平方米，环比上涨0.54%；十大城市二手房价格环比上涨0.58%。2017 年第7 周，公司重点监测的28 个城市成交面积环比上升3.4%，27 个代表城市成交量整体同比上升8.0%，其中16 个城市同比有所上扬。

城市间供求关系出现分化。2017 年1 月，部分热点城市商品房因短期供应锐减而成交相对高位，销供比（房屋销售量/新增供应量）急升，重庆、深圳销供比分别高达3.18 和2.48；而合肥、东莞等城市受调控影响供求结构改善，销供比降至0.5 左右。

土地成交下滑，二线城市供给不足。2017 年1 月，一线、二线、三四线城市的城市住宅用地成交面积分别环比下降37.4%、45.6%和49.0%，楼面价分别环比增长9.2%、下滑0.3%、下滑1.0%。目前二线城市的土地供给不足，无论是城市更新还是远郊区的供应都比较少。

补库存主要在热点的二线城市。以南京为例，南京在调控政策出台后月成交套数在6,000 套左右，去化周期在4 个月，库存很低，除南京外，苏州、杭州、合肥等热点二线城市的去化周期也在类似的水平。而三四线城市的库存整体仍然偏高，去化周期比较长，且商业类地产去化周期则更长。

聚焦需求端的调控政策不能从根本上解决问题。2005 至2008 年和2010 年至2013 年的两次房地产调控均处于类似的背景下：GDP高增长、房地产投资处于高位、货币政策宽松、通胀压力较大，主要是逆周期的调控政策，而本轮调控则主要是部分一、二线城市房价上涨过快倒逼。整体上看，聚焦需求端的房地产调控政策并不能从根本上解决问题，解决供给端的土地供应才是核心。

建议

在补库存的驱动下，房地产新开工和投资有望超预期，将利好地产链相关的房建、装饰、园林等企业；建议重点关注金螳螂。同时，我们仍然积极看好2017 年整体基建投资的表现，A 股继续看好葛洲坝、中国交建、苏交科；H 股继续看好中国中冶、中国交建、中国建筑国际、中国机械工程。

风险

房地产投资低于预期。