09 年底我们率先降低行业评级至“中性”，认为新一轮行业调控开始，年初我们又提出调控政策仍会加紧，收紧个贷等政策是最佳选择。4 月初又提出更加严厉的调控政策随时可能出台，建议及时止盈。市场的发展一一验证了我们上述的判断。

在希腊等的债务危机尚未根本解决，欧美经济复苏步履艰难，不排除经济二次探底；

在中国经济调控可能带来的叠加效应，房地产调控初见成效的背景下，政府对房地产的调控将相机行事，短期内不会有更加严厉的政策，“房产税”出台难以有时间表。

当前板块估值已较充分超前反映了市场对本轮政策调控可能带来的负面因素，包括成交缩量、降价、甚至资金链出问题等等的不利影响。我们预计，10 年4 季度企业资金链将紧绷，部分一线城市房价将下跌3 成，部分二线城市下跌15%。届时房地产市场的风险将释放，行业将再次进入新的发展轨道。

从历次行业调整的情况来看，在房地产市场价格一定、需求有保障的背景下，国家的经济政策调控是左右房地产板块估值的最主要的变量。我们认为本轮调控政策力度已经足够，主要城市若不再现房价暴涨，那么本轮政策出台就告结束，板块震荡筑底就在即。若市场出现超预期崩盘式降价和开发商大面积亏损，估值仍将下行。

当前板块PB 值2.26 和08 年周最低BP 值相比尚有24%的差距。不少优质公司的PB 值已跌破08 年周最低PB 值，板块估值底部就在眼前。

由于当前中国的经济对外依存度大，欧美经济复苏尚难确定的背景下，房地产行业的政策可能处真空期，为板块估值的修复提供了契机。同时也伴随挑战，如欧债问题会否加深，板块11 年业绩不确定性，政策调控带来的行业调整仍需时间，板块的探底筑底也需时间。上述因素也制约了板块大幅上行的空间。在此背景在，我们认为板块有反弹的可能和需要，维持行业“中性”评级。是时候可以逐步关注重估值被大幅打折交易，PB 值低于或接近08 年最低水平的公司，以及2010 销售可能超市场悲观预期的公司。建议关注：广宇发展、苏宁环球、招商地产、滨江集团、泛海建设、首开股份、金融街、冠城大通、中华企业、上实发展、万科、保利及世茂股份等等公司。