深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

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公司基本情况

深圳市物业发展(集团)股份有限公司(以下简称“公司”或“本公司”)系经广东省深圳市

人民政府深府办复[1991]831号文批准，在原深圳市物业发展总公司的基础上改组成立的股份有限公司，于1983年1月17日在深圳市工商行政管理局登记注册，总部位于广东省深圳市。公司现持有注册号/统一社会信用代码为 91440300192174135N 的企业法人营业执照，注册资本595979092元，股份总数595979092股(每股面值1元)。其中，有限售条件的流通股份：A 股 1898306 股，B 股 0 股；无限售条件的流通股份 A 股 526475543股，B 股 67605243 股。公司股票已于 1992 年 3 月 30 日在深圳证券交易所挂牌交易。

本公司属房地产行业。主要经营活动为房地产开发及商品房销售，商品楼字的建筑、管理，房屋租赁，建设监理。国内商业、物资供销业(不含专营、专卖、专控商品)。产品/提供的劳务主要有：商品住宅的开发及销售；物业管理服务；楼宇及楼宇设备维修、庭

园绿化及清洁服务；物业租赁服务；工程监理；中餐、西餐、酒的零售等。

本财务报表及财务报表附注业经本公司第十届董事会第34次会议于2025年3月28日批准。

财务报表的编制基础本财务报表按照财政部发布的企业会计准则及其应用指南、解释及其他有关规定（统称：“企业会计准则”）编制。此外，本公司还按照中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定（2023年修订）》披露有关财务信息。

本财务报表以持续经营为基础列报。

本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具外，本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。

重要会计政策及会计估计

本公司根据自身生产经营特点，确定收入确认政策，具体会计政策见附注三、26。

1、遵循企业会计准则的声明

本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司2024年12月31日的合并及公司财务状况以及2024年的合并及公司经营成果和合并及公司现金流量等有关信息。

2、会计期间

本公司会计期间采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。

3、营业周期

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除房地产行业以外，公司经营业务的营业周期较短，以12个月作为资产和负债的流动性划分标准。房地产行业的营业周期从房产开发至销售变现，一般在12个月以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。

4、记账本位币

本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定其记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。

5、重要性标准确定方法和选择依据

项目重要性标准重要的单项计提坏账准备的应收款项应收款项金额大约等于500万元

非全资子公司收入金额超过合并营业收入的10%，重要的非全资子公司

或资产总额超过合并资产总额的5%。

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

（1）同一控制下的企业合并

对于同一控制下的企业合并，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，按合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。合并对价的账面价值（或发行股份面值总额）与合并中取得的净资产账面价值的差额调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。

通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并

合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，按合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量；合并前持有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和，与合并中取得的净资产账面价值的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方在取得被合并方控制权之前持有的长期股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、

其他综合收益和其他所有者权益变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。

（2）非同一控制下的企业合并

对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。在购买日，取得的被购买方的资产、负债及或有负债按公允价值确认。

对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，按成本扣除累计减值准备进行后续计量；对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认

净资产公允价值份额的差额，经复核后计入当期损益。

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通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权在购买日的公允价值之和。对于购买日之前已经持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额计入当期投资收益；购买日之前已经持有的被购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日当期收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益以及原指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资相关的其他综合收益除外。

（3）企业合并中有关交易费用的处理

为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

7、控制的判断标准和合并财务报表编制方法

（1）控制的判断标准

合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制，是指本公司拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。当相关事实和情况的变化导致对控制定义所涉及的相关要素发生变化时，本公司将进行重新评估。

在判断是否将结构化主体纳入合并范围时，本公司综合所有事实和情况，包括评估结构化主体设立目的和设计、识别可变回报的类型、通过参与其相关活动是否承担了部分或全部的回报可变性等的基础上评估是否控制该结构化主体。

（2）合并财务报表的编制方法

合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司编制。

在编制合并财务报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，公司间的重大交易和往来余额予以抵销。

在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，视同该子公司以及业务自同受最终控制方控制之日起纳入本公司的合并范围，将其自同受最终控制方控制之日起的经营成果、现金流量分别纳入合并利润表、合并现金流量表中。

在报告期内因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，将该子公司以及业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表。

子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分，作为少数股东权益在合并资产负债表中股东权益项下单独列示；子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润

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表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。

（3）购买子公司少数股东股权因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司自

购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子

公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。

（4）丧失子公司控制权的处理

因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值的份

额与商誉之和，形成的差额计入丧失控制权当期的投资收益。

与原有子公司的股权投资相关的其他综合收益在丧失控制权时采用与原有子公司直接

处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，与原有子公司相关的涉及权益法核算下的其他所有者权益变动在丧失控制权时转入当期损益。

（5）分步处置股权直至丧失控制权的处理

通过多次交易分步处置股权直至丧失控制权的各项交易的条款、条件以及经济影响符合

以下一种或多种情况的，本公司将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：

*这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

*这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

*一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

*一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

分步处置股权直至丧失控制权时，剩余股权的计量以及有关处置股权损益的核算比照前述“丧失子公司控制权的处理”。在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值份额之间的差额，分别进行如下处理：

*属于“一揽子交易”的，确认为其他综合收益。在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

*不属于“一揽子交易”的，作为权益性交易计入资本公积（股本溢价/资本溢价）。在丧失控制权时不得转入丧失控制权当期的损益。

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8、合营安排的分类及共同经营的会计处理方法

合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司合营安排分为共同经营和合营企业。

（1）共同经营共同经营是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。

本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：

A、确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；

B、确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；

C、确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；

D、按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；

E、确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。

（2）合营企业合营企业是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

本公司按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。

9、现金及现金等价物的确定标准

现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

10、外币业务和外币报表折算

（1）外币业务

本公司发生外币业务，按交易发生日的即期汇率近似的汇率折算为记账本位币金额。

资产负债表日，对外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益；对以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日即期汇率近似的汇率折算；对以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，根据非货币性项目的性质计入当期损益或其他综合收益。

（2）外币财务报表的折算

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资产负债表日，对境外子公司外币财务报表进行折算时，资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，股东权益项目除“未分配利润”外，其他项目采用发生日的即期汇率折算。

利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日即期汇率近似的汇率折算。

现金流量表所有项目均按照现金流量发生日即期汇率近似的汇率折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列示“汇率变动对现金及现金等价物的影响”项目反映。

由于财务报表折算而产生的差额，在资产负债表股东权益项目下的“其他综合收益”项目反映。

处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。

11、金融工具

金融工具是指形成一方的金融资产，并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。

（1）金融工具的确认和终止确认本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

金融资产满足下列条件之一的，终止确认：

*收取该金融资产现金流量的合同权利终止；

*该金融资产已转移，且符合下述金融资产转移的终止确认条件。

金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本公司（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。

以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。

（2）金融资产分类和计量

本公司在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产分为以下三类：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其

他综合收益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收款项，本公司按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。

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以摊余成本计量的金融资产本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：

*本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；

*该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。

以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：

*本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标；

*该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本公司将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本公司将部分本应以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。

但是，对于非交易性权益工具投资，本公司在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资从发行方的角度符合权益工具的定义。

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初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。满足条件的股利收入计入损益，其他利得或损失及公允价值变动计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

管理金融资产的业务模式，是指本公司如何管理金融资产以产生现金流量。业务模式决定本公司所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是两者兼有。本公司以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业务目标为基础，确定管理金融资产的业务模式。

本公司对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定日期产生的合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中，本金是指金融资产在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与特定时期未偿付

本金金额相关的信用风险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外，本公司对可能导致金融资产合同现金流量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估，以确定其是否满足上述合同现金流量特征的要求。

仅在本公司改变管理金融资产的业务模式时，所有受影响的相关金融资产在业务模式发生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认后不得进行重分类。

（3）金融负债分类和计量

本公司的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融

负债、以摊余成本计量的金融负债。对于未划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的，相关交易费用计入其初始确认金额。

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债，按照公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当期损益。

以摊余成本计量的金融负债

其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。

金融负债与权益工具的区分

金融负债，是指符合下列条件之一的负债：

*向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务。

*在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务。

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*将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同，且企业根据该合同将交付可变数量的自身权益工具。

*将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产的衍生工具合同除外。

权益工具，是指能证明拥有某个企业在扣除所有负债后的资产中剩余权益的合同。

如果本公司不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合同义务符合金融负债的定义。

如果一项金融工具须用或可用本公司自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算该工具的本公司自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是本公司的金融负债；如果是后者，该工具是本公司的权益工具。

（4）衍生金融工具及嵌入衍生工具

本公司衍生金融工具初始以衍生交易合同签订当日的公允价值进行计量，并以其公允价值进行后续计量。公允价值为正数的衍生金融工具确认为一项资产，公允价值为负数的确认为一项负债。因公允价值变动而产生的任何不符合套期会计规定的利得或损失，直接计入当期损益。

对包含嵌入衍生工具的混合工具，如主合同为金融资产的，混合工具作为一个整体适用金融资产分类的相关规定。如主合同并非金融资产，且该混合工具不是以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理，嵌入衍生工具与该主合同在经济特征及风险方面不存在紧密关系，且与嵌入衍生工具条件相同，单独存在的工具符合衍生工具定义的，嵌入衍生工具从混合工具中分拆，作为单独的衍生金融工具处理。如果无法在取得时或后续的资产负债表日对嵌入衍生工具进行单独计量，则将混合工具整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。

（5）金融工具的公允价值

金融资产和金融负债的公允价值确定方法见附注三、12。

（6）金融资产减值

本公司以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：

*以摊余成本计量的金融资产；

*以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收款项和债务工具投资；

*《企业会计准则第14号——收入》定义的合同资产；

*租赁应收款；

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*财务担保合同（以公允价值计量且其变动计入当期损益、金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的除外）。

预期信用损失的计量

预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。

本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。

本公司对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本公司按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，

处于第二阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具

自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始确认后并未显著增加，按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备。

整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件而导致的预期信用损失。未来12个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后12个月内（若金融工具的预计存续期少于12个月，则为预计存续期）可能发生的金融工具违约事件而导致的预期信用损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。

在计量预期信用损失时，本公司需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长合同期限（包括考虑续约选择权）。

本公司对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。

对于应收票据、应收账款、其他应收款、合同资产等应收款项，若某一客户信用风险特征与组合中其他客户显著不同，或该客户信用风险特征发生显著变化，本公司对该应收款项单项计提坏账准备。除单项计提坏账准备的应收款项之外，本公司依据信用风险特征对应收款项划分组合，在组合基础上计算坏账准备。

应收票据、应收账款和合同资产

对于应收票据、应收账款、合同资产，无论是否存在重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

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当单项金融资产或合同资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征对应收票据、应收账款和合同资产划分组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：

A、应收票据

*应收票据组合1：银行承兑汇票

*应收票据组合2：商业承兑汇票

B、应收账款

*应收账款组合1：政府款项组合

*应收账款组合2：信用风险特征组合

C、合同资产

*合同资产组合1：市政工程质保金

对于划分为组合的应收票据、合同资产，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。

对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。应收账款的账龄自确认之日起计算。

其他应收款

本公司依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：

*其他应收款组合1：合并范围内关联方往来组合

*其他应收款组合2：信用风险特征组合

对划分为组合的其他应收款，本公司通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。对于按账龄划分组合的其他应收款，账龄自确认之日起计算。

债权投资、其他债权投资

对于债权投资和其他债权投资，本公司按照投资的性质，根据交易对手和风险敞口的各种类型，通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。

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信用风险显著增加的评估本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。

在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本公司考虑无须付出不必要的额外成本或努力即可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。本公司考虑的信息包括：

*债务人未能按合同到期日支付本金和利息的情况；

*已发生的或预期的金融工具的外部或内部信用评级（如有）的严重恶化；

*已发生的或预期的债务人经营成果的严重恶化；

*现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化，并将对债务人对本公司的还款能力产生重大不利影响。

根据金融工具的性质，本公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估信用风险是否显著增加。以金融工具组合为基础进行评估时，本公司可基于共同信用风险特征对金融工具进行分类，例如逾期信息和信用风险评级。

已发生信用减值的金融资产本公司在资产负债表日评估以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资是否已发生信用减值。当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：

*发行方或债务人发生重大财务困难；

*债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；

*本公司出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步；

*债务人很可能破产或进行其他财务重组；

*发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。

预期信用损失准备的列报

为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，本公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。

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财务报表附注

核销

如果本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本公司确定债务人没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。但是，按照本公司收回到期款项的程序，被减记的金融资产仍可能受到执行活动的影响。

已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。

（7）金融资产转移

金融资产转移，是指将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方（转入方）。

本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。

本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；

未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

（8）金融资产和金融负债的抵销

当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。

12、公允价值计量

公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。

本公司以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本公司假定该交易在相关资产或负债的最有利市场进行。主要市场（或最有利市场）是本公司在计量日能够进入的交易市场。

本公司采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。

存在活跃市场的金融资产或金融负债，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。

金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。

以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。

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财务报表附注

本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，优先使用相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。

在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，是相关资产或负债的不可观察输入值。

每个资产负债表日，本公司对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。

13、存货

（1）存货的分类

本公司存货分为开发成本、开发产品、原材料、库存商品、低值易耗品等。公司开发成本包括开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、在建开发产品；开发产品包括已完工开发产品和意图出售而暂时出租的开发产品等。

（2）发出存货的计价方法

存货主要包括库存材料、在建开发产品、已完工开发产品和意图出售而暂时出租的开发产品等。存货按实际成本进行初始计量。开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。开发产品发出时，采用个别计价法确定其实际成本。

（3）存货跌价准备的确定依据和计提方法

资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，计提存货跌价准备。

可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以

及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。

本公司通常按照单个存货项目计提存货跌价准备。对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类别计提存货跌价准备。

资产负债表日，以前减记存货价值的影响因素已经消失的，存货跌价准备在原已计提的金额内转回。

（4）存货的盘存制度本公司存货盘存制度采用永续盘存制。

22深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

（5）低值易耗品和包装物的摊销方法

本公司低值易耗品、包装物采用一次转销法摊销。

14、持有待售和终止经营

（1）划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法

本公司主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流

动资产或处置组收回其账面价值时，该非流动资产或处置组被划分为持有待售类别。

上述非流动资产不包括采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产、采用公允价值

减去出售费用后的净额计量的生物资产、职工薪酬形成的资产、金融资产、递延所得税资产及保险合同产生的权利。

处置组，是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交易中转让的与这些资产直接相关的负债。在特定情况下，处置组包括企业合并中取得的商誉等。

同时满足下列条件的非流动资产或处置组被划分为持有待售类别：根据类似交易中出售

此类资产或处置组的惯例，该非流动资产或处置组在当前状况下即可立即出售；出售极可能发生，即已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后本公司是否保留部分权益性投资，在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。

初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，账面价值高于公允价值减去出售费用后净额的差额确认为资产减值损失。对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。

后续资产负债表日持有待售的非流动资产或处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值不得转回。

持有待售的非流动资产和持有待售的处置组中的资产不计提折旧或进行摊销；持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。被划分为持有待售的联营企业或合营企业的全部或部分投资，对于划分为持有待售的部分停止权益法核算，保留的部分（未被划分为持有待售类别）则继续采用权益法核算；当本公司因出售丧失对联营企业和合

营企业的重大影响时，停止使用权益法。

某项非流动资产或处置组被划分为持有待售类别，但后来不再满足持有待售类别划分条件的，本公司停止将其划分为持有待售类别，并按照下列两项金额中较低者计量：

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财务报表附注

*该资产或处置组被划分为持有待售类别之前的账面价值，按照其假定在没有被划分为持有待售类别的情况下本应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额；

*可收回金额。

（2）终止经营的认定标准

终止经营，是指满足下列条件之一的已被本公司处置或被本公司划分为持有待售类别的、能够单独区分的组成部分：

*该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区。

*该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分。

*该组成部分是专为转售而取得的子公司。

（3）列报本公司在资产负债表中将持有待售的非流动资产或持有待售的处置组中的资产列报于

“持有待售资产”，将持有待售的处置组中的负债列报于“持有待售负债”。

本公司在利润表中分别列示持续经营损益和终止经营损益。不符合终止经营定义的持有待售的非流动资产或处置组，其减值损失和转回金额及处置损益作为持续经营损益列报。

终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益列报。

拟结束使用而非出售且满足终止经营定义中有关组成部分的条件的处置组，自其停止使用日起作为终止经营列报。

对于当期列报的终止经营，在当期财务报表中，原来作为持续经营损益列报的信息被重新作为可比会计期间的终止经营损益列报。终止经营不再满足持有待售类别划分条件的，在当期财务报表中，原来作为终止经营损益列报的信息被重新作为可比会计期间的持续经营损益列报。

15、长期股权投资

长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，为本公司的联营企业。

（1）初始投资成本确定

企业合并形成的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额作为投资成本；非同一控制下企业合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。

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财务报表附注

对于其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权投资，以发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。

（2）后续计量及损益确认方法

对子公司的投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件；对联营企业和合营企业的投资，采用权益法核算。

采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入当期损益。

采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账面价值进行调整，差额计入投资当期的损益。

采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积（其他资本公积）。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，并按照本公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调整后确认。

因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，在转换日，按照原股权的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原股权分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的，与其相关的原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按权益法核算时转入留存收益。

因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权在丧失共同控制或重大影响之日改按《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》进行会计处理，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；原股权投资相关的其他所有者权益变动转入当期损益。

因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或

施加重大影响的，改按《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。

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财务报表附注

因其他投资方增资而导致本公司持股比例下降、从而丧失控制权但能对被投资单位实施

共同控制或施加重大影响的，按照新的持股比例确认本公司应享有的被投资单位因增资扩股而增加净资产的份额，与应结转持股比例下降部分所对应的长期股权投资原账面价值之间的差额计入当期损益；然后，按照新的持股比例视同自取得投资时即采用权益法核算进行调整。

本公司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属

于本公司的部分，在抵销基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。

（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据

共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断是否由所有参与方或参与方组合集体控制该安排，其次再判断该安排相关活动的决策是否必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某项安排的相关活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排；

如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项安排的，不构成共同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。

重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权及可转换公司债券等的影响。

当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位20%（含20%）以上但低于50%的表决

权股份时，一般认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下不能参与被投资单位的生产经营决策，不形成重大影响；本公司拥有被投资单位20%（不含）以下的表决权股份时，一般不认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下能够参与被投资单位的生产经营决策，形成重大影响。

（4）减值测试方法及减值准备计提方法

对子公司、联营企业及合营企业的投资，计提资产减值的方法见附注三、22。

16、投资性房地产

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。本公司投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

本公司投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量，并按照固定资产或无形资产的有关规定，按期计提折旧或摊销。

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财务报表附注

采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提资产减值方法见附注三、22。

投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。

17、固定资产

（1）固定资产确认条件

本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。

与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可靠地计量时，固定资产才能予以确认。

本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。

与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本公司且其成本能够可靠计量时，计入固定资产成本；不符合固定资产资本化后续支出条件的固定资产日常修理费用，在发生时按照受益对象计入当期损益或计入相关资产的成本。对于被替换的部分，终止确认其账面价值。

（2）各类固定资产的折旧方法本公司固定资产采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态的次月起开始计提折旧，终止确认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准备的情况下，按固定资产类别、预计使用寿命和预计残值，本公司确定各类固定资产的年折旧率如下：

类别使用年限（年）残值率%年折旧率%

房屋及建筑物20-255.00-10.004.75-3.60

运输工具55.0019.00

其他设备55.0019.00

机器设备55.0019.00

固定资产装修5-20.00其中，已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金额计算确定折旧率。

（3）固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法见附注三、22。

（4）每年年度终了，本公司对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。

使用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数与原先估计数有差异的，调整预计净残值。

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财务报表附注

（5）固定资产处置

当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

18、在建工程

本公司在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。

在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。

在建工程计提资产减值方法见附注三、22。

19、借款费用

（1）借款费用资本化的确认原则

本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。借款费用同时满足下列条件的，开始资本化：

*资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；

*借款费用已经发生；

*为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

（2）借款费用资本化期间

本公司购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化；正常中断期间的借款费用继续资本化。

（3）借款费用资本化率以及资本化金额的计算方法

专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超

过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。

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财务报表附注

资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。

20、无形资产

本公司无形资产包括土地使用权、软件使用权等。

无形资产按照成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿命为有限的，自无形资产可供使用时起，采用能反映与该资产有关的经济利益的预期实现方式的摊销方法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销；使用寿命不确定的无形资产，不作摊销。

使用寿命有限的无形资产摊销方法如下：

摊销年限的

类别摊销年限（年）摊销方法备注确定依据土地使用权土地使用权法定使用期法定使用期直线法软件使用权5受益期直线法

本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，与以前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理。

资产负债表日预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项无形资产的账面价值全部转入当期损益。

无形资产计提资产减值方法见附注三、22。

21、研发支出

本公司研发支出为公司研发活动直接相关的支出，包括研发人员职工薪酬、直接投入费用、折旧费用与摊销费用等。

本公司将内部研究开发项目的支出，区分为研究阶段支出和开发阶段支出。

研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。

开发阶段的支出，同时满足下列条件的，才能予以资本化，即：完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；具有完成该无形资产并使用或出售的意图；无形

资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。不满足上述条件的开发支出计入当期损益。

22、资产减值

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财务报表附注

对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权资产、无形资产、商誉等（存货、递延所得税资产、金融资产除外）的资产减值，按以下方法确定：

于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本公司将估计其可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到预定用途的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。

可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。

当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记至可收回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。

就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于本公司确定的报告分部。

减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，确认商誉的减值损失。

资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。

23、长期待摊费用

本公司发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销。对不能使以后会计期间受益的长期待摊费用项目，其摊余价值全部计入当期损益。

24、职工薪酬

（1）职工薪酬的范围

职工薪酬，是指企业为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。企业提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。

（2）短期薪酬

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财务报表附注

本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和比例为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

（3）离职后福利

离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立的基金缴存固定费用后，企业不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。

设定提存计划

设定提存计划包括基本养老保险、失业保险等。

在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

设定受益计划

对于设定受益计划，在年度资产负债表日由独立精算师进行精算估值，以预期累积福利单位法确定提供福利的成本。本公司设定受益计划导致的职工薪酬成本包括下列组成部分：

*服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。其中，当期服务成本，是指职工当期提供服务所导致的设定受益计划义务现值的增加额；过去服务成本，是指设定受益计划修改所导致的与以前期间职工服务相关的设定受益计划义务现值的增加或减少。

*设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划义务的利息费用以及资产上限影响的利息。

*重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。

除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本，本公司将上述第*和*项计入当期损益；第*项计入其他综合收益且不会在后续会计期间转回至损益，在原设定受益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利润。

（4）辞退福利

本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

实行职工内部退休计划的，在正式退休日之前的经济补偿，属于辞退福利，自职工停止提供服务日至正常退休日期间，拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等一次性计

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财务报表附注

入当期损益。正式退休日期之后的经济补偿（如正常养老退休金），按照离职后福利处理。

（5）其他长期福利

本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照上述关于设定提存计划的有关规定进行处理。符合设定受益计划的，按照上述关于设定受益计划的有关规定进行处理，但相关职工薪酬成本中“重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动”部分计入当期损益或相关资产成本。

25、预计负债

如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：

（1）该义务是本公司承担的现时义务；

（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；

（3）该义务的金额能够可靠地计量。

预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。本公司于资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，并对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。

如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿金额只能在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债的账面价值。

26、收入

（1）一般原则

本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时确认收入。

合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。

满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：

*客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。

*客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。

32深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

*本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司会考虑下列迹象：

*本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。

*本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。

*本公司已将该商品的实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。

*本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬。

*客户已接受该商品或服务。

*其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

（2）具体方法

本公司收入确认的具体方法如下：

*房地产销售收入确认的具体方法

在房地产已完工并验收合格，达到合同约定的交付条件，在业主取得相关房产的控制权后，确认房地产销售收入实现。因业主原因未及时办理手续，但按照合同约定可视同交付的，以发出收楼通知书载明收楼时点与业主实际收楼时点二者较早者确认收入的实现。

*物业管理收入确认的具体方法

公司提供的物业管理服务，按照提供物业服务的进度确认收入。

*出租物业收入确认的具体方法

按照租赁准则，公司在租赁合同约定的租赁期内按直线法确认收入或其他合理方法确认收入。

*软件销售收入确认的具体方法

A、定制软件和自主软件产品销售收入确认的具体方法

33深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

自主软件产品销售：公司与客户签订的自主软件产品类销售合同，由客户直接采购标准版软件，即不动产与设施管理平台，根据客户需求由实施人员部署相应模块，属于在某一时点履行的履约义务，公司将产品交付给客户且客户已接受该产品确认收入。

定制软件销售：定制软件是指根据与客户签订的软件开发合同，对用户的业务进行充分实地调查，并根据用户的实际需求进行专门的软件设计与开发，由此开发出来的软件不具有通用性。公司在向客户提供定制软件的履约义务时，公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项的情况下，按照合同期间已完成履约义务的进度在一段时间内确认收入，已完成履约义务的进度按照为完成履约义务而实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。如果不符合在某一时段内按履约进度确认收入的，公司在客户取得相关产品控制权时确认收入。

B、系统集成合同收入确认的具体方法

系统集成包括外购商品、软件产品的销售与安装。公司在系统安装调试完毕已投入试运行或取得购货方的初验报告，与交易相关的经济利益能够流入企业，相关的收入和成本能可靠计量时，确认收入实现。

C、技术服务收入确认和计量方法

技术服务收入，主要是指按合同要求向客户提供咨询、实施和产品售后服务的业务。合同约定服务期限的，将其作为在某一时段内履行的履约义务，在服务提供期间内，按合同约定的服务期限与客户结算的服务确认收入。其他业务收入根据相关合同、协议的约定，在履行了合同中的履约义务，即客户取得相关商品控制权时，确认其他业务收入的实现。

其他业务收入根据相关合同、协议的约定，在履行了合同中的履约义务，即客户取得相关商品控制权时，确认其他业务收入的实现。

27、合同成本

合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。

为取得合同发生的增量成本是指本公司不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。

该成本预期能够收回的，本公司将其作为合同取得成本确认为一项资产。本公司为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出于发生时计入当期损益。

为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，本公司将其作为合同履约成本确认为一项资产：

*该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；

*该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源；

*该成本预期能够收回。

34深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产（以下简称“与合同成本有关的资产”）采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

但是，摊销期限不超过一年则在发生时计入当期损益。

当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：

*本公司因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；

*为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。

28、政府补助

政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。

对于货币性资产的政府补助，按照收到或应收的金额计量。对于非货币性资产的政府补助，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额1元计量。

与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助；除此之外，作为与收益相关的政府补助。

对于政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与资产价值相对应的政府补助部分作为与资产相关的政府补助，其余部分作为与收益相关的政府补助；难以区分的，将政府补助整体作为与收益相关的政府补助。

与资产相关的政府补助确认为递延收益在相关资产使用期限内按照合理、系统的方法分期计入损益。与收益相关的政府补助，用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，计入当期损益；用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，则计入递延收益，于相关成本费用或损失确认期间计入当期损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

本公司对相同或类似的政府补助业务，采用一致的方法处理。

与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。

与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。

已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；

属于其他情况的，直接计入当期损益。

29、递延所得税资产及递延所得税负债

所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直接计入所有者权益的交易或者事项相关的递延所得税计入所有者权益外，均作为所得税费用计入当期损益。

本公司根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税。

35深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在以下交易中产生的：

（1）商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（初始确认的资产和负债导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的单项交易除外）；

（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。

对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：

（1）该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额

（初始确认的资产和负债导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的单项交易除外）；

（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。

资产负债表日，本公司对递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响。

资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。

资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债在同时满足下列条件时以抵销后的净额列示：

（1）本公司内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产和当期所得税负债的法定权利；

（2）递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对本公司内同一纳税主体征收的所得税相关。

30、租赁

（1）租赁的识别

在合同开始日，本公司作为承租人或出租人评估合同中的客户是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产

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财务报表附注

的使用。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则本公司认定合同为租赁或者包含租赁。

（2）本公司作为承租人

在租赁期开始日，本公司对所有租赁确认使用权资产和租赁负债，简化处理的短期租赁和低价值资产租赁除外。

使用权资产的会计政策见附注三、31。

租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额采用租赁内含利率计算的现值进行

初始计量，无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。租赁付款额包括：

固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；取决于指数或比率的可变租赁付款额；购买选择权的行权价格，前提是承租人合理确定将行使该选择权；行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；以及根据承租人提供的担保余值预计应支付的款项。后续按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

短期租赁

短期租赁是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月的租赁，包含购买选择权的租赁除外。

本公司将短期租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入相关资产成本或当期损益。

对于短期租赁，本公司按照租赁资产的类别将下列资产类型中满足短期租赁条件的项目选择采用上述简化处理方法。

低价值资产租赁低价值资产租赁是指单项租赁资产为全新资产时价值低于4万元的租赁。

本公司将低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入相关资产成本或当期损益。

对于低价值资产租赁，本公司根据每项租赁的具体情况选择采用上述简化处理方法。

租赁变更

租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：*该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；*增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

37深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本公司重新分摊变更后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。

租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本公司相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。

其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本公司相应调整使用权资产的账面价值。

（3）本公司作为出租人

本公司作为出租人时，将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁确认为融资租赁，除融资租赁之外的其他租赁确认为经营租赁。

融资租赁

融资租赁中，在租赁期开始日本公司按租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值，租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。本公司作为出租人按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。本公司作为出租人取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

应收融资租赁款的终止确认和减值按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》和《企业会计准则第23号——金融资产转移》的规定进行会计处理。

经营租赁

经营租赁中的租金，本公司在租赁期内各个期间按照直线法确认当期损益。发生的与经营租赁有关的初始直接费用应当资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额，在实际发生时计入当期损益。

租赁变更

经营租赁发生变更的，本公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。

融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：*该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；*增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

融资租赁发生变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本公司分别下列情形对变更后的租赁进行处理：*假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本公司自租赁变更生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值；*假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分

38深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

类为融资租赁的，本公司按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》关于修改或重新议定合同的规定进行会计处理。

（4）转租赁

本公司作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行分类。原租赁为短期租赁，且本公司对原租赁进行简化处理的，将该转租赁分类为经营租赁。

（5）售后租回

承租人和出租人按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，承租人按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失；出租人根据其他适用的企业会计准则对资产购买进行会计处理，并根据《企业会计准则第21号——租赁》对资产出租进行会计处理。

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，承租人继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融负债进行会计处理；出租人不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融资产进行会计处理。

31、使用权资产

（1）使用权资产确认条件使用权资产是指本公司作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。

在租赁期开始日，使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：租赁负债的初始计量金额；在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；本公司作为承租人发生的初始直接费用；本公司作为承租人为拆卸及

移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。本公司作为承租人按照《企业会计准则第13号——或有事项》对拆除复原等成本进行确认和计量。后续就租赁负债的任何重新计量作出调整。

（2）使用权资产的折旧方法本公司采用直线法计提折旧。本公司作为承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

（3）使用权资产的减值测试方法、减值准备计提方法见附注三、22。

32、重大会计判断和估计

39深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

本公司根据历史经验和其它因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和关键假设进行持续的评价。很可能导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大调整风险的重要会计估计和关键假设列示如下：

金融资产的分类本公司在确定金融资产的分类时涉及的重大判断包括业务模式及合同现金流量特征的分析等。

本公司在金融资产组合的层次上确定管理金融资产的业务模式，考虑的因素包括评价和向关键管理人员报告金融资产业绩的方式、影响金融资产业绩的风险及其管理方式、以及相关业务管理人员获得报酬的方式等。

本公司在评估金融资产的合同现金流量是否与基本借贷安排相一致时，存在以下主要判断：本金是否可能因提前还款等原因导致在存续期内的时间分布或者金额发生变动；利

息是否仅包括货币时间价值、信用风险、其他基本借贷风险以及与成本和利润的对价。

例如，提前偿付的金额是否仅反映了尚未支付的本金及以未偿付本金为基础的利息，以及因提前终止合同而支付的合理补偿。

应收账款预期信用损失的计量

本公司通过应收账款违约风险敞口和预期信用损失率计算应收账款预期信用损失，并基于违约概率和违约损失率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时，本公司使用内部历史信用损失经验等数据，并结合当前状况和前瞻性信息对历史数据进行调整。在考虑前瞻性信息时，本公司使用的指标包括经济下滑的风险、外部市场环境、技术环境和客户情况的变化等。本公司定期监控并复核与预期信用损失计算相关的假设。

商誉减值本公司至少每年评估商誉是否发生减值。这要求对分配了商誉的资产组的使用价值进行估计。估计使用价值时，本公司需要估计未来来自资产组的现金流量，同时选择恰当的折现率计算未来现金流量的现值。

33、重要会计政策、会计估计的变更

（1）重要会计政策变更本期财务报表所采用的会计政策与上年度财务报表一致。

（2）重要会计估计变更本公司本期无重要的会计估计变更。

税项

1、主要税种及税率

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财务报表附注

税种计税依据法定税率应纳税增值额（应纳税额按应纳税销售额乘增值税以适用税率扣除当期允许抵扣的进项税后的具体见下表余额计算）按地区级别分别适城市维护建设税实际缴纳的流转税额

用7%、5%、1%

企业所得税应纳税所得额25%、20%、16.5%有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其

土地增值税30%-60%他附着物产权产生的增值额

从价计征的，按房产原值一次减除30%后余房产税值的1.2%计缴；从租计征的，按租金收入的1.2%、12%

12%计缴

教育费附加实际缴纳的流转税额3%

地方教育附加实际缴纳的流转税额2%

本公司及子公司增值税应税项目及税率如下表所示：

收入类型一般计税税率简易计税征收率

房产销售收入9%5%

不动产出租收入9%5%

物业服务收入6%3%

餐饮服务收入6%3%

其他13%

不同税率的纳税主体企业所得税税率说明：

纳税主体名称所得税税率%

重庆深国贸物业管理有限公司15%

深圳市国贸物业管理有限公司重庆分公司15%

深圳市设施之家科技有限公司15%

深圳市物业工程建设监理有限公司20%

深圳市国贸春天商业管理有限公司20%

深圳市金海联物业管理有限公司20%

深圳市康平实业有限公司20%

深圳市教师之家培训有限公司20%

深圳市教育实业有限公司20%

深圳市育发实业有限公司20%

重庆奥博电梯有限公司20%

深圳市深物业福源泰发展有限公司20%

深圳市福源民物业管理有限责任公司20%

深圳市梅隆实业发展有限公司20%

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财务报表附注

纳税主体名称所得税税率%

深圳市体育服务有限公司20%

深圳市鹏宏源实业发展有限公司20%

深圳市国管机电设备有限公司20%

深圳市深汕特别合作区国贸物业发展有限公司20%

深圳市和霖华建设管理有限公司20%

深圳市国贸同乐物业管理有限公司20%

深圳外贸物业管理有限公司20%

深圳市福保城市资源管理有限公司20%

深圳市深物电梯有限公司20%

深圳市深房物业清洁有限公司20%

山东深国贸酒店管理有限公司20%

深圳市深福保水电市政服务有限公司20%

深圳市佳源物业管理有限公司20%

深圳市国贸深绿园林有限公司20%

北京设施之家科技有限公司20%

深圳市国贸产业空间服务有限公司20%

深圳市国贸餐饮有限公司20%

注册于香港地区的子公司16.50%

注册与越南地区的子公司20%

合并范围内其他纳税主体25%

2、税收优惠及批文

根据国家发改委第9号令《产业结构调整指导目录(2011年本)》鼓励类中的第三十七类

商务服务业第2条物业服务的规定，符合条件的西部企业减按15%的税率征收企业所得税。子公司重庆深国贸物业管理有限公司、深圳市国贸物业管理有限公司重庆分公司适用上述政策。

深圳市设施之家科技有限公司于2022年12月19日高新技术企业证书复检通过，证书编号：GR202244204675，有效期三年，按照税法规定，2024 年度执行 15%的优惠企业所得税率。

根据财政部、税务总局《关于进一步实施小微企业所得税优惠政策的公告》(财政部税务

总局公告2022年第13号)，自2022年1月1日至2024年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。根据财政部、税务总局《关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第6号），自2023年1月1日起至2024年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按

42深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。根据财政部、税务总局《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部税务总局公告

2023年第12号），对小型微利企业减按25%计算应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业

所得税政策，延续执行至2027年12月31日。子公司深圳市物业工程建设监理有限公司、深圳市国贸春天商业管理有限公司等共计28家适用该政策。

合并财务报表项目附注

1、货币资金

项目期末余额上年年末余额

库存现金10705.6475265.01

银行存款1672092309.742742094318.81

其他货币资金6013628.746628892.90

合计1678116644.122748798476.72

其中：存放在境外的款项总额68560621.7962161463.84

期末存在抵押、质押、冻结等对使用有限制款项67316759.82元。

其他货币资金中使用受限的资金主要包括保证金及利息5853430.19元等；银行存款中

使用受限的资金主要包括银行冻结资金3972494.30元和定期存款及其利息57490835.33元；上述金额因使用受到限制不作为现金及现金等价物。

2、应收账款

（1）按账龄披露账龄期末余额上年年末余额

1年以内305894933.54425235829.74

1至2年176468618.2983584196.31

2至3年19438565.0119037312.67

3至4年9641324.1910334088.28

4至5年9475754.834135080.24

5年以上116978488.34112887708.10

小计637897684.20655214215.34

减：坏账准备161882954.60152407761.46

合计476014729.60502806453.88

（2）按坏账计提方法分类披露

43深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

期末余额类别账面余额坏账准备预期信用账面价值

金额比例(%)金额

损失率(%)

按单项计提坏账准备114667552.5517.98112621632.9998.222045919.56

按组合计提坏账准备523230131.6582.0249261321.619.41473968810.04

其中：

信用风险特征组合491691046.1277.0849261321.6110.02442429724.51

政府款项组合31539085.534.9431539085.53

合计637897684.20100.00161882954.6025.38476014729.60

续：

上年年末余额类别账面余额坏账准备预期信用账面价值

金额比例(%)金额

损失率(%)

按单项计提坏账准备115895721.4617.69113235195.1897.702660526.28

按组合计提坏账准备539318493.8882.3139172566.287.26500145927.60

其中：

信用风险特征组合517939613.6079.0539172566.287.56478767047.32

政府款项组合21378880.283.2621378880.28

合计655214215.34100.00152407761.4623.26502806453.88按单项计提坏账准备的应收账款期末余额名称预期信用账面余额坏账准备计提依据

损失率（%）

深圳市基永物业发展有涉及诉讼，无

93811328.0593811328.05100.00

限公司法收回

深圳特威实业有限公司2836561.002836561.00100.00预计无法收回深圳市鲁南实业发展公

2818284.842818284.84100.00预计无法收回

司深圳市汉普电子技术开

1436020.291433070.2999.79预计无法收回

发有限公司单项金额不重大但单项

13765358.3711722388.8185.16长期未能收回

计提坏账准备

合计114667552.55112621632.9998.22/

续：

44深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

上年年末余额名称预期信用账面余额坏账准备计提依据

损失率（%）

深圳市基永物业发展涉及诉讼，无

93811328.0593811328.05100.00

有限公司法收回深圳特威实业有限公

2836561.002836561.00100.00预计无法收回

司深圳市鲁南实业发展

2818284.842818284.84100.00预计无法收回

公司深圳市汉普电子技术

1436020.291433070.2999.79预计无法收回

开发有限公司单项金额不重大但单

14993527.2812335951.0082.28长期未能收回

项计提坏账准备

合计115895721.46113235195.1897.70/按组合计提坏账准备的应收账款

组合计提项目：信用风险特征组合期末余额上年年末余额账龄预期信用预期信用账面余额坏账准备账面余额坏账准备

损失率(%)损失率(%)

1年以内297639603.558929188.093.00403295389.0312098861.713.00

1至2年151326827.3315132682.7510.0080671806.878067180.6910.00

2至3年17981774.305394532.3330.0016273139.454881941.8530.00

3至4年7562513.763781256.9150.006302279.393151139.7250.00

4至5年5783328.324626662.6780.002117782.721694226.1780.00

5年以上11396998.8611396998.86100.009279216.149279216.14100.00

合计491691046.1249261321.6110.02517939613.6039172566.287.56

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况坏账准备金额

期初余额152407761.46

本期计提9475193.14

期末余额161882954.60

（4）按欠款方归集的应收账款和合同资产期末余额前五名单位情况占应收账款和应收账款坏账应收账款和合应收账款合同资产合同资产期末准备和合同资单位名称同资产期末余期末余额期末余额余额合计数的产减值准备期额

比例%末余额深圳市福田人才

109392112.37109392112.3717.1410939211.24

安居有限公司

45深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

占应收账款和应收账款坏账应收账款和合应收账款合同资产合同资产期末准备和合同资单位名称同资产期末余期末余额期末余额余额合计数的产减值准备期额

比例%末余额深圳市基永物业

93811328.0593811328.0514.7093811328.05

发展有限公司深圳湾科技发展

49188098.9149188098.917.711508080.64

有限公司河北深保投资发

41683941.80215129.9141899071.716.561916102.52

展有限公司深圳市福田区政

21378880.2821378880.283.35

府物业管理中心

合计315454361.41215129.91315669491.3249.46108174722.45

3、预付款项

（1）预付款项按账龄披露期末余额上年年末余额账龄

金额比例%金额比例%

1年以内5575416.6971.5711077693.8792.45

1至2年1533388.8119.69388465.123.24

2至3年352506.384.53304932.402.54

3年以上327861.814.21211994.961.77

合计7789173.69100.0011983086.35100.00

（2）按预付对象归集的预付款项期末余额前五名单位情况预付款项占预付款项期末余额单位名称

期末余额合计数的比例%

重庆渝地资产经营管理有限公司1926139.5024.73

中建四局第五建筑工程有限公司568181.047.29

天津市塘沽燃气有限公司500002.006.42

北京京东世纪信息技术有限公司404030.645.19

重庆蔡同水务有限公司300426.083.86

合计3698779.2647.49

4、其他应收款

项目期末余额上年年末余额应收利息应收股利

其他应收款273333289.51624394372.82

合计273333289.51624394372.82

46深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

（1）其他应收款

*按账龄披露账龄期末余额上年年末余额

1年以内26526466.1439565801.00

1至2年19386864.7211760542.45

2至3年10280135.75571247946.92

3至4年569228726.2531254533.77

4至5年31121307.771068702.68

5年以上65033356.5864127209.56

小计721576857.21719024736.38

减：坏账准备448243567.7094630363.56

合计273333289.51624394372.82

*按款项性质披露项目期末账面余额上年年末账面余额

押金15529043.099813980.43

保证金33305992.7445417519.59

备用金107431.7463090.95

代扣代缴款项14146194.972826478.51

往来款631105205.00597882606.95

其他27382989.6763021059.95

合计721576857.21719024736.38

*坏账准备计提情况期末处于第一阶段的坏账准备未来12个月内的预期类别账面余额坏账准备账面价值

信用损失率(%)按单项计提坏账准备

按组合计提坏账准备93806422.8859.5255837942.7837968480.10

其中：

信用风险特征组合93806422.8859.5255837942.7837968480.10

合计93806422.8859.5255837942.7837968480.10期末处于第二阶段的坏账准备期末，本公司不存在处于第二阶段的其他应收款。

期末处于第三阶段的坏账准备

47深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

整个存续期预期类别账面余额坏账准备账面价值

信用损失率（%）

按单项计提坏账准备627770434.3362.51392405624.92235364809.41按组合计提坏账准备

其中：

信用风险特征组合

合计627770434.3362.51392405624.92235364809.41上年年末处于第一阶段的坏账准备未来12个月内的预类别账面余额坏账准备账面价值

期信用损失率(%)

按单项计提坏账准备10720575.273.00321617.2610398958.01

按组合计提坏账准备91970304.9651.6047460889.3044509415.66

其中：

信用风险特征组合91970304.9651.6047460889.3044509415.66

合计102690880.2346.5347782506.5654908373.67上年年末处于第二阶段的坏账准备整个存续期预期类别账面余额坏账准备账面价值

信用损失率（%）

按单项计提坏账准备576568974.733.0017297069.24559271905.49按组合计提坏账准备

其中：

信用风险特征组合

合计576568974.733.0017297069.24559271905.49上年年末处于第三阶段的坏账准备整个存续期预期类别账面余额坏账准备账面价值

信用损失率（%）

按单项计提坏账准备39764881.4274.3129550787.7610214093.66按组合计提坏账准备

其中：

信用风险特征组合

合计39764881.4274.3129550787.7610214093.66按组合计提坏账准备的其他应收款

48深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

期末余额上年年末余额账龄预期信用损预期信用损账面余额坏账准备账面余额坏账准备

失率(%)失率(%)

1年以内25604909.80768147.253.0023075962.34691185.853.00

1至2年4735293.94473529.4110.003314367.18331442.6610.00

2至3年1849560.48554868.1730.004736819.031421055.7930.00

3至4年2701998.361350999.2250.0031254533.7715627266.8950.00

4至5年31121307.7724897046.2080.00993422.68794738.1580.00

5年以上27793352.5327793352.53100.0028595199.9628595199.96100.00

合计93806422.8855837942.7859.5291970304.9647460889.3051.60按单项计提坏账准备的其他应收款期末余额名称预期信用账面余额坏账准备计提依据

损失率（%）深圳市心海控股有限公司及关联方深圳市心海

荣耀房地产开发有限公587289550.00362846450.0061.78谨慎性判断收回风险

司、深圳市前海高端信息服务有限公司深圳天俊实业股份有限预计不存在无法收回

10000000.00

公司的风险上海裕通房地产开发有

5676000.005676000.00100.00长期未能收回

限公司

香港跃恒发展有限公司3271837.783271837.78100.00长期未能收回

大梅沙旅游中心2576445.692576445.69100.00长期未能收回

高架列车项目2542332.432542332.43100.00长期未能收回单项金额不重大但单项

16414268.4315492559.0294.38长期未能收回

计提坏账准备

合计627770434.33392405624.9262.51/

续：

上年年末余额名称预期信用账面余额坏账准备计提依据

损失率（%）深圳市心海控股有限公司及关联方深圳市心海

荣耀房地产开发有限公587289550.0017618686.513.00谨慎性判断收回风险

司、深圳市前海高端信息服务有限公司

49深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

上年年末余额名称预期信用账面余额坏账准备计提依据

损失率（%）深圳天俊实业股份有限预计不存在无法收回

10000000.00

公司的风险上海裕通房地产开发有

5676000.005676000.00100.00长期未能收回

限公司

香港跃恒发展有限公司3271837.783271837.78100.00长期未能收回

大梅沙旅游中心2576445.692576445.69100.00长期未能收回

高架列车项目2542332.432542332.43100.00长期未能收回单项金额不重大但单项

15698265.5215484171.8598.64长期未能收回

计提坏账准备

合计627054431.4247169474.267.52/

*本期计提、收回或转回的坏账准备情况

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信未来12个月预期整个存续期预期信用损合计用损失（未发生信信用损失失（已发生信用减值）用减值）

2024年1月1日余

47460889.3017297069.2429872405.0294630363.56

额

2024年1月1日余

额在本期

——转入第二阶段

——转入第三阶段-321617.26-17297069.2417618686.50

——转回第二阶段

——转回第一阶段

本期计提8698670.74344914533.40353613204.14本期转回本期转销本期核销其他变动

2024年12月31日

55837942.78392405624.92448243567.70

余额

*按欠款方归集的其他应收款期末余额前五名单位情况占其他应收款项性其他应收款款期末余额坏账准备单位名称账龄质期末余额合计数的比期末余额

例(%)

深圳市心海控股有限公往来款576568974.733至579.90356222932.38

50深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

占其他应收款项性其他应收款款期末余额坏账准备单位名称账龄质期末余额合计数的比期末余额

例(%)

司及关联方深圳市心海年、5年荣耀房地产开发有限公以上司深圳市蚌岭股份合作公

往来款30000000.004至5年4.1624000000.00司深圳市前海高端信息服

往来款10720575.273至4年1.496623517.62务有限公司深圳天俊实业股份有限

往来款10000000.003至4年1.39公司

合计627289550.0086.94386846450.00

5、存货

（1）存货分类期末余额上年年末余额

项目跌价准备/合同跌价准备/合账面余额履约成本减值账面价值账面余额同履约成本账面价值准备减值准备

开发成本10400305603.191159179944.889241125658.3111174583667.43218824035.9710955759631.46

开发产品1538484990.5795754630.321442730360.25141176477.91141176477.91

原材料1497761.18907923.88589837.301533601.80915223.04618378.76

库存商品2407119.312094300.39312818.922564024.462094300.39469724.07低值易耗

286478.63286478.63184883.54184883.54

品

合计11942981952.881257936799.4710685045153.4111320042655.14221833559.4011098209095.74

（2）存货跌价准备及合同履约成本减值准备本期增加本期减少项目期初余额期末余额计提其他转回或转销其他

开发成本218824035.97940355908.911159179944.88

开发产品95754630.3295754630.32

原材料915223.042820.8410120.00907923.88

库存商品2094300.392094300.39

合计221833559.401036113360.0710120.001257936799.47

存货跌价准备及合同履约成本减值准备（续）

51深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

本期转回或转销

确定可变现净值/剩余对价与将

项目存货跌价准备/合同履约成本减要发生的成本的具体依据值准备的原因相关产成品估计售价减去至完以前期间计提了存货跌价准备

工估计将要发生的成本、估计的存货可变现净值上升；

开发成本的销售费用以及相关税费后的本期已将期初计提存货跌价准金额确定可变现净值备的存货售出以前期间计提了存货跌价准备相关产成品估计售价减去估计的存货可变现净值上升；

开发产品的销售费用以及相关税费后的本期已将期初计提存货跌价准金额确定可变现净值备的存货售出相关产成品估计售价减去至完以前期间计提了存货跌价准备

工估计将要发生的成本、估计的存货可变现净值上升；

原材料、低值易耗品的销售费用以及相关税费后的本期已将期初计提存货跌价准金额确定可变现净值备的存货售出以前期间计提了存货跌价准备相关产成品估计售价减去估计的存货可变现净值上升；

库存商品的销售费用以及相关税费后的本期已将期初计提存货跌价准金额确定可变现净值备的存货售出

（3）开发成本预计预计竣项目名称开工时间总投资期末余额上年年末余额期末跌价准备工时间（万元）

澜湖时代项目2020/10/152026/9/10840000.006010563047.675222124208.85虎门滨海港湾

2022/3/222025/8/30321759.002741418798.212559648387.511003221647.34

项目光明御棠上府

2022/3/72024/12/3265868.051995222707.56

项目海口红旗镇土

6648404.136648404.136648404.13

地

深惠花园37372797.3937287764.54

福源泰项目19968532.6216102390.14深扬数智城项

2023/3/62026/5/303774791534418436.511295653963.00149309893.41

目

其他49915586.6641895841.70

合计1805106.0510400305603.1911174583667.431159179944.88

（4）开发产品竣工期末跌价项目名称期初余额本期增加本期减少期末余额时间准备

深物业·廊桥

2012/12/13447316.753447316.75

国际

深物业·湖畔

2015/6/130141708.9291874.9430049833.98

御景一期

52深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

竣工期末跌价项目名称期初余额本期增加本期减少期末余额时间准备

深物业·半山

2022/1/123536989.4157501.953479487.46

御景二期

深物业·松湖

2017/7/123046940.03814155.8422232784.19

朗苑

深物业·湖畔

2017/11/130279330.78112908.1430166422.64

御景二期

深物业·金领

2019/12/136946480.8325520654.7411425826.09

假日

深物业·福昌花园二期（福2023/1/184951526.834951526.83汇华苑）

深物业·御棠

2024/12/32291558732.72867653124.451423905608.2795754630.32

上府

国贸广场1995/12/14839083.104839083.10

皇御苑 A 区 2001/6/1 790140.58 790140.58

福昌大厦裙楼1999/11/1645532.65645532.65

其他项目2551428.032551428.03

合计141176477.912291558732.72894250220.061538484990.5795754630.32

（5）存货期末余额含有的借款费用资本化金额本期资本化期末资本化项目名称期初资本化金额本期结转金额金额金额

深物业·金领假日264266.89195968.2668298.63

观澜蚌岭项目357489702.39119889892.75477379595.14

深物业·廊桥国际2971986.542971986.54

深物业·湖畔御景一期1249515.4229241.321220274.10

虎门滨海港湾项目9600985.3014782180.0624383165.36

光明御棠上府项目3810146.417680502.144289437.307201211.25

深扬数智城项目460955.008360937.618821892.61

合计375847557.95150713512.564514646.88522046423.63

6、合同资产

期末余额上年年末余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

市政工程质保金468765.62468765.62844485.57844485.57

合计468765.62468765.62844485.57844485.57

53深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

7、持有待售资产

期末余额上年年末余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

（一）持有待售非

170154.05170154.05

流动资产

其中：投资性房地

170154.05170154.05

产

合计170154.05170154.05

8、其他流动资产

项目期末余额上年年末余额

预缴增值税26330826.5522096062.08

待抵扣进项税140627987.6197304885.00

预缴所得税2883055.014608593.92

预缴土地增值税8078866.26862126.84

预缴城建税2215820.291692524.35

预缴教育费附加1582870.761208945.98应收软件销售增值税即征即退

1687.341687.34

款

合计181721113.82127774825.51

9、长期股权投资

54深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

本期增减变动

期初余额追加/权益法下其他宣告发放期末余额减值准备被投资单位（账面价值）减值准备期减少其他综合计提减新增确认的权益现金股利其他（账面价值）期末余额初余额投资收益调整值准备投资投资损益变动或利润

*合营企业深圳物业吉发仓储

48065818.50184290782.47232356600.97

有限公司深圳天安国际大厦

7050937.34-1311866.115739071.23

物业管理有限公司

小计55116755.84182978916.36238095672.20

*联营企业-深圳物方陶瓷工业

18983614.1418983614.14

有限公司深圳康富健康产品

165000.00165000.00

有限公司深圳市兴浩仿瓷制

756670.68756670.68

品有限公司深圳市社会福利公

326693.24326693.24

司福达电子厂深圳市福隆实业发

1684350.001684350.00

展有限公司

好年华大酒店2733570.052733570.05深圳市教育基金龙

500000.00500000.00

华投资深圳市康乐体育俱

540060.00540060.00

乐部皇发分部

55深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

本期增减变动期初余额期末余额减值准备

被投资单位追加/权益法下其他宣告发放（账面价值）减值准备期减少其他综合计提减新增确认的权益现金股利其他（账面价值）期末余额初余额投资收益调整值准备投资投资损益变动或利润深圳市观澜镇福民

1168973.201168973.20

丹坑村厂房深圳市雄牛保龄球

500000.00500000.00

娱乐有限公司深圳市莲花彩田物

1475465.91--

业管理有限公司深圳市洋源实业有

1030000.001030000.00

限公司嘉凯锋公司宝安公

600000.00600000.00

司

桂园汽修厂350000.00350000.00深圳市无为本屋顶

500000.00500000.00

绿化有限公司深圳市元平塑钢门

240000.00240000.00

窗有限公司深圳市有方印务发

100000.00100000.00

行有限公司深圳市路盛实业发

100000.00100000.00

展有限公司中建科工集团智慧

28940994.711244593.6393455.0230092133.32-

停车科技有限公司

小计28940994.7131754397.221244593.6393455.0260371064.6330278931.31

合计84057750.5531754397.22184223509.9993455.02298466736.8330278931.31

深圳市莲花彩田物业管理有限公司于2024年11月6日依法注销，故公司将对其计提的长期股权投资减值准备予以核销。

56深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

10、其他权益工具投资

项目期末余额上年年末余额

金田实业（集团）股份有限公

586231.82636926.20

司股票

合计586231.82636926.20

由于上述项目是本公司出于战略目的而计划长期持有的投资，因此本公司将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。

本期计入其他本期末累计计入本期确因终止确认转入终止确认的项目综合收益的利其他综合收益的认的股留存收益的累计原因得和损失利得和损失利收入利得和损失

金田实业（集团）股

-60387.90-2896256.38份有限公司股票

合计-60387.90-2896256.38

11、投资性房地产

（1）按成本计量的投资性房地产

房屋、建筑投资性房地产项目土地使用权在建工程合计物装修

一、账面原值

1.期初余额882419576.8714495902.2037192716.83934108195.90

2.本期增加金

24580257.282472881.9527053139.23

额

（1）外购1045314.402472881.953518196.35

（2）存货\固

定资产\在建工程23534942.88-23534942.88转入

3.本期减少金

7132124.837132124.83

额

（1）处置7132124.837132124.83

4.汇兑调整273350.58273350.58

5.期末余额900141059.9014495902.2037192716.832472881.95954302560.88

二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额503887262.4013360585.8930049547.14547297395.43

2.本期增加金

34139732.464761347.0538901079.51

额

（1）计提或

28432914.884761347.0533194261.93

摊销

（2）自用资

5092578.865092578.86

产转入

（3）其他增614238.72614238.72

57深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

房屋、建筑投资性房地产项目土地使用权在建工程合计物装修加

3.本期减少金

5577251.46614238.726191490.18

额

（1）处置5577251.465577251.46

（2）其他转

-614238.72614238.72出

4.汇兑调整259683.05259683.05

5.期末余额532709426.4513360585.8934196655.47580266667.81

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金

额

3.本期减少金

额

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价

367431633.451135316.312996061.362472881.95374035893.07

值

2.期初账面价

378532314.471135316.317143169.69386810800.47

值

（2）未办妥产权证书的情况项目账面价值未办妥产权证书原因

该房产为物业管理用房，曾被第三方马古岭6栋507单元21369.41物管公司占用，现已收回，但未办理权证

该土地为2017年终审判胜诉后取得，美林土地相关产权证书正在办理中

截至2024年12月31日，美林土地账面原值为3885469.40元，累计计提折旧3885469.40元，账面价值为0元。

12、固定资产

项目期末余额上年年末余额

固定资产52712396.6466436408.90固定资产清理

合计52712396.6466436408.90

（1）固定资产

*固定资产情况

58深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

项目房屋及建筑物机器设备运输设备固定资产装修其他设备合计

一、账面原值：

1.期初余额124427233.566309068.9219351344.1437737995.8858465847.17246291489.67

2.本期增加金额-385466.33701057.699264.424485049.385580837.82

（1）购置-372600.21701057.699264.424459955.345542877.66

（2）其他-12866.12--25094.0437960.16

3.本期减少金额5360609.37-1111014.28-2878815.329350438.97

（1）处置或报废--1102166.49-2875816.323977982.81

（2）转投资性房地产5360609.37----5360609.37

（3）其他--8847.79-2999.0011846.79

4.汇兑调整26502.11----26502.11

5.期末余额119193126.306694535.2518941387.5537747260.3060072081.23242648390.63

二、累计折旧

1.期初余额95205368.962973487.6014751415.5226131133.3840717958.15179779363.61

2.本期增加金额1804820.032253950.201450008.626737484.896934228.7819180492.52

（1）计提1804820.032253950.201450008.626737484.896546725.1318792988.87

（2）其他----387503.65387503.65

3.本期减少金额5092578.86-1048411.70-3096267.039237257.59

（1）处置或报废--1048411.70-2713007.593761419.29

（2）转投资性房地产5092578.86----5092578.86

（3）其他----383259.44383259.44

4.汇兑调整37678.29----37678.29

5.期末余额92055288.425227437.8015153012.4432868618.2744555919.90189860276.83

三、减值准备

1.期初余额75717.1675717.16

2.本期增加金额

3.本期减少金额

4.期末余额75717.1675717.16

四、账面价值

1.期末账面价值27137837.881467097.453788375.114878642.0315440444.1752712396.64

2.期初账面价值29221864.603335581.324599928.6211606862.5017672171.8666436408.90

*未办妥产权证书的固定资产情况项目账面价值未办妥产权证书原因

由于规划调整，该房产写字楼将拆迁，并于现址附近新建高层写字楼，公司将于新三翔商务大厦办公楼401、402房498583.82

写字楼建成后以现有房产进行以置换，故该房产的房产证明一直无法办理。

59深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

13、使用权资产

项目房屋及建筑物合计

一、账面原值：

1.期初余额56060905.8656060905.86

2.本期增加金额10949317.1110949317.11

（1）租入10949317.1110949317.11

3.本期减少金额24356231.0424356231.04

（1）终止租赁24356231.0424356231.04

4.期末余额42653991.9342653991.93

二、累计折旧

1.期初余额32544109.6432544109.64

2.本期增加金额13691114.9513691114.95

（1）计提13691114.9513691114.95

3.本期减少金额20548852.6920548852.69

（1）终止租赁20548852.6920548852.69

4.期末余额25686371.9025686371.90

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

3.本期减少金额

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值16967620.0316967620.03

2.期初账面价值23516796.2223516796.22

本公司确认与短期租赁和低价值资产租赁相关的租赁费用见附注五、56。

14、无形资产

（1）无形资产情况项目软件使用权合计

一、账面原值

1.期初余额3060312.133060312.13

2.本期增加金额

3.本期减少金额

4.期末余额3060312.133060312.13

二、累计摊销

1.期初余额2170510.992170510.99

60深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

项目软件使用权合计

2.本期增加金额418235.75418235.75

（1）计提418235.75418235.75

3.本期减少金额

4.期末余额2588746.742588746.74

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

3.本期减少金额

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值471565.39471565.39

2.期初账面价值889801.14889801.14

15、商誉

（1）商誉账面原值本期增加本期减少被投资单位名称或形成商期初余额期末余额誉的事项企业合并其他处置其他形成深圳市设施之家科技有限

9446847.389446847.38

公司

合计9446847.389446847.38

（2）商誉所在资产组或资产组组合的相关信息所属经营分部是否与以前年度名称所属资产组或组合的构成及依据及依据保持一致在考虑到能够受益于企业合并的协同效深圳市设施之

应以及管理层对生产经营活动的管理或物业管理，配套服家科技有限公是监控方式情况下确定的能够独立产生现务司金流量的资产组或资产组组合

（3）可收回金额的具体确定方法稳定预测期稳定期的关预测期期的项目账面价值可收回金额减值金额的关键键参数的确的年限关键参数定依据参数收入增深圳市设施之家无增基于谨慎性

27574639.4932731847.115长率、科技有限公司长确认折现率

合计27574639.4932731847.115

61深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

16、长期待摊费用

本期减少项目期初余额本期增加期末余额本期摊销其他减少

装修费21510397.889353705.758903786.44-149772.9422110090.13

合计21510397.889353705.758903786.44-149772.9422110090.13

17、递延所得税资产与递延所得税负债

（1）未经抵销的递延所得税资产和递延所得税负债期末余额上年年末余额

项目可抵扣/应纳税递延所得税资产可抵扣/应纳税递延所得税资产

暂时性差异/负债暂时性差异/负债

递延所得税资产：

资产减值准备88995990.9221643089.0495315243.8621090356.76

内部交易未实现利润436511360.97109127840.24437266319.66109316579.92

可抵扣亏损1152203588.06287259758.96607016948.61151737271.44已预提待抵扣的土地增值

3171733686.94792933421.743911198870.69977799717.67

税房地产企业预售收入计算

44109428.4011027357.1032620985.748155246.44

的预计利润

其他预提费用22746958.595629898.567694020.201923505.05

租赁负债19127482.594531157.2526502156.296417709.55

小计4935428496.471232152522.895117614545.051276440386.83

递延所得税负债：

固定资产账面价值大于计

440912.20110228.04704413.18176103.29

税基础

使用权资产16972012.513989936.3123516796.225686176.41

小计17412924.714100164.3524221209.405862279.70

（2）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债递延所得税递延所得税资抵销后递延所抵销后递延所得资产和负债项目产和负债期末得税资产或负税资产或负债上上年年末互互抵金额债期末余额年年末余额抵金额

递延所得税资产1232152522.891276440386.83

递延所得税负债4100164.355862279.70

（3）未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异及可抵扣亏损明细项目期末余额上年年末余额

可抵扣暂时性差异1666771094.64261260204.35

62深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

项目期末余额上年年末余额

可抵扣亏损321157984.91254378951.24

合计1987929079.55515639155.59

（4）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期年份期末余额上年年末余额备注

2024年——124895242.05

2025年22711013.8522711013.85

2026年14238807.0014238807.00

2027年81285680.1281285680.12

2028年11248208.2211248208.22

2029年191674275.72——

合计321157984.91254378951.24

18、其他非流动资产

期末余额上年年末余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

合同取得成本9590978.859590978.85

预付固定资产、投资

性房地产、无形资产1649428.991649428.99870062.16870062.16等购置款

其他2635093.772635093.772635093.772635093.77

合计13875501.6113875501.613505155.933505155.93

合同取得成本，主要系结转期超过一年的房地产销售合同佣金。

其他主要系投资性房地产的下账资产，因该资产涉及船步街棚改的搬迁物业后续待移交，期限超过一年。

19、所有权或使用权受到限制的资产

期末项目账面余额账面价值受限类型受限情况

（1）-

货币资金67316759.8267316759.82冻结

（11）

存货-澜湖时代项

目二期地块土地401867324.00401867324.00抵押（12）使用权

存货-扬州深扬数

智城项目 D 地 523395967.09 474272747.56 抵押 （13）块土地使用权

合计992580050.91943456831.38

63深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

（1）期末使用权受到限制的货币资金中，存在2950000.00元系子公司深圳市深福保物业发展有限公司的银行保函保证金。

（2）期末使用权受到限制的货币资金中，存在3000000.00元系子公司深圳市设施之家科技有限公司因合同纠纷诉前保全被法院冻结。

（3）期末使用权受到限制的货币资金中，存在117500.00元系子公司深圳市设施之家科技有限公司的银行保函保证金。

（4）期末使用权受到限制的货币资金中，存在1000.00元系子公司深圳市深福保物业发

展有限公司江西分公司的 POS 机押金。

（5）期末使用权受到限制的货币资金中，存在203171.00元系子公司深圳市皇城地产有限公司因合同纠纷诉前保全被法院冻结。

（6）期末使用权受到限制的货币资金中，存在57490835.33元系期末购买的定期存款及其利息。

（7）期末使用权受到限制的货币资金中，存在50349.36元系子公司深圳市佳源物业管理有限公司的托收业务保证金。

（8）期末使用权受到限制的货币资金中，存在284323.30元系子公司扬州物合置业有限公司的受托支付冻结金。

（9）期末使用权受到限制的货币资金中，存在484000.00元系子公司重庆深国贸物业管理有限公司因合同纠纷诉前保全被法院冻结。

（10）期末使用权受到限制的货币资金中，存在1600000.00元系子公司深圳市深汕特别合作区国贸物业发展有限公司的银行保函保证金。

（11）期末使用权受到限制的货币资金中，存在1135580.83元系本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付的贷款保证金。

（12）公司因日常经营活动所需，向兴业银行深圳分行申请借款，将持有的澜湖时代项目二期地块土地使用权进行抵押。

（13）公司因日常经营活动所需，向中国农业银行扬州分行申请借款，将持有的深扬数

智城项目 D 地块土地使用权进行抵押。

续：

上年年末项目账面余额账面价值受限类型受限情况

（1）-

货币资金15659341.6015659341.60冻结

（10）

存货-澜湖时代项381246103.00381246103.00抵押（11）

64深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

上年年末项目账面余额账面价值受限类型受限情况目二期地块土地使用权

合计396905444.60396905444.60

（1）期初使用权受到限制的货币资金中，存在2200000.00元系子公司深圳市深福保物业发展有限公司的银行保函保证金。

（2）期初使用权受到限制的货币资金中，存在3342374.71元系子公司深圳市设施之家科技有限公司因合同纠纷诉前保全被法院冻结。

（3）期初使用权受到限制的货币资金中，存在1133604.61元系本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付的贷款保证金。

（4）期初使用权受到限制的货币资金中，存在8644166.67元系期末计提的定期存款利息。

（5）期初使用权受到限制的货币资金中，存在90000.00元系子公司深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案被冻结受限资金。

（6）期初使用权受到限制的货币资金中，存在129021.18元系子公司深圳市物业工程建

设监理有限公司截止到期末法人变更手续尚未完成，该账户处于只收不付状态。

（7）期初使用权受到限制的货币资金中，存在99103.58元系子公司深圳市育发实业有

限公司银行留存股东信息与市场监督管理局的工商股东信息不一致，银行账户被冻结。

（8）期初使用权受到限制的货币资金中，存在1500.00元系子公司山东深国贸物业管理

有限公司的 POS 机押金。

（9）期初使用权受到限制的货币资金中，存在1000.00元系子公司深圳市深福保物业发

展有限公司江西分公司的 POS 机押金。

（10）期初使用权受到限制的货币资金中，存在18570.85元系子公司深圳市保税区保安服务有限公司因劳动仲裁案被冻结受限资金。

（11）公司因日常经营活动所需，向兴业银行深圳分行申请借款，将持有的澜湖时代项目二期地块土地使用权进行抵押。

20、短期借款

（1）短期借款分类项目期末余额上年年末余额

信用借款190165458.33230915000.00

合计190165458.33230915000.00

65深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

21、应付账款

项目期末余额上年年末余额

应付工程建设款876393730.22540851975.20

预估应付款27094771.0440980345.76

其他139603776.0181036738.63

合计1043092277.27662869059.59其中，账龄超过1年的重要应付账款项目期末余额未偿还或未结转的原因

深圳市规划国土局25000000.00历史遗留问题中建三局第二建设工程有限责

19160962.25未达工程款付款节点

任公司

中国建筑第四工程局有限公司12017672.93未达工程款付款节点深圳市前海高端信息服务有限

7126060.00工程未结算

公司

合计63304695.18

22、预收款项

项目期末余额上年年末余额

租金1744526.752265223.56

合计1744526.752265223.56

23、合同负债

项目期末余额上年年末余额

预收房款266400127.35747372309.30

预收物业费20619767.2730554843.87

预收其他款项49144735.1042497800.25

合计336164629.72820424953.42

24、应付职工薪酬

项目期初余额本期增加本期减少期末余额

短期薪酬217869071.67862915229.30874631941.82206152359.15

离职后福利-设定提存计划738881.0889934559.1789130481.011542959.24

辞退福利178159.034499678.104394463.91283373.22

合计218786111.78957349466.57968156886.74207978691.61

（1）短期薪酬

66深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

项目期初余额本期增加本期减少期末余额

工资、奖金、津贴和补贴203201469.12755511700.53765968053.08192745116.57

职工福利费1049437.803367157.512389515.312027080.00

社会保险费16164.8228311653.2528277162.5350655.54

其中：1．医疗保险费13883.7724337317.7224305142.2046059.29

2．工伤保险费15.961712689.301711371.231334.03

3．生育保险费2265.092261646.232260649.103262.22

4．其他商业保险

住房公积金1165851.8828335395.3629074357.71426889.53

工会经费和职工教育经费8492080.9013679547.0614799741.697371886.27

非货币性福利3944067.1533709775.5934123111.503530731.24

合计217869071.67862915229.30874631941.82206152359.15

（2）设定提存计划项目期初余额本期增加本期减少期末余额

离职后福利738881.0889934559.1789130481.011542959.24

其中：基本养老保险费21042.0670356095.7869497556.80879581.04

失业保险费2716.403151906.723150466.944156.18

企业年金缴费715122.6216426556.6716482457.27659222.02

合计738881.0889934559.1789130481.011542959.24

25、应交税费

税项期末余额上年年末余额

企业所得税21591154.7591035828.65

增值税21171620.4417768402.21

土地增值税3173186258.333911198870.69

土地使用税179847.49180900.74

房产税396616.98539730.69

城市维护建设税1320722.47981394.80

教育费附加684508.74644625.80

地方教育附加530482.69322573.66

代扣代缴个人所得税4310388.693681965.62

其他908828.94603055.08

合计3224280429.524026957347.94

26、其他应付款

67深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

项目期末余额上年年末余额应付利息

应付股利12202676.0412202676.04

其他应付款1219148760.341205100618.21

合计1231351436.381217303294.25

（1）应付股利项目期末余额上年年末余额

普通股股利12202676.0412202676.04

合计12202676.0412202676.04重要的超过1年未支付的应付股利股东名称应付股利金额未支付原因

对方公司改制，尚未明确支付深圳市城市绿化管理处10869036.68对象

深圳市城市绿化管理处工会委对方公司改制，尚未明确支付

1300000.00

员会对象

无法获取对方账户、尚未支付

其他33639.36的尾款

合计12202676.04

（2）其他应付款项目期末余额上年年末余额

押金308200904.93290979176.07

保证金9248840.9311806030.93

代收款4743853.114832329.12

往来款651960088.72611443690.41

预提费用148017114.40200129074.12

代扣代缴款项7494625.6317030579.72

其他89483332.6268879737.84

合计1219148760.341205100618.21其中，账龄超过1年的重要其他应付款项目期末余额未偿还或未结转的原因

合并外关联方往来款，尚未到扬州旅发置业有限公司345929298.79还款期

深圳吉发仓储有限公司202296665.14往来款，无特定还款期限中建三局第二建设工程有限责

21597500.00保证金未到结算期

任公司

深圳前海微众银行股份有限公6872723.72租赁期限未满

68深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

项目期末余额未偿还或未结转的原因司深圳天安国际大厦物业管理有

5214345.9往来款，无特定还款期限

限公司

合计581910533.55

27、一年内到期的非流动负债

项目期末余额上年年末余额

一年内到期的长期借款498259873.753075993789.05

一年内到期的长期应付款400000.00400000.00

一年内到期的租赁负债8042802.5515931064.02

合计506702676.303092324853.07

（1）一年内到期的长期应付款项目期末余额上年年末余额

售后回租400000.00400000.00

合计400000.00400000.00

28、其他流动负债

项目期末余额上年年末余额

待转销项税额23186263.5768373661.13

合计23186263.5768373661.13

29、长期借款

项目期末余额上年年末余额

质押及保证借款151915696.00373646731.07

抵押借款4424348935.26625842543.40

信用借款179050000.00400400000.00

合计4755314631.261399889274.47

期末质押借款：用于本公司之子公司深圳市国贸物业管理有限公司收购五家物管企业深

圳市物业管理有限公司、深圳外贸物业管理有限公司、深圳市深福保物业发展有限公司、

深圳市深福保水电市政服务有限公司、深圳市保税区保安服务有限公司100%股权。借款期限自2022年5月18日至2027年4月26日，其质押物为深圳市国贸物业管理有限公司持有的该五家公司100%股权。

期末抵押借款：1、用于本公司之子公司东莞市物合置业有限公司虎门滨海港湾花园项

目的开发，借款期限自2023年3月30日至2027年8月5日，其质押物为未来五年东莞市物合置业有限公司的所有应收账款，其抵押物是东莞市物合职业有限公司位于东莞市虎门镇赤岗社区的土地使用权，目前抵押已解除。2、用于本公司之子公司深圳市荣耀房

69深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

地产开发有限公司(以下简称荣耀地产)澜湖时代项目的开发，借款期限自2023年3月30日至2026年3月30日，其抵押物为深圳市荣耀房地产开发有限公司持有的澜湖时代项目土地使用权，并由本公司提供连带责任保证。3、用于本公司之子公司深圳市光明物合置业有限公司(以下简称光明物合)光明御棠上府项目的开发，借款期限自2022年07月

27日至2028年05月24日，其抵押物为深圳市光明物合置业有限公司持有的光明御棠

上府项目土地使用权，目前抵押已解除。4、用于本公司之子公司东莞市物合置业有限公司(以下简称东莞物合)虎门滨海港湾项目的开发，借款期限自2022年08月05日至2027年08月05日，其抵押物为东莞市物合置业有限公司持有的东莞虎门滨海港湾花园项目土地使用权。5、用于本公司之子公司扬州市物合置业有限公司深扬数智城项目的开发，借款期限自2024年1月8日至2029年1月8日，其抵押物为扬州市物合置业有限公司持有的深扬数智城项目土地使用。

期末信用借款：1、用于本公司支付收购深圳市投控物业管理有限公司股权款借款期限

自2020年5月18日至2025年5月10日。2、用于本公司之子公司深圳市国贸物业管理有限公司支付日常经营费用，借款期限自2024年9月27日至2026年11月27日。。

30、租赁负债

项目期末余额上年年末余额

租赁付款额21312666.8834767450.58

减：未确认融资费用2180791.768265294.29

小计19131875.1226502156.29

减：一年内到期的租赁负债8042802.5515931064.02

合计11089072.5710571092.27

31、长期应付款

项目期末余额上年年末余额

长期应付款399749550.00400105655.56专项应付款

合计399749550.00400105655.56

（1）长期应付款项目期末余额上年年末余额

售后回租融资款400149550.00400505655.56

小计400149550.00400505655.56

减：一年内到期长期应付款400000.00400000.00

合计399749550.00400105655.56

32、预计负债

70深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

项目期末余额上年年末余额形成原因

*新基点与设施之家诉讼

未决诉讼934205.51650000.00

*海外联谊大厦与金海联诉讼

合计934205.51650000.00

33、其他非流动负债

项目期末余额上年年末余额

公用设施专用基金537155.06549961.59

房屋本体基金14746480.4215997716.45

入伙保证金6660398.316335914.04

电设备维护金4019415.444019415.44

代管维修金52435075.2052002751.04

观澜埠岭员工跟投款40000000.0040000000.00

其他8521004.598133466.98

合计126919529.02127039225.54

34、股本（单位：万股）

本期增减（+、-）项目期初余额发行公积金期末余额送股其他小计新股转股

股份总数59597.9159597.91

35、资本公积

项目期初余额本期增加本期减少期末余额股本溢价

其他资本公积80488045.3880488045.38

合计80488045.3880488045.38

36、其他综合收益

资产负债表中归属于母公司的其他综合收益：

本期发生额

减：前期计入其期末余额期初余额

项目税后归属于母公司他综合收益当期（4）=（1）+（1）

（2）转入留存收益（2）-（3）

（3）

一、不能重分类进损益的

-3004584.80-60387.90--3064972.70其他综合收益

其他权益工具投资公允价-3004584.80-60387.90-3064972.70

71深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

本期发生额期末余额

期初余额减：前期计入其项目

（）税后归属于母公司他综合收益当期

（4）=（1）+

（2）转入留存收益（2）-（3）

（3）值变动

二、将重分类进损益的其

-347753.081212370.11-864617.03他综合收益

外币财务报表折算差额-347753.081212370.11864617.03

其他综合收益合计-3352337.881151982.21--2200355.67

利润表中归属于母公司的其他综合收益：

本期发生额

减：前期计

项目本期所得税减：所减：税后归属税后归属于母公司入其他综合

前发生额得税费于少数股东（5）=（1）-（2）收益当期转

（1）用（3）（4）-（3）-（4）

入损益（2）

一、不能重分类进损益

-60387.90----60387.90的其他综合收益其他权益工具投资公允

-60387.90-60387.90价值变动

二、将重分类进损益的

1212370.11---1212370.11

其他综合收益

外币财务报表折算差额1212370.111212370.11

其他综合收益合计1151982.21---1151982.21

37、盈余公积

项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积115743323.959316761.13125060085.08

任意盈余公积365403.13365403.13

合计116108727.089316761.13-125425488.21

38、未分配利润

提取或项目本期发生额上期发生额分配比例

调整前上期末未分配利润3872586802.173692753832.81--调整期初未分配利润合计数（调增+，调减--

-）

调整后期初未分配利润3872586802.173692753832.81

加：本期归属于母公司股东的净利润-1114764922.17464014492.11--

减：提取法定盈余公积9316761.1367216150.9810%提取任意盈余公积

72深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

提取或项目本期发生额上期发生额分配比例提取一般风险准备

应付普通股股利185945476.70215148452.21应付其他权益持有者的股利转作股本的普通股股利

其他568863.591816919.56

期末未分配利润2561990778.583872586802.17

39、营业收入和营业成本

（1）营业收入和营业成本本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务2670640573.122249277554.332947291675.002233525382.49

其他业务63518310.93736534.0017825350.04

合计2734158884.052250014088.332965117025.042233525382.49

（2）营业收入、营业成本按行业（或产品类型）划分本期发生额上期发生额

主要产品类型（或行业）收入成本收入成本

主营业务：

房地产业务940660454.47842842187.751217242442.35818496053.38

物业管理1594488341.491320671101.861578719323.981316777091.32

租赁业务135491777.1685764264.72151329908.6798252237.79

小计2670640573.122249277554.332947291675.002233525382.49

其他业务：

房地产业务63119664.70736534.0017294746.27物业管理

租赁业务398646.23530603.77

小计63518310.93736534.0017825350.04-

合计2734158884.052250014088.332965117025.042233525382.49

（3）营业收入、营业成本按地区划分本期发生额上期发生额主要经营地区收入成本收入成本

深圳地区2316973557.441857030616.822569038060.461865113132.68

其他地区417185326.61392983471.51396078964.58368412249.81

小计2734158884.052250014088.332965117025.042233525382.49

73深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

（4）营业收入、营业成本按商品转让时间划分本期发生额项目收入成本主营业务

其中：在某一时点确认940660454.47842842187.75

在某一时段确认1594488341.491320671101.86

租赁收入135491777.1685764264.72其他业务

其中：在某一时点确认63119664.70736534.00在某一时段确认

租赁收入398646.23

合计2734158884.052250014088.33

40、税金及附加

项目本期发生额上期发生额

城市维护建设税4422844.057295168.53

教育费附加1906313.243290186.80

地方教育附加1271801.532153783.29

房产税10869473.4011160717.95

土地使用税2135524.882118518.10

土地增值税64009266.0878815376.80

其他税费2296727.511816495.35

合计86911950.69106650246.82

各项税金及附加的计缴标准详见附注四、税项。

41、销售费用

项目本期发生额上期发生额

中介代理费9576621.107326766.93

咨询及销售服务费7170279.847845564.84

广告宣传费8545172.4610747667.28

职工薪酬10375132.319989326.02

其他8328779.7010847833.50

合计43995985.4146757158.57

42、管理费用

项目本期发生额上期发生额

职工薪酬214830675.48228440720.91

行政办公费用22204967.5926172003.04

74深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

项目本期发生额上期发生额

资产摊销及折旧费用26963578.4324574492.30

诉讼费用808759.235304840.82

其他19625121.0126086318.08

合计284433101.74310578375.15

43、研发费用

项目本期发生额上期发生额

职工薪酬4816649.053808250.90

折旧及摊销费28482.4265160.46

其他506676.97260073.01

合计5351808.444133484.37

44、财务费用

项目本期发生额上期发生额

利息支出68401770.5755928873.37

减：利息收入31389808.2519183529.19

汇兑损益778902.74761442.10

手续费及其他3252783.696339243.02

合计41043648.7543846029.30

45、其他收益

项目本期发生额上期发生额

与收益相关的政府补助3059786.927802977.21

代扣个人所得税手续费返还314568.77382244.19

增值税进项加计抵减-834439.225302600.13

增值税退税2021797.081944370.99

合计4561713.5515432192.52

政府补助的具体信息，详见附注八、政府补助。

46、投资收益

项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益184223509.994339433.24

处置长期股权投资产生的投资收益1450000.00701420219.12

债务重组-54026.93

合计185619483.06705759652.36

47、信用减值损失（损失以“—”号填列）

75深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

项目本期发生额上期发生额

应收账款坏账损失-9475193.14-13454920.44

其他应收款坏账损失-353613204.14-6390032.43

合计-363088397.28-19844952.87

48、资产减值损失（损失以“—”号填列）

项目本期发生额上期发生额

存货跌价损失-1036113360.07-212173623.03

合计-1036113360.07-212173623.03

49、资产处置收益（损失以“-”填列）

项目本期发生额上期发生额

固定资产处置利得（损失以“-”填列）-10823.664611.81

使用权资产处置利得（损失以“-”填列）98669.52594704.56

其他234052.82

合计87845.86833369.19

50、营业外收入

计入当期非经常性项目本期发生额上期发生额损益的金额

非流动资产毁损报废利得240.0016447.29240.00

罚没收入544705.462041279.63544705.46

无法支付款项34134.00

盘盈利得300.00

其他522860.111512516.17522860.11

合计1067805.573604677.091067805.57

51、营业外支出

计入当期非经常性项目本期发生额上期发生额损益的金额

非流动资产毁损报废损失187340.31142785.08187340.31

诉讼支出1879644.55694346.321879644.55

对外捐赠8000.0079840.578000.00

非常损失4000.008800.004000.00

罚款及滞纳金372270.641962837.07372270.64

其他5904708.993615895.165904708.99

合计8355964.496504504.208355964.49

52、所得税费用

76深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

（1）所得税费用明细项目本期发生额上期发生额

按税法及相关规定计算的当期所得税50805402.42142880361.95

递延所得税费用42525748.58113993935.97

合计93331151.00256874297.92

（2）所得税费用与利润总额的关系项目本期发生额上期发生额

利润总额-1193812573.11706733159.40

按法定（或适用）税率计算的所得税费用-298453143.28176683289.85

某些子公司适用不同税率的影响-2791596.78-5415376.77

对以前期间当期所得税的调整6201413.845569790.87

无须纳税的收入（以“-”填列）-46055877.50-1084858.31

不可抵扣的成本、费用和损失7307580.4625375468.22利用以前年度未确认可抵扣亏损和可抵扣暂时性差异

-11535731.39708571.83

的纳税影响（以“-”填列）

未确认可抵扣亏损和可抵扣暂时性差异的纳税影响439996457.7655037412.23

研究开发费加成扣除的纳税影响（以“-”填列）-1337952.11其他

所得税费用93331151.00256874297.92

53、现金流量表项目注释

（1）收到其他与经营活动有关的现金项目本期发生额上期发生额

收取的大额往来款项278508648.94117918299.90

收取的利息收入40033974.9219183529.19

收到的各类押金、保证金、各

102896047.58114428356.99

种专项基金净额

收到的政府补助3059786.927802977.21

收到的其他零星款项45871591.1388094832.06

本期减少受限资金12490938.877835036.35

合计482860988.36355263031.70

（2）支付其他与经营活动有关的现金项目本期发生额上期发生额

付现管理费用39111851.2263006009.01

付现销售费用18208447.5836673353.00

77深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

项目本期发生额上期发生额支付的水电费等各类代收代付

170693541.68115368992.19

款项净额

支付的其他零星款项130134090.9441068618.68

本期新增受限资金3570155.2115659341.60

合计361718086.63271776314.48

（3）收到的重要的投资活动有关的现金项目本期发生额上期发生额

处置固定资产、无形资产和其

55903425.5092191.39

他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收

634578885.34

到的现金净额

合计55903425.50634671076.73

（4）支付的重要的投资活动有关的现金项目本期发生额上期发生额

购买定期存款57412000.00

合计57412000.00

（5）收到其他与筹资活动有关的现金项目本期发生额上期发生额

收到售后回租融资款400000000.00

合计400000000.00

（6）支付其他与筹资活动有关的现金项目本期发生额上期发生额

偿还租赁负债支付的金额16584505.6425266936.77

同一控制下企业合并合并方于合并日支付的现金对价568863.591816919.56

售后回租支付的金额18693137.50

支付的其他零星款项1368000.00

合计37214506.7327083856.33

（7）筹资活动产生的各项负债的变动情况现金变动非现金变动项目期初余额公允价期末余额现金流入现金流出计提的利息其他值变动短期借款

及长期借4706798063.521239948405.21703084938.71200116495.53-38062.205443739963.35款

78深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

现金变动非现金变动项目期初余额公允价期末余额现金流入现金流出计提的利息其他值变动

租赁负债26502156.2916584505.641018264.358195960.1219131875.12长期应付

400505655.5618693137.5018337031.94400149550.00

款

合计5133805875.371239948405.21738362581.85219471791.82-8157897.925863021388.47

54、现金流量表补充资料

（1）现金流量表补充资料补充资料本期发生额上期发生额

1、将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润-1287143724.11449858861.48

加：资产减值损失1036113360.07212173623.03

信用减值损失363088397.2819844952.87

固定资产折旧、投资性房地产折旧、油气资产折

51987250.8055281119.81

耗、生产性生物资产折旧

使用权资产折旧13691114.9518139758.01

无形资产摊销418235.75379581.77

长期待摊费用摊销8903786.447726470.46

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失

-87845.86-833369.19（收益以“－”号填列）

固定资产报废损失（收益以“－”号填列）187580.31126337.79

公允价值变动损失（收益以“－”号填列）

财务费用（收益以“－”号填列）68369233.0255167431.27

投资损失（收益以“－”号填列）-185619483.06-705759652.36

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）44287863.94131110960.37

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）-1762115.35-17117024.40

存货的减少（增加以“－”号填列）-495134772.53-485801483.89

经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）-79181787.39-69297620.74

经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）-962115268.7864907069.39其他

经营活动产生的现金流量净额-1423998174.52-264092984.33

2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券新增使用权资产

3、现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额1610799884.302733139135.12

79深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

补充资料本期发生额上期发生额

减：现金的期初余额2733139135.121509693857.48

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额-1122339250.821223445277.64

（2）现金及现金等价物的构成项目期末余额上年年末余额

一、现金1610799884.302733139135.12

其中：库存现金10705.6475265.01

可随时用于支付的银行存款1610628980.112729897603.00

可随时用于支付的其他货币资金160198.553166267.11

二、现金等价物

其中：三个月内到期的债券投资

三、期末现金及现金等价物余额1610799884.302733139135.12

其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物

（3）不属于现金及现金等价物的货币资金不属于现金及现金等价物的理项目期末余额上年年末余额由

银行存款57490835.338644166.67定期存款及利息

银行存款3972494.303681570.32冻结资金其他货币

5853430.193333604.61保证金及利息

资金

合计67316759.8215659341.60

55、外币货币性项目

（1）外币货币性项目项目期末外币余额折算汇率期末折算人民币余额

货币资金70111942.78

其中：美元120000.007.1884862608.00

越南盾27292588042.000.00028607805680.19

港币66353838.640.926061443654.59

应收账款5823336.00

其中：美元

越南盾20361314648.000.00028605823336.00

港币--

80深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

项目期末外币余额折算汇率期末折算人民币余额

预付账款73069.50

其中：美元

越南盾225325888.000.000286064443.20

港币9315.650.92608626.30

其他应收款5165941.19

其中：美元

越南盾735343648.000.0002860210308.28

港币5351655.410.92604955632.91

应付账款668751.75

其中：美元

越南盾2338292855.000.0002860668751.75

港币--

其他应付款6038836.82

其中：美元

越南盾7583117695.000.00028602168771.66

港币4179336.030.92603870065.16

（2）境外经营实体公司境外主要经营地记账本位币记账本位币选择依据

公司位于香港，主要使深业地产发展有限公司及其子公司香港港币用港币结算

公司位于越南，主要使越南深国贸物业管理有限公司越南越南盾用越南盾结算

56、租赁

（1）作为承租人项目本期发生额

短期租赁费用7124442.06低价值租赁费用未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额

合计7124442.06本年度与与租赁相关的现金流出总额（包括已纳入租赁负债计量的部分、简化处理的短期租赁费用和低价值资产租赁费用的部分以及售后租回的部分）为42402085.20元。

涉及售后租回交易的情况

2023年12月公司与永赢金融租赁有限公司签订售后回租合同，约定转让部分办公设备，

回租期48个月，租赁期满后，公司在支付全部租金及租赁合同项下应付的所有款项，

81深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

并支付名义货价后，永赢金融租赁有限公司将租赁物以届时现状出卖给公司。由于固定资产自始至终都没有转移给购买方，标的资产的所有权实质未发生转移，公司售后回租的交易目的是融资，所销售(租回)的资产，按照收入准则判断，控制权并没有发生转移，因此判断不属于销售，收款的款项作为负债进行账务处理。

（2）作为出租人经营租赁

*租赁收入项目本期发生额

租赁收入135890423.39

其中：未计入租赁收款额的可变租赁付款额相关的收入

*资产负债表日后连续五个会计年度每年将收到的未折现租赁收款额，以及剩余年度将收到的未折现租赁收款额总额。

资产负债表日后期末余额上年年末余额

第1年110941561.06124863019.23

第2年77676433.7470271138.44

第3年56801516.4242292889.70

第4年37483824.9732718754.54

第5年24132445.4424297422.32

5年后15978340.3714891056.43

合计323014122.00309334280.66研发支出

1、研发支出

本期发生额上期发生额项目费用化金额资本化金额费用化金额资本化金额

人员费用4816649.053808250.90

折旧摊销费28482.4230712.60

其他506676.97294520.87

合计5351808.444133484.37在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

（1）企业集团的构成

82深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

主要经持股比例%子公司名称注册资本注册地业务性质取得方式营地直接间接深圳市皇城地产有限房地产开

30000000.00深圳市深圳市100.00设立

公司发经营深圳市物合产业投资房地产租

100000000.00深圳市深圳市100.00设立

发展有限公司赁经营软件和信深圳市设施之家科技非同一控制

15453000.00深圳市深圳市息技术服35.00

有限公司企业合并务软件和信北京设施之家科技有非同一控制

5000000.00北京市北京市息技术服17.85

限公司企业合并务深物业集团徐州大彭房地产开

50000000.00徐州市徐州市100.00设立

房地产开发有限公司发经营东莞市国贸长盛房地房地产开

20000000.00东莞市东莞市100.00设立

产开发有限公司发经营深物业扬州房地产开房地产开

50000000.00扬州市扬州市100.00设立

发有限公司发经营深圳市国贸物业管理

20000000.00深圳市深圳市物业管理100.00设立

有限公司深圳市国贸美生活服

5000000.00深圳市深圳市物业管理100.00设立

务有限公司山东深国贸物业管理

5000000.00济南市济南市物业管理100.00设立

有限公司重庆深国贸物业管理

5000000.00重庆市重庆市物业管理100.00设立

有限公司重庆奥博电梯有限公

5000000.00重庆市重庆市建筑安装100.00设立

司深圳市天阙电梯技术

5000000.00深圳市深圳市建筑安装100.00设立

有限公司深圳市国管机电设备

1200000.00深圳市深圳市建筑安装100.00设立

有限公司深圳市国贸餐饮有限

2000000.00深圳市深圳市餐饮服务100.00设立

公司深圳市物业工程建设工程监理

3000000.00深圳市深圳市100.00设立

监理有限公司服务深圳市深物业商业运房地产租

40000000.00深圳市深圳市100.00设立

营有限公司赁经营

深业地产发展有限公20000000.00房地产租

香港香港100.00设立司（港元）赁经营非同一控制

汇恒发展有限公司2.00（港元）香港香港餐饮服务70.00企业合并扬州瘦西湖景悦物业

10000000.00扬州市扬州市物业管理51.00设立

发展有限公司山东深国贸酒店管理

3000000.00济南市济南市物业管理100.00设立

有限公司

83深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

主要经持股比例%子公司名称注册资本注册地业务性质取得方式营地直接间接深圳市深汕特别合作房地产开

区国贸物业发展有限5000000.00深圳市深圳市65.00设立发经营公司深圳市国贸同乐物业

2000000.00深圳市深圳市物业管理51.00设立

管理有限公司深圳市荣耀房地产开房地产租非同一控制

10000000.00深圳市深圳市69.00

发有限公司赁经营企业合并深圳市国贸科技园服房地产租同一控制企

30000000.00深圳市深圳市100.00

务有限公司赁经营业合并深圳市国贸春天商业同一控制企

20000000.00深圳市深圳市物业管理100.00

管理有限公司业合并深圳市鹏宏源实业发同一控制企

8000000.00深圳市深圳市物业管理100.00

展有限公司业合并深圳市金海联物业管同一控制企

3000000.00深圳市深圳市物业管理100.00

理有限公司业合并深圳市社会福利有限房地产租同一控制企

35000000.00深圳市深圳市100.00

公司赁经营业合并深圳市福源民物业管同一控制企

10000000.00深圳市深圳市绿化管理100.00

理有限责任公司业合并深圳市梅隆实业发展同一控制企

5000000.00深圳市深圳市物业管理100.00

有限公司业合并深圳市国贸深绿园林房地产租同一控制企

10600000.00深圳市深圳市90.00

有限公司赁经营业合并深圳市佳源物业管理同一控制企

1000000.00深圳市深圳市建筑安装54.00

有限公司业合并深圳市和霖华建设管房地产租同一控制企

3000000.00深圳市深圳市90.00

理有限公司赁经营业合并深圳市康平实业有限房地产租同一控制企

1000000.00深圳市深圳市90.00

公司赁经营业合并深圳市体育服务有限房地产租同一控制企

3300000.00深圳市深圳市100.00

公司赁经营业合并深圳市教师之家培训房地产租同一控制企

1660000.00深圳市深圳市100.00

有限公司赁经营业合并深圳市教育实业有限房地产开同一控制企

4985610.22深圳市深圳市100.00

公司发经营业合并深圳市育发实业有限同一控制企

1050000.00深圳市深圳市物业管理80.95

公司业合并深圳市深物业福源泰

10000000.00深圳市深圳市物业管理100.00设立

发展有限公司厦门深国贸产城智慧房地产开

5000000.00厦门市厦门市51.00设立

服务有限公司发经营

越南深国贸物业管理200000.00房地产开

越南越南100.00设立

有限公司（美元）发经营深圳市深物业燕子湖房地产开

10000000.00深圳市深圳市100.00设立

发展有限公司发经营

84深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

主要经持股比例%子公司名称注册资本注册地业务性质取得方式营地直接间接深圳市光明物合置业

50000000.00深圳市深圳市物业管理100.00设立

有限公司东莞市物合置业有限

50000000.00东莞市东莞市建筑安装100.00设立

公司深圳市物业管理有限同一控制企

7250000.00深圳市深圳市物业管理100.00

公司业合并深圳市深物电梯有限同一控制企

3500000.00深圳市深圳市物业管理100.00

公司业合并深圳市深房物业清洁同一控制企

1000000.00深圳市深圳市物业管理100.00

有限公司业合并深圳外贸物业管理有同一控制企

5000000.00深圳市深圳市物业管理100.00

限公司业合并深圳市深福保物业发同一控制企

15000000.00深圳市深圳市建筑安装100.00

展有限公司业合并深圳市福保城市资源同一控制企

5000000.00深圳市深圳市物业管理60.00

管理有限公司业合并深圳市深福保水电市房地产开同一控制企

10000000.00深圳市深圳市100.00

政服务有限公司发经营业合并深圳市保税区保安服房地产开同一控制企

2000000.00深圳市深圳市100.00

务有限公司发经营业合并深圳市物合城市更新房地产租

195000000.00深圳市深圳市100.00设立

有限公司赁经营扬州市物合置业有限

50000000.00扬州市扬州市物业管理67.00设立

公司深圳市同路物合投资房地产开

10000000.00深圳市深圳市100.00设立

发展有限公司发经营深圳市国贸产业空间房地产租

2800000.00深圳市深圳市55.00设立

服务有限公司赁经营

*在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：

2021年5月，公司之子公司深圳市物合产业投资发展有限公司（简称“物合公司”）通

过收购股权及定向增资的方式取得深圳市设施之家科技有限公司（简称“设施之家”）

35%的股权。同时根据物合公司与原股东签订的股权收购合作框架协议，交易完成之日起，原股东将其合计持有或实际控制的设施之家中的股权中16%的表决权无条件授予物合公司享有并行使。该表决权的授予不具有前提条件，合同中未对表决权的期限做约定。

*持有其他主体半数或以下表决权但仍控制该主体依据

公司间接持有北京设施之家科技有限公司17.85%的股权，持股比例虽然未超过50.00%，但拥有实质控制权，原因系北京设施之家科技有限公司系深圳市设施之家科技有限公司的子公司，深圳市设施之家科技有限公司持有其51%的股权，因此公司控制北京设施之家科技有限公司。

（2）重要的非全资子公司

85深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

少数股东持股本期归属于少数股本期向少数股东宣期末少数股东权子公司名称

比例%东的损益告分派的股利益余额深圳市荣耀房地产开

31.00-132005125.54--139171899.80

发有限公司扬州市物合置业有限

33.00-44874308.66--39763028.56

公司

（3）重要非全资子公司的主要财务信息期末余额子公司名称非流动非流动流动资产资产合计流动负债负债合计资产负债深圳市荣耀房

地产开发有限6725051372.49140217499.616865268872.103821045512.123493164972.237314210484.35公司扬州市物合置

1429178920.12673371.491429852291.611311427424.41238918893.141550346317.55

业有限公司

续（1）：

上年年末余额子公司名称非流动非流动流动资产资产合计流动负债负债合计资产负债深圳市荣耀房地产

6104831530.55161894251.746266725782.293217495278.383072349130.566289844408.94

开发有限公司扬州市物

合置业有1291359823.313086583.611294446406.921278957679.33-1278957679.33限公司

续（2）：

本期发生额上期发生额营营子公司名称业经营活动现金业经营活动现金净利润综合收益总额净利润综合收益总额收流量收流量入入深圳市荣耀

房地产开发--425822985.60-425822985.60-231418503.15--37833453.79-37833453.79-535294796.10有限公司扬州市物合

置业有限公--135982753.53-135982753.53-294336494.28--31719663.87-31719663.87-43688784.15司

2、其他原因导致的合并范围的变动

（1）本年减少的公司名单如下：

86深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

公司名称报告期内减少子公司的使时间和方式置茂置业有限公司2024年8月9日清算注销胜达时投资有限公司2024年7月5日清算注销深圳市众通达住宅修缮服务有限公司2024年12月23日清算注销

3、在合营安排或联营企业中的权益

（1）重要的合营企业或联营企业对合营企业或联

合营企业或联营持股比例(%)主要注册地业务性质营企业投资的会企业名称经营地直接间接计处理方法

一、合营企业深圳物业吉发仓储有限

深圳市深圳市仓储服务25.0025.00权益法核算公司深圳天安国际大厦物业

深圳市深圳市物业管理50.00权益法核算管理有限公司

二、联营企业中建科工集团智慧停车

深圳市深圳市商业服务10.00权益法核算科技有限公司

2022年12月，公司以通过公开摘牌的方式，出资27352941.18元人民币认购中建科工集

团智慧停车科技有限公司11764705.88元的出资额（占标的公司增资后注册资本的10%），投资完成后，公司在中建科工董事会中委派1名董事，因此虽公司对中建科工的持股比例少于20%，但对其具有重大影响。

（2）重要合营企业的主要财务信息深圳物业吉发仓储有限公司深圳天安国际大厦物业管理有限公司项目期末余额上年年末余额期末余额上年年末余额

流动资产611947126.3089425446.5257343010.4359553501.09

其中：现金和现金

214143035.3811574044.5236335565.4038464410.56

等价物

非流动资产284847.569905090.3444161.3342101.51

资产合计612231973.8699330536.8657387171.7659595602.60

流动负债147518773.453198901.3829195202.1528927454.58

非流动负债--16713827.1716566273.37

负债合计147518773.453198901.3845909029.3245493727.95

净资产464713200.4196131635.4811478142.4414101874.65

其中：少数股东权

----益归属于母公

464713200.4196131635.4811478142.4414101874.65

司的所有者权益

87深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

深圳物业吉发仓储有限公司深圳天安国际大厦物业管理有限公司项目期末余额上年年末余额期末余额上年年末余额按持股比例计算的净

232356600.2148065817.745739071.227050937.33

资产份额

调整事项----

其中：商誉----未实现内部

----交易损益

减值准备----

其他----对合营企业权益投资

232356600.9748065818.515739071.237050937.33

的账面价值存在公开报价的权益投资的公允价值

续：

深圳物业吉发仓储有限公司深圳天安国际大厦物业管理有限公司项目本期发生额上期发生额本期发生额上期发生额

营业收入4795838.2313401998.5211355950.9915353082.93

财务费用-50468.13-17937.34-430563.58-473753.01

所得税费用122861946.862225104.34-9505.10

净利润368581564.936670464.90-2623732.212780.71

终止经营的净利润----

其他综合收益----

综合收益总额368581564.936670464.90-2623732.212780.71企业本期收到的来自

----合营企业的股利

（3）重要联营企业的主要财务信息中建科工集团智慧停车科技有限公司项目期末余额上年年末余额

流动资产292106487.07256074109.31

非流动资产88143320.1311617792.09

资产合计380249807.20267691901.40

流动负债173994765.3095957288.78

非流动负债20359252.41486565.88

负债合计194354017.7196443854.66

净资产185895789.49171248046.74

其中：少数股东权益--

归属于母公司的所有者权益185895789.49171248046.74

88深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

中建科工集团智慧停车科技有限公司项目期末余额上年年末余额

按持股比例计算的净资产份额18589578.9517124804.67

调整事项--

其中：商誉--

未实现内部交易损益--

减值准备--

其他--

对联营企业权益投资的账面价值30092133.3228940994.71存在公开报价的权益投资的公允价值

续：

中建科工集团智慧停车科技有限公司项目本期发生额上期发生额

营业收入260448745.66200994767.06

净利润12445936.259912150.03

终止经营的净利润--

其他综合收益--

综合收益总额12445936.259912150.03

企业本期收到的来自联营企业的股利93455.0263120.00政府补助

1、采用总额法计入当期损益的政府补助情况

种类上期计入损益的金额本期计入损益的金额计入损益的列报项目福田发改委发放总部企业

3000000.00其他收益

奖励金

防疫补贴70000.001658.00其他收益

购岗补助90438.29215487.69其他收益

稳岗补助443052.32304201.43其他收益

其他补助1394793.312715910.09其他收益

高新补助212878.00120000.00其他收益

生活垃圾分类激励补助金410000.00896000.00其他收益

深圳市标准领域专项资金360000.00439720.00其他收益

服务业专项引导资金奖补78625.00110000.00其他收益

合计3059786.927802977.21

89深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

金融工具风险管理

本公司的主要金融工具包括货币资金、应收账款、其他应收款、其他流动资产、其他权

益工具投资、应付账款、其他应付款、短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款、租赁负债及长期应付款。各项金融工具的详细情况已于相关附注内披露。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。

1、风险管理目标和政策本公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险、市场风险（包括汇率风险、利率风险和商品价格风险）。

本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。

本公司通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风险管理政策减少集中于单一行业、特定地区或特定交易对手的风险。

（1）信用风险

信用风险，是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险。

本公司对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应收账款、其他应收款等。

本公司银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本公司预期银行存款不存在重大的信用风险。

对于应收账款和其他应收款，本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。本公司基于对客户的财务状况、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。本公司会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。

本公司应收账款的债务人为分布于不同行业和地区的客户。本公司持续对应收账款的财务状况实施信用评估，并在适当时购买信用担保保险。

本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。本公司没有提供任何其他可能令本公司承受信用风险的担保。

90深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

本公司应收账款中，欠款金额前五大公司的应收账款占本公司应收账款总额的49.49%

（2023年：59.45%）；本公司其他应收款中，欠款金额前五大公司的其他应收款占本公

司其他应收款总额的86.94%（2023年：87.25%）。

（2）流动性风险

流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产结算的义务时遇到资金短缺的风险。

管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。同时从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。

本公司通过经营业务产生的资金及银行及其他借款来筹措营运资金。

期末，本公司持有的金融负债和表外担保项目按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如下（单位：万元）：

期末余额项目一年以内一年至三年以内三年以上合计

金融负债：

短期借款及长期借款18241.68459942.6734740.89512925.24

应付账款104309.23104309.23

其他应付款121914.871220.27123135.14

一年内到期的非流动负债50868.1250868.12

其他流动负债（不含递延收益）2318.632318.63

租赁负债1373.57941.532315.10

长期应付款1822.4944368.2846190.77

金融负债和或有负债合计299475.02505684.5236902.69842062.23

上年年末，本公司持有的金融负债和表外担保项目按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如下（单位：万元）：

上年年末余额项目一年以内一年至三年以内三年以上合计

金融负债：

短期借款及长期借款37912.2070965.9979731.94188610.14

应付账款66286.9166286.91

其他应付款120510.061220.27121730.33

一年内到期的非流动负债311118.77311118.77

其他流动负债（不含递延收益）6837.376837.37

91深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

上年年末余额项目一年以内一年至三年以内三年以上合计

租赁负债773.04817.421590.46

长期应付款1829.314127.7442103.0348060.08

金融负债和或有负债合计544494.6175866.78123872.66744234.06

上表中披露的金融负债金额为未经折现的合同现金流量，因而可能与资产负债表中的账面金额有所不同。

（3）市场风险

金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，包括利率风险、汇率风险和其他价格风险。

利率风险

利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。

利率风险可源于已确认的计息金融工具和未确认的金融工具（如某些贷款承诺）。

本公司的利率风险主要产生于银行借款。浮动利率的金融负债使本公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例，并通过定期审阅与监察维持适当的固定和浮动利率工具组合。

本公司密切关注利率变动对本公司利率风险的影响。本公司目前并未采取利率对冲政策。

但管理层负责监控利率风险，并将于需要时考虑对冲重大利率风险。利率上升会增加新增带息债务的成本以及本公司尚未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息费用，并对本公司的财务业绩产生重大的不利影响，管理层会依据最新的市场状况及时做出调整，这些调整可能是进行利率互换的安排来降低利率风险。

本公司持有的计息金融工具如下（单位：万元）：

项目本期数上期数固定利率金融工具金融负债

其中：短期借款19016.5523091.50

一年内到期的长期借款49825.99307599.38

长期借款475531.46139988.93

合计544374.00470679.81期末，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降25个基点，而其他因素保持不变，本公司的净利润及股东权益将减少或增加约12.63万元（上年年末：13.98万元）。

92深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

对于资产负债表日持有的、使本公司面临公允价值利率风险的金融工具，上述敏感性分析中的净利润及股东权益的影响是假设在资产负债表日利率发生变动，按照新利率对上述金融工具进行重新计量后的影响。对于资产负债表日持有的、使本公司面临现金流量利率风险的浮动利率非衍生工具，上述敏感性分析中的净利润及股东权益的影响是上述利率变动对按年度估算的利息费用或收入的影响。上一年度的分析基于同样的假设和方法。

汇率风险

汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。

汇率风险可源于以记账本位币之外的外币进行计价的金融工具。

本公司的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算。但本公司已确认的外币资产和负债及未来的外币交易（外币资产和负债及外币交易的计价货币主要为港元、越南盾和美元）依然存在外汇风险。

期末，本公司持有的外币金融资产和外币金融负债折算成人民币的金额列示如下（单位：人民币万元）：

外币负债外币资产项目期末余额上年年末余额期末余额上年年末余额

港币86.2684.99

越南盾283.75212.041390.381150.76

美元387.0137.396640.795737.29

合计670.76249.438117.436973.04本公司密切关注汇率变动对本公司汇率风险的影响。本公司目前并未采取任何措施规避汇率风险。但管理层负责监控汇率风险，并将于需要时考虑对冲重大汇率风险。

期末，对于本公司以外币计价的货币资金，假设人民币对外币（主要为对港币、越南盾和美元）升值或贬值10%，而其他因素保持不变，则会导致本公司股东权益及净利润均增加或减少约701.12万元（上年年末：约634.25万元）。

2、资本管理

本公司资本管理政策的目标是为了保障本公司能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。

为了维持或调整资本结构，本公司可能会调整融资方式、调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、发行新股与其他权益工具或出售资产以减低债务。

本公司以资产负债率（即总负债除以总资产）为基础对资本结构进行监控。期末，本公司的资产负债率为78.88%（上年年末：72.31%）。

公允价值

93深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

按照在公允价值计量中对计量整体具有重大意义的最低层次的输入值，公允价值层次可分为：

第一层次：相同资产或负债在活跃市场中的报价（未经调整的）。

第二层次：直接（即价格）或间接（即从价格推导出）地使用除第一层次中的资产或负债的市场报价之外的可观察输入值。

第三层次：资产或负债使用了任何非基于可观察市场数据的输入值（不可观察输入值）。

（1）以公允价值计量的项目和金额期末，以公允价值计量的资产及负债按上述三个层次列示如下：

第一层次公允第二层次公允第三层次公允项目合计价值计量价值计量价值计量

一、持续的公允价值计量

（一）其他权益工具投资586231.82586231.82

持续以公允价值计量的资产总额586231.82586231.82本年度，本公司的金融资产及金融负债的公允价值计量未发生第一层次和第二层次之间的转换，亦无转入或转出第三层次的情况。

对于在活跃市场上交易的金融工具，本公司以其活跃市场报价确定其公允价值；对于不在活跃市场上交易的金融工具，本公司采用估值技术确定其公允价值。所使用的估值模型主要为现金流量折现模型和市场可比公司模型等。估值技术的输入值主要包括无风险利率、基准利率、汇率、信用点差、流动性溢价、缺乏流动性折扣等。

（2）不以公允价值计量但披露其公允价值的项目和金额

本公司以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收账款、其他

应收款、短期借款、应付账款、其他应付款、一年内到期的长期借款、长期应付款、长期借款等。

关联方及关联交易

1、本公司的母公司情况

业务注册资本母公司对本公司母公司对本公司母公司名称注册地

性质(万元)持股比例%表决权比例%国有资产有限责任公

深圳市投资控股有限公司深圳市57.24757.247

管理司(国有独资)

本公司的母公司情况：

94深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

（1）本公司的母公司是深圳市投资控股有限公司（以下简称“深投控”），系2004年

10月在原深圳市三家国有资产经营管理公司基础上组建新设的国有资本投资公司，主要

职能是根据深圳市国资委授权对部分市属国有企业进行管理；深圳市人民政府国有资产

监督管理委员会作为政府组成部门，代表深圳市政府对深圳投资控股有限公司实施管理。

（2）2021 年，公司控股股东深投控将其持有的本公司 38037890 股无限售流通 A 股普通股（占公司总股本6.382%），无偿划转给深圳市国有股权经营管理有限公司以充实社保基金。深圳市国有股权经营管理有限公司为深投控为履行对划转的国有股权实施专户管理而新设的全资子公司。本次无偿划转过户登记完成后，深投控持有本公司301414637股股份，占本公司总股本的50.575%，深圳市国有股权经营管理有限公司持有本公司

38037890股股份，占本公司总股本的6.382%。

（3）2024年，公司股东深圳市免税商品企业有限公司将其持有的本公司1730300股有

限售条件股份（占公司总股本0.29%），无偿划转给控股股东深投控。本次无偿划转过户登记完成后，深投控及其一致行动人所持有公司股份数由339452527股（占公司总股本的56.957%）增加至341182827股（占公司总股本的57.247%）。

本公司最终控制方是：深圳市人民政府国有资产监督管理委员会

2、本公司的子公司情况

子公司情况详见附注七、1。

3、本公司的合营企业和联营企业情况

重要的合营和联营企业情况详见附注七、3。

4、本公司的其他关联方情况

关联方名称与本公司关系深圳市心海控股有限公司子公司荣耀地产少数股东心海荣耀的母公司深圳市心海荣耀房地产开发有限公司子公司荣耀地产少数股东扬州旅发置业有限公司子公司扬州物合少数股东成都樽熙置地有限公司母公司的孙公司东莞市深投控投资发展有限公司母公司的孙公司

广东建邦集团（惠阳）实业有限公司母公司的孙公司国任财产保险股份有限公司母公司的子公司河北深保投资发展有限公司母公司的孙公司

鲲鹏产业源头创新中心（深圳）有限公司母公司的全资孙公司汕头市华峰房地产开发有限公司母公司的孙公司汕头市华林房产开发有限公司母公司的孙公司深圳创科发展有限公司母公司的孙公司深圳担保集团有限公司母公司的子公司

95深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

关联方名称与本公司关系深圳高新区开发建设有限公司母公司的全资孙公司深圳海燕大酒店有限公司母公司的孙公司深圳会展中心管理有限责任公司母公司的全资子公司

深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司母公司的子公司深圳千里马国际猎头有限公司母公司的全资孙公司深圳轻工业品进出口有限公司母公司的全资孙公司深圳清华大学研究院母公司的子公司深圳全程物流服务有限公司母公司的孙公司深圳人大干部培训中心有限公司母公司的全资子公司深圳深港科创园区运营发展有限公司母公司的孙公司深圳深港科技创新合作区发展有限公司母公司的子公司深圳深汕特别合作区深投控投资发展有限公司母公司的全资子公司深圳市宝实置业有限公司母公司的孙公司深圳市保税区生活服务有限公司母公司的孙公司深圳市滨江实业有限公司母公司的孙公司深圳市城建产业园发展有限公司母公司的孙公司深圳市城龙房地产开发有限公司母公司的孙公司

深圳市城市建设开发（集团）有限公司母公司的子公司

深圳市大工业区（深圳出口加工区）开发管理集母公司的全资孙公司团有限公司深圳市法治培训中心有限公司母公司的全资孙公司深圳市福保园区运营有限公司母公司的全资孙公司深圳市高新区投资发展集团有限公司母公司的子公司深圳市国汇实业有限公司母公司的孙公司深圳市环保科技集团股份有限公司母公司的子公司深圳市环境工程科学技术中心有限公司母公司的孙公司深圳市建筑设计研究总院有限公司母公司的全资子公司深圳市交通场站建设发展有限公司母公司的全资孙公司深圳市南方认证有限公司母公司的孙公司深圳市深担增信融资担保有限公司母公司的孙公司深圳市深房传麒房地产开发有限公司母公司的孙公司深圳市深房集团龙岗开发有限公司母公司的孙公司

深圳市深福保（集团）天津实业发展有限公司母公司的全资孙公司

深圳市深福保（集团）天津投资开发有限公司母公司的全资孙公司

深圳市深福保（集团）有限公司母公司的全资子公司深圳市深福保东部投资开发有限公司母公司的全资孙公司

96深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

关联方名称与本公司关系深圳市深投物业发展有限公司母公司的全资子公司深圳市深越联合投资有限公司母公司的全资孙公司深圳市水务规划设计院股份有限公司母公司的子公司深圳市水务规划设计院股份有限公司深汕特别合母公司的全资孙公司作区分公司深圳市特发口岸服务有限公司母公司的孙公司深圳市特区文学杂志社有限公司母公司的全资孙公司深圳市体育产业集团有限公司母公司的全资子公司深圳市体育风尚文体发展有限公司母公司的全资孙公司深圳市体育中心运营管理有限公司母公司的全资子公司深圳市天俊生物技术发展有限公司母公司的孙公司深圳市投控发展有限公司母公司的孙公司深圳市投资大厦宾馆有限公司母公司的全资孙公司深圳市湾区国际酒店有限公司母公司的全资孙公司深圳市万乘物流有限公司母公司的孙公司深圳市网羽中心运营管理有限公司母公司的全资孙公司深圳市文化企业发展有限公司母公司的全资孙公司深圳市五洲酒店管理有限公司深圳湾万丽酒店分母公司的全资孙公司公司深圳市五洲酒店管理有限公司深圳湾万怡酒店分母公司的全资孙公司公司深圳市兴业运输有限公司母公司的孙公司深圳市怡通数科创新发展有限公司母公司的孙公司深圳天俊实业股份有限公司母公司的孙公司深圳天俊投资发展有限公司母公司的全资孙公司

深圳湾（保定）创新发展有限公司母公司的全资孙公司深圳湾科技发展有限公司母公司的全资子公司深圳湾区城市建设发展有限公司母公司的全资子公司深圳香蜜湖国际交流中心发展有限公司母公司的全资子公司深圳兴业兴发制衣有限公司母公司的全资孙公司

深圳银湖会议中心（酒店）有限公司母公司的全资孙公司深圳英飞拓科技股份有限公司母公司的子公司深圳英飞拓仁用信息有限公司母公司的全资孙公司深圳英飞拓智园科技有限公司母公司的全资孙公司香港海鹏发展有限公司母公司的全资孙公司

中国深圳对外贸易（集团）有限公司母公司的全资子公司

董事、经理、财务总监及董事会秘书关键管理人员

97深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

5、关联交易情况

（1）关联采购与销售情况

*采购商品、接受劳务关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

国任财产保险股份有限公司保险费2647109.232907471.58

深圳担保集团有限公司担保费56133.53

深圳经济特区房地产（集团）股份有

管理服务费4494794.364502375.31限公司

深圳轻工业品进出口有限公司餐饮服务23692.0850477.89

深圳人大干部培训中心有限公司培训费1780.00

深圳市法治培训中心有限公司培训费100223.49185019.48

深圳市国汇实业有限公司餐饮服务45600.00

深圳市环保科技集团股份有限公司环保服务费385580.19深圳市环境工程科学技术中心有限公

环保服务费111005.66司项目建筑设计

深圳市建筑设计研究总院有限公司4207808.078940492.75服务

深圳市南方认证有限公司认证费24528.30

深圳市深担增信融资担保有限公司担保费274886.79

深圳市深福保（集团）有限公司餐饮服务541145.00200535.00

深圳市水务规划设计院股份有限公司咨询服务费13331.00

深圳市特发口岸服务有限公司物业服务费276742.05294540.95

深圳市天俊生物技术发展有限公司绿植养护服务75068.65107161.34

深圳市文化企业发展有限公司活动费74964.34175633.75

深圳市怡通数科创新发展有限公司餐饮服务31794.698982.00

深圳天俊实业股份有限公司拆迁补偿款70296.2356613.20

深圳天俊投资发展有限公司绿植养护服务52638.20

深圳湾科技发展有限公司管理服务费62382807.0162480975.10

深圳英飞拓仁用信息有限公司智能化工程款384103.84

中国深圳对外贸易（集团）有限公司管理服务费101850.10305550.31

*出售商品、提供劳务关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

成都樽熙置地有限公司物业服务费3480160.551152459.02

东莞市深投控投资发展有限公司物业服务费3098470.591784025.19

广东建邦集团（惠阳）实业有限公司物业服务费295724.00256331.65

国任财产保险股份有限公司物业服务费325538.86347629.57

98深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

河北深保投资发展有限公司工程款44233142.4526970736.12

河北深保投资发展有限公司物业服务费11892865.8913195908.87

鲲鹏产业源头创新中心（深圳）有限

物业服务费1339304.961381929.74公司

汕头市华峰房地产开发有限公司物业服务费2249598.902456814.89

汕头市华林房产开发有限公司物业服务费35320.76

深投控下属企业餐饮服务88079.06197755.66

深圳市深越联合投资有限公司物业服务费3656843.682900927.45

深圳创科发展有限公司物业服务费5317675.301516908.38

深圳担保集团有限公司物业服务费4217529.684173239.39

深圳高新区开发建设有限公司物业服务费2521098.972391764.60

深圳会展中心管理有限责任公司物业服务费12406466.649836455.76

深圳经济特区房地产（集团）股份有

物业服务费3717334.175809905.47限公司

深圳千里马国际猎头有限公司物业服务费443957.91444280.42

深圳清华大学研究院物业服务费2217409.491376718.19

深圳全程物流服务有限公司物业服务费2936775.962931862.63

深圳深港科创园区运营发展有限公司物业服务费13318956.643153538.10深圳深港科技创新合作区发展有限公

物业服务费2710293.101588242.65司深圳深汕特别合作区深投控投资发展

物业服务费2099868.10508184.64有限公司

深圳市宝实置业有限公司物业服务费3612660.76

深圳市城建产业园发展有限公司物业服务费391346.42

深圳市城龙房地产开发有限公司物业服务费1734921.21395685.75

深圳市城市建设开发（集团）有限公

物业服务费273886.79136971.70司

深圳市大工业区（深圳出口加工区）

工程款-206798.79263350.35开发管理集团有限公司

深圳市大工业区（深圳出口加工区）

物业服务费664132.1776628.67开发管理集团有限公司

深圳市福保园区运营有限公司工程款184939.45209505.25

深圳市福保园区运营有限公司物业服务费18301.58140690.29

深圳市高新区投资发展集团有限公司物业服务费125538.2047172.26

深圳市环保科技集团股份有限公司监理服务费141509.43

深圳市环保科技集团股份有限公司物业服务费5583897.635857237.41

深圳市环保科技集团股份有限公司工程款90016.79

深圳市南方认证有限公司物业服务费74269.8174213.21

深圳市深房传麒房地产开发有限公司物业服务费266161.65168113.22

深圳市深房集团龙岗开发有限公司物业服务费382009.37

99深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

深圳市深福保（集团）天津实业发展

工程款46550.75有限公司

深圳市深福保（集团）天津实业发展

物业服务费818633.951703980.95有限公司

深圳市深福保（集团）天津投资开发

物业服务费7403142.517628802.17有限公司

深圳市深福保（集团）有限公司工程款1328615.05

深圳市深福保（集团）有限公司物业服务费4458923.384558105.71

深圳市深福保东部投资开发有限公司物业服务费605151.13483048.37

深圳市深投物业发展有限公司监理服务费11320.75

深圳市深投物业发展有限公司物业服务费52981.13深圳市水务规划设计院股份有限公司

物业服务费21247.49深汕特别合作区分公司

深圳市特区文学杂志社有限公司物业服务费51384.9651384.96

深圳市体育产业集团有限公司工程款3696271.96

深圳市体育产业集团有限公司物业服务费3247533.97

深圳市体育中心运营管理有限公司物业服务费5279580.874806978.01

深圳市投控发展有限公司物业服务费110059.63

深圳市投资大厦宾馆有限公司监理服务费70754.72

深圳市投资控股有限公司工程款3667431.09186843.22

深圳市投资控股有限公司物业服务费7242745.728643987.73

深圳市湾区国际酒店有限公司物业服务费5432881.86

深圳市万乘物流有限公司工程款451416.98

深圳市文化企业发展有限公司物业服务费372727.92227088.46深圳市五洲酒店管理有限公司深圳湾

物业服务费283018.87338650.32万丽酒店分公司深圳市五洲酒店管理有限公司深圳湾

物业服务费188679.28220010.13万怡酒店分公司

深圳市兴业运输有限公司物业服务费27522.9411009.18

深圳湾（保定）创新发展有限公司物业服务费658180.89579370.16

深圳湾科技发展有限公司物业服务费77800192.8878923867.12

深圳湾区城市建设发展有限公司物业服务费1996166.982525782.31深圳香蜜湖国际交流中心发展有限公

工程款537490.97司深圳香蜜湖国际交流中心发展有限公

物业服务费2408563.823458208.00司

深圳兴业兴发制衣有限公司物业服务费2832334.90

深圳银湖会议中心（酒店）有限公司工程款337614.68

深圳英飞拓科技股份有限公司物业服务费88556.50463319.77

深圳英飞拓智园科技有限公司咨询服务费101581.141859676.00

100深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

中国深圳对外贸易（集团）有限公司监理服务费424528.30

中国深圳对外贸易（集团）有限公司物业服务费3053234.142457982.89

（2）关联托管、承包情况

*公司受托管理、承包

托管收益/承本期确认的

委托方/出包受托方/承包受托/承包资受托/承包起受托/承包终

包收益定价托管收益/承方名称方名称产类型始日止日依据包收益深圳市深投深圳市物业投资性房地2019年11月2025年11月物业发展有发展(集团)股市场定价

产6日5日65058513.07限公司份有限公司深圳市深福深圳市深福

2024年1月2024年12月保（集团）保物业发展房产、工程市场定价1132075.00

1日31日

有限公司有限公司深圳市深福深圳市保税

2024年1月2024年12月保（集团）区保安服务房产市场定价1560000.00

1日31日

有限公司有限公司深圳市深福深圳市深福保水电市政2024年1月2024年12月保（集团）房产市场定价1852679.77服务有限公1日31日有限公司司

（3）关联租赁情况

*公司出租承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收益上期确认的租赁收益深圳市五洲酒店管理有限公司

投资性房地产1379877.94深圳湾万怡酒店分公司深圳市五洲酒店管理有限公司

投资性房地产1550574.82深圳湾万丽酒店分公司

*公司承租简化处理的短期租赁和低未纳入租赁负债计量的价值资产租赁的租金费用可变租赁付款额出租方名称租赁资产种类本期上期本期发生额上期发生额发生额发生额深圳高新区开发建设有限公

投资性房地产57415.6522302.40司深圳市大工业区（深圳出口加工区）开发管理集团有限投资性房地产11256.87公司深圳经济特区房地产（集投资性房地产237999.96221333.32

团）股份有限公司

101深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

简化处理的短期租赁和低未纳入租赁负债计量的价值资产租赁的租金费用可变租赁付款额出租方名称租赁资产种类本期上期本期发生额上期发生额发生额发生额

深圳海燕大酒店有限公司投资性房地产38243.62

深圳市投资控股有限公司投资性房地产247497.25591394.63

深圳湾科技发展有限公司投资性房地产1119654.361119654.36

深圳市滨江实业有限公司投资性房地产303785.7041600.00

香港海鹏发展有限公司投资性房地产146234.62

续：

公司作为承租方当年支付的租金：

出租方名称租赁资产种类本期发生额上期发生额

深圳市投资大厦宾馆有限公司投资性房地产844905.00820296.12

深圳高新区开发建设有限公司投资性房地产49392.00111132.00

深圳经济特区房地产（集团）

投资性房地产660000.00702000.00股份有限公司

深圳海燕大酒店有限公司投资性房地产13200.00

深圳市深福保(集团)有限公司投资性房地产470269.80231660.00

深圳市投资控股有限公司投资性房地产2739416.183482245.09

公司作为承租方当年新增的使用权资产：

出租方名称租赁资产种类本期增加上期增加

深圳海燕大酒店有限公司投资性房地产235308.17

深圳市深福保(集团)有限公司投资性房地产1204267.57

深圳市投资控股有限公司投资性房地产-1814518.69

公司作为承租方当年承担的租赁负债利息支出：

出租方名称租赁资产种类本期利息支出上期利息支出

深圳市投资大厦宾馆有限公司投资性房地产33604.3166547.40

深圳高新区开发建设有限公司投资性房地产-422.034363.33

深圳经济特区房地产（集团）

投资性房地产51688.6681134.66股份有限公司

深圳海燕大酒店有限公司投资性房地产3131.51

深圳市深福保(集团)有限公司投资性房地产41958.6128809.46

深圳市投资控股有限公司投资性房地产66246.71192376.34

（4）关联担保情况

*本公司作为担保方

102深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

担保是否已被担保方担保金额担保起始日担保终止日经履行完毕深圳市荣耀房地产开发有

3491371743.562019年11月27日2026年3月17日否

限公司

扬州市物合置业有限公司200094573.772024年1月19日2029年1月18日否

*本公司作为被担保方担保是否已担保方担保金额担保起始日担保终止日经履行完毕国任财产保险股份有限公

82093413.892022年6月26日2024年4月30日是

司深圳市深担增信融资担保

16750000.002022年3月29日2025年3月28日否

有限公司深圳市深担增信融资担保

36850000.002022年3月29日2026年3月28日否

有限公司深圳市深担增信融资担保

13400000.002022年3月29日2027年3月28日否

有限公司

2024年12月29

深圳担保集团有限公司1684498.432023年12月29日是日国任财产保险股份有限公

73027582.042024年1月10日诉讼时效届满否

司国任财产保险股份有限公

89983901.502023年5月22日诉讼时效届满否

司

（5）关键管理人员薪酬

本公司本期关键管理人员20人，上期关键管理人员18人，支付薪酬情况见下表：

项目本期发生额上期发生额

关键管理人员薪酬10738322.1312312227.12

6、关联方应收应付款项

（1）应收关联方款项期末余额上年年末余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备东莞市深投控投资发展有

应收账款270000.008100.001784025.1972849.36限公司河北深保投资发展有限公

应收账款41683941.801916102.5227085777.03812573.31司鲲鹏产业源头创新中心

应收账款182417.355472.52（深圳）有限公司汕头市华峰房地产开发有

应收账款177667.235330.02199614.215434.84限公司汕头市华林房产开发有限

应收账款135808.7213580.80公司

103深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

期末余额上年年末余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

应收账款深圳创科发展有限公司6075155.48222749.531607922.8848237.69

应收账款深圳担保集团有限公司157200.004716.00深圳高新区开发建设有限

应收账款2837150.5585114.522753626.63253302.70公司深圳会展中心管理有限责

应收账款936380.6528091.422511418.7389213.56任公司深圳经济特区房地产（集应收账款5548078.33347553.2012659861.032147549.43

团）股份有限公司

应收账款深圳清华大学研究院73234.712197.0457574.311727.23深圳全程物流服务有限公

应收账款466227.0013986.81236927.707107.83司深圳深港科创园区运营发

应收账款5572997.25167189.923342750.39100282.51展有限公司深圳深港科技创新合作区

应收账款117000.003510.00发展有限公司深圳深汕特别合作区深投

应收账款202435.056076.05508084.6415242.54控投资发展有限公司深圳市城建产业园发展有

应收账款391346.4211740.39限公司深圳市城龙房地产开发有

应收账款395685.7511870.57限公司深圳市大工业区（深圳出应收账款口加工区）开发管理集团266132.2358423.97480229.6564846.89有限公司深圳市福保园区运营有限

应收账款42352.901270.595365.01160.95公司深圳市环保科技集团股份

应收账款2837617.8286245.771653450.9763121.44有限公司深圳市交通场站建设发展

应收账款5.510.17有限公司

深圳市深福保（集团）天

应收账款1581956.05175339.451604015.8266998.26津实业发展有限公司

深圳市深福保（集团）天

应收账款2588645.10150772.573255544.36155467.93津投资开发有限公司

深圳市深福保（集团）有

应收账款1671102.4652471.282567475.4877024.27限公司深圳市深投物业发展有限

应收账款8591322.98424230.212378435.9871353.08公司深圳市深越联合投资有限

应收账款3450150.13123326.684407622.21240783.73公司深圳市体育产业集团有限

应收账款4402968.12132089.04公司深圳市体育风尚文体发展

应收账款2429.4072.88有限公司

104深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

期末余额上年年末余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

应收账款深圳市投资控股有限公司5588052.61225329.984131697.18144179.32

应收账款深圳市万乘物流有限公司171749.775152.49深圳市文化企业发展有限

应收账款935.0828.05公司

深圳湾（保定）创新发展

应收账款182228.135466.84156427.624692.83有限公司

应收账款深圳湾科技发展有限公司49188098.911508080.64137865750.977568725.60深圳香蜜湖国际交流中心

应收账款461923.2813857.70992580.2029777.40发展有限公司深圳英飞拓智园科技有限

应收账款913838.0090555.141493000.0044790.00公司中国深圳对外贸易（集应收账款24500.002450.0024500.006600.00

团）有限公司

合计146264953.295871324.78214687459.6712129262.68河北深保投资发展有限公

合同资产215129.91361513.73司

深圳市大工业区(深圳出口

合同资产加工区)开发管理集团有限118043.22231455.46公司深圳市福保园区运营有限

合同资产26457.15公司

深圳市深福保（集团）有

合同资产43500.00限公司深圳市深福保东部投资开

合同资产14704.85发有限公司

合同资产深圳市投资控股有限公司88223.00133597.44深圳香蜜湖国际交流中心

合同资产14806.9414806.94发展有限公司深圳市城建明园实业有限

合同资产18450.0018450.00公司

合计454653.07844485.57深圳高新区开发建设有限

其他应收款35605.731068.17167086.4310525.99公司深圳会展中心管理有限责

其他应收款1000.0030.001000.00任公司深圳经济特区房地产（集其他应收款100000.0030000.00100000.0030000.00

团）股份有限公司

其他应收款深圳市滨江实业有限公司49397.401481.9210000.00300.00深圳市大工业区（深圳出其他应收款口加工区）开发管理集团102583.5410258.35102583.543258.35有限公司深圳市前海高端信息服务

其他应收款10720575.276623517.6210720575.27321617.26有限公司

105深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

期末余额上年年末余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

深圳市深福保(集团)有限公

其他应收款81264.608126.4681264.602437.94司深圳市深福保东部投资开

其他应收款350000.0035000.00350000.0010500.00发有限公司深圳市深投物业发展有限

其他应收款81233.0081233.0081233.0081233.00公司

其他应收款深圳市投资控股有限公司685740.90278254.03685740.90157127.32

其他应收款深圳市心海控股有限公司201499990.18124493201.20201499990.186044999.71深圳市心海荣耀房地产开

其他应收款375068984.55231729731.18375068984.5511252069.54发有限公司深圳天俊实业股份有限公

其他应收款10000000.0010000000.00司

其他应收款深圳湾科技发展有限公司2462441.2373873.2410065313.75301959.41深圳物方陶瓷工业有限公

其他应收款1747264.251747264.251747264.251747264.25司

其他应收款香港海鹏发展有限公司48130.741443.92

合计603034211.39365114483.34610681036.4719963292.77

注：公司对前海高端的其他应收款主要系公司因观澜蚌岭项目拆迁而先行支付的代垫款，根据深圳市心海荣耀房地产开发有限公司签订的连带保证责任担保承诺函，心海荣耀对公司垫付的税费和利息承担连带清偿责任。出于谨慎性考虑，将公司对前海高端的往来款项予以披露。

（2）应付关联方款项项目名称关联方期末余额上年年末余额

应付账款国任财产保险股份有限公司200000.00深圳市建筑设计研究总院有限

应付账款1316929.342102761.00公司深圳市前海高端信息服务有限

应付账款7126060.008126060.00公司

应付账款深圳市深投物业发展有限公司1694981.99889007.87

应付账款深圳市特发口岸服务有限公司705360.00564288.00

总计11043331.3311682116.87

其他应付款深圳担保集团有限公司1494841.291494841.29

其他应付款深圳千里马国际猎头有限公司147132.37147132.37深圳市保税区生活服务有限公

其他应付款4850.004850.00司

深圳市城市建设开发（集团）

其他应付款152227.00152227.00有限公司深圳市大工业区（深圳出口加其他应付款86247.0031218.60

工区）开发管理集团有限公司

106深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

项目名称关联方期末余额上年年末余额

其他应付款深圳市南方认证有限公司34002.1534002.15

深圳市深福保（集团）有限公

其他应付款3178036.232863523.56司深圳市深福保东部投资开发有

其他应付款369211.02117693.11限公司

其他应付款深圳市深投物业发展有限公司18106994.638621679.48

其他应付款深圳市文化企业发展有限公司743680.00773680.00深圳天安国际大厦物业管理有

其他应付款5214345.905214345.90限公司

其他应付款深圳湾科技发展有限公司51990858.29143003641.12深圳湾区城市建设发展有限公

其他应付款360752.18360752.18司

其他应付款深圳物业吉发仓储有限公司202296665.1442296665.14

其他应付款深圳英飞拓科技股份有限公司144219.02

其他应付款扬州旅发置业有限公司345929298.79369623672.79

总计630109141.99574884143.71承诺及或有事项

1、重要的承诺事项

（1）资本承诺已签约但尚未于财务报表中确认的资本承诺期末余额上年年末余额

大额发包合同2399978869.292528685973.91

（2）其他承诺事项无。

2、或有事项

（1）关于转让嘉宾大厦的诉讼事项1993年公司与深圳市基永物业发展有限公司(现名，以下简称“基永公司”)签订了《“嘉宾大厦”发展权益转让合同书》。因合同未得到有效执行，其后本公司对涉及该项目的当事方提起了一系列诉讼，但诉讼的结果未能使公司取得诉求的利益。故此，公司已于往年对应收基永公司受让嘉宾大厦款项9381万元全额计提了坏账准备。2018年10月31日，深圳市中级法院作出民事裁决书，裁定不予受理公司对基永公司的破产申请。公司不服该裁定提起上诉，2019年4月29日，广东省高院裁定驳回公司上诉，维持原裁定。

目前案情尚未有新的进展。

（2）关于深圳新基点智能股份有限公司的诉讼案件

107深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

2017年8月20日深圳市设施之家科技有限公司与招商局签订了《招商物业智慧设施管理平台软件服务合同》，同时针对该项目，公司向新基点公司意向采购一套300万的设施管理系统（31个项目）。在项目交付中，因新基点交付的系统通过验收的只有11个，未全部交付完毕，在付款中公司与新基点未能达成共识，2021年新基点起诉公司并冻结公司资金300万元。2022年8月10日一审判决，公司赔付新基点300万元。公司不服一审判决结果，于2022年提出上诉要求二审，二审已于2023年8月11日开庭审理，等待判决。深圳中院于2024年4月19日判决发回福田区人民法院重审，现重审正在进行中。

（3）关于深圳市荣耀房地产开发有限公司的民间借贷纠纷仲裁案件

因心海荣耀公司、心海控股公司未按期向荣耀地产清偿借款本息，荣耀地产已向深圳国际仲裁院申请仲裁。裁决心海荣耀公司、心海控股公司向荣耀地产清偿全部借款本金人民币67191.38万元和对应利息（年利率为11%，以本金67191.38万元为基数，自2022年

8月4日起计至全部借款清偿之日止；暂计4906.84万元）；裁决心海投资公司、城建物

业公司、量宏实业公司及天成投资公司就前述第一项仲裁请求中心海荣耀公司及心海控股公司的义务及责任承担连带清偿责任；裁决全部被申请人承担荣耀地产支付的律师费人民币120万元；裁决全部被申请人承担本案全部仲裁费用及财产保全费用。以上金额暂合计为：72218.22万元。

2023年8月7日心海方向深圳中院提起确认仲裁协议效力一案，导致仲裁院暂时中止对案件的审理，深圳中院已于2023年12月27日对确认仲裁协议效力一案进行了审理（听证），法院审理后已驳回被申请人的申请，该案已于2024年8月30日在深圳国际仲裁院开庭审理，尚待仲裁庭裁决。

（4）关于深圳市物业发展（集团）股份有限公司的股权转让纠纷仲裁案件

因心海荣耀公司未按约向深物业集团支付投资损失补偿，深物业集团已向深圳国际仲裁院申请仲裁。裁决心海荣耀公司向深物业集团支付投资损失补偿人民币170556833.33元；

裁决四川信托公司不享有登记在其名下的深圳市荣耀房地产开发有限公司1%股权，确认心海荣耀公司为该1%股权的实际所有人；裁决心海荣耀公司将其实际持有的深圳市

荣耀房地产开发有限公司31%股权质押登记给深物业集团；裁决四川信托公司配合办理

前述第三项仲裁请求中深圳市荣耀房地产开发有限公司1%股权质押登记手续；裁决心海荣耀公司和四川信托公司承担深物业集团支付的律师费人民币780000元；裁决心海

荣耀公司和四川信托公司承担本案全部仲裁费用及财产保全费用；以上金额暂合计为：

171336833.33元。

2024年4月12日收到仲裁裁决，裁定心海荣耀向深物业支付投资损失补偿人民币5000万元；心海荣耀将其持有荣耀地产30%股权质押登记给深物业；心海荣耀补偿深物业律

师费人民币150000元、保全费人民币3000元、保全保险费人民币41120.84元。2024年

6月27日，最终通过法院强制执行程序将心海荣耀30%股权质押到集团名下并继续查封冻结，并于2024年11月4日在1%股权过户至心海荣耀名下后立即进行司法冻结，最大程度保障了我方的国资权益。

（5）关于深圳市荣耀房地产开发有限公司的合同纠纷诉讼案

108深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

2021年11月1日，深圳市荣耀房地产开发有限公司(以下简称“荣耀地产”)、深圳市心

海荣耀房地产开发有限公司(以下简称“心海公司”)、深圳市明德信诚投资咨询有限责

任公司(以下简称“明德公司”)与深圳颐年房地产开发有限公司（以下简称“颐年公司”）

签订《四方协议》约定荣耀地产协助各方将标的权益调入颐年公司指定项目，颐年公司应按照约定按期足额地向荣耀地产指定账户付款。后深圳市合正房地产集团有限公司（以下简称“合正公司”）分别出具《复函》和《付款计划函》承诺如果颐年公司未按期偿还，则合正公司向荣耀地产承担清偿责任。

因上述债务人未按时付款的行为已严重违反约定，严重损害了荣耀地产的合法权益，荣耀地产已诉至法院，要求相关债务人偿还剩余权益转让款人民币65250598.72元及支付逾期付款违约金7600806.70元（以欠付权益转让款本金为基数，按照日万分之三的标准暂计至2023年12月5日，实际应计算至清偿完毕之日）。该案已于2024年7月5日于龙华区人民法院开庭审理，尚待法院判决。

（6）关于深圳市荣耀房地产开发有限公司与深圳市前海高端信息服务有限公司、深圳市心海荣耀房地产开发有限公司借款合同纠纷案

2021年11月5日荣耀地产与前海高端签署《垫付及代缴纳税费协议》，约定涉案《搬迁补偿安置协议》中所产生的一切税费由前海高端承担，同日心海荣耀出具《关于承担拆迁补偿相关税费的承诺函》，承诺为前海高端支付《搬迁补偿安置协议》中所产生的一切税费的义务提供连带保证责任担保。

为尽快推进项目开发进度，降低项目进度严重滞后给荣耀地产带来的巨额经济损失，荣耀地产同意心海方申请，分别于2021年7月20日、2022年1月26日代前海高端垫付相关税费共计10720575.3元，截至目前心海方尚欠付利息3493287.37元（按年化11%的标准暂计至2024年7月31日，实际应计算至清偿完毕之日），各方对此无异议并于2023年11月30日签署《债权债务确认书》。

综上，心海方的违约行为已严重违反相关协议及承诺函的约定，荣耀地产向龙华区人民法院提起诉讼，该案已于2025年3月6日开庭审理，尚待法院判决。

（7）关于深圳市荣耀房地产开发有限公司与深圳市前海高端信息服务有限公司、深圳

市心海荣耀房地产开发有限公司、深圳市心海控股有限公司合同纠纷案

蚌岭项目拆迁过程中，前海高端（心海方关联公司）多次向荣耀地产致函申请提前预支拆迁服务费，并承诺愿意以荣耀地产预付的款项为本金，按实际占用预付时间（即从服务费实际预付之日起至累计拆迁面积达到61460平方米的时间），按年化11%利息向荣耀地产支付占用费。如前海高端未按期完成拆迁工作，荣耀地产有权要求心海方予以返还差额部分本金及占用费，荣耀地产同时有权对差额部分根据占用时间另行收取上述11%利息的50%罚息，心海荣耀、心海控股对上述债务承担连带支付责任。

为尽快推进项目开发进度，降低项目进度严重滞后给荣耀地产带来的巨额经济损失，荣耀地产同意心海方申请，提前预付了相关拆迁服务费，截至目前心海方尚欠付拆迁服务

109深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

费利息12376819.89元，各方对此无异议并于2023年11月30日签署《债权债务确认书》。

综上，心海方的违约行为已严重违反相关协议及承诺函的约定，荣耀地产向龙华区人民法院提起诉讼，目前已完成立案，尚待法院排期开庭。

（8）关于深圳市荣耀房地产开发有限公司与深圳市和润翔贸易有限公司、深圳市心海荣耀房地产开发有限公司关于原深发厂有证房产过户登记税费垫付款债权债务纠纷

为加快推进蚌岭项目开发进度，2021年10月18日，和润翔、心海荣耀向荣耀地产出具《关于垫付原深发厂有证房产过户及注销相关税费的申请函》，申请函陈述：因和润翔资金困难，申请荣耀地产代为垫付和润翔关于原深发厂有证房产过户登记产生的税费合计1000万元至1500万元左右（最终以产权登记部门核定数为准），后续由荣耀地产代和润翔偿还税费。

2021年11月5日，心海荣耀再次向荣耀地产出具《还款承诺函》，承诺后续代和润翔

归还税费及利息，并同意从观澜蚌岭等合作项目中获得的收益，可优先用于抵偿本承诺函项下的担保款项。

为尽快推进项目开发进度，降低项目进度严重滞后给荣耀地产带来的巨额经济损失，荣耀地产于2022年8月2日同意和润翔、心海荣耀申请，代为垫付深发厂过户税费、登记费共计2004.28万元，各方对此无异议并于2023年11月30日签署《债权债务确认书》。

截至目前，和润翔、心海荣耀一直未按照约定偿还本息至今，构成违约。该案件已于2024年8月21日在龙华区人民法院立案成功，尚未开庭。

（9）关于深圳宣盛实业发展有限公司的物业管理费诉讼案件

深圳市罗湖区迎春路12号海外联谊大厦部分属于深圳市委统战部所有，深圳市金海联物业管理有限公司经深圳市委统战部的授权管理房产。2006年12月31日，金海联公司与深圳宜盛实业发展有限公司签订《“海外联谊大厦”物业管理协议书》，约定由宣盛公司向金海联公司提供物业管理服务、金海联公司向宣盛公司支付海外联谊大厦1楼部

分、3-8楼等相应楼层的物业管理费，按5元/平米标准。

2024年4月24日，金海联公司收到深圳市罗湖区人民法院传票，为宣盛公司起诉金海联公司的物业服务纠纷合同案件，诉讼标的额1869272.00元。（为宣盛公司诉金海联公司支付海外联谊大厦8-10楼、31楼物业及地下停车场的物业管理费、水电费、空调费及滞纳金等合计1869272.00元）

根据2006年签订的《“海外联谊大厦”物业管理协议》，我司需缴交的8楼物业管理费为按5元/㎡/月计算，且不包含9-10楼、31楼以及负2楼停车场，宣盛公司诉金海联公司按12元/平米/月缴交物业管理费，金海联公司不予认可。期间，金海联公司多次与宣盛公司沟通协调无果，宣盛公司仍主张金海联公司按12元/平米/月缴交物业管理费，因宣盛公司未能履行管理协议合同约定，且一直未提供物业管理费发票单据（按5元/㎡/月标准），因此，金海联公司无法支付相关物业管理费。

110深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

2024年6月13日，深圳市罗湖区人民法院作出一审判决，判决深圳市金海联物业管理

有限公司向深圳宣盛实业发展有限公司海外联谊大厦8-10楼按5元/平米标准支付自

2022年6月12日至2024年2月29日期间的物业管理费、水费、空调费和滞纳金共计

327250.18元，31楼按3元/平米标准支付自2019年1月1日至2024年2月29日期间的物业管理费及滞纳金共计91831.89元，总计419082.07元（9-10楼、31楼的物业管理费依据客观事实认定）。金海联公司不服一审判决结果，提起上诉，待二审开庭。

截至2024年12月31日，金海联公司预计将支付419082.07元(其中已按月计提空置期物业管理费134876.56元)。

3、其他

（1）本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押

贷款担保并支付贷款保证金，截至2024年12月31日，尚未解除担保的保证金余额为

1135580.83元，该笔担保将于按揭款付清日解除。

（2）本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押

贷款担保，截至2024年12月31日，尚未结清的担保余额为387671636.94元。

截至2024年12月31日，本公司不存在其他应披露的或有事项。

资产负债表日后事项无。

其他重要事项

1、分部报告

根据本公司的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本公司的经营业务划分为3个报告分部。这些报告分部是以公司日常内部管理要求的财务信息为基础确定的。集团的管理层定期评价这些报告分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。

分部利润或亏损、资产及负债租赁业务分本期或本期期末房地产分部物业管理分部抵销合计部

营业收入1003780119.171594488341.49135890423.392734158884.05

营业成本843578721.751320671101.8685764264.722250014088.33

资产总额12591763913.192173987729.50527453855.6115293205498.30

负债总额10234673651.401657873902.21170225988.5512062773542.16母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

111深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

（1）按账龄披露账龄期末余额上年年末余额

1年以内2345620.53123156033.99

1至2年123067359.041024931.55

2至3年12649.00716023.90

3至4年9756.09

4至5年9756.00112354.95

5年以上96814624.3596702269.40

小计222250008.92221721369.88

减：坏账准备109380927.14101692211.10

合计112869081.78120029158.78

（2）按坏账计提方法分类披露期末余额类别账面余额坏账准备预期信用账面价值

金额比例(%)金额

损失率(%)

按单项计提坏账准备98246909.9444.2198246909.94100.00-

按组合计提坏账准备124003098.9855.7911134017.208.98112869081.78

其中：-

信用风险特征组合111877321.8550.3411134017.209.95100743304.65

政府款项组合12125777.135.4612125777.13

合计222250008.92100.00109380927.1449.22112869081.78

续：

上年年末余额类别账面余额坏账准备预期信用账面价值

金额比例(%)金额

损失率(%)

按单项计提坏账准备98246909.9444.3198246909.94100.00

按组合计提坏账准备123474459.9455.693445301.162.79120029158.78

其中：

信用风险特征组合111348682.8150.223445301.163.09107903381.65

政府款项组合12125777.135.4712125777.13

合计221721369.88100.00101692211.1045.86120029158.78按单项计提坏账准备的应收账款

112深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

期末余额名称预期信用账面余额坏账准备计提依据

损失率（%）

深圳市基永物业发展有涉及诉讼，无

93811328.0593811328.05100.00

限公司法收回

账龄较长，预深圳特威实业有限公司2836561.002836561.00100.00计无法收回

单项金额不重大但单项涉及诉讼，无

1599020.891599020.89100.00

计提坏账准备法收回

合计98246909.9498246909.94100.00/

续：

上年年末余额名称预期信用账面余额坏账准备计提依据

损失率（%）

深圳市基永物业发展涉及诉讼，无

93811328.0593811328.05100.00

有限公司法收回

深圳特威实业有限公账龄较长，预

2836561.002836561.00100.00

司计无法收回

单项金额不重大但单涉及诉讼，无

1599020.891599020.89100.00

项计提坏账准备法收回

合计98246909.9498246909.94100.00/按组合计提坏账准备的应收账款

组合计提项目：信用风险特征组合期末余额上年年末余额预期信用损预期信用账面余额坏账准备账面余额坏账准备

失率(%)损失率(%)

1年以内2345620.5370368.613.00111030256.863330907.703.00

1至2年109396941.3710939694.1410.00196315.0019631.5010.00

2至3年12649.003794.7030.00

3至4年9756.004878.0050.00

4至5年9756.007804.8080.00112354.9589883.9680.00

5年以上112354.95112354.95100.00

合计111877321.8511134017.209.95111348682.813445301.163.09

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况坏账准备金额

期初余额101692211.10

本期计提7688716.04本期收回或转回

113深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

坏账准备金额本期核销

加：汇率变动

期末余额109380927.14

（4）按欠款方归集的应收账款和合同资产期末余额前五名单位情况占应收账款和应收账款坏账准应收账款合同资产应收账款和合同合同资产期末单位名称备和合同资产减期末余额期末余额资产期末余额余额合计数的值准备期末余额

比例%深圳市福田人才安

109392112.37109392112.3749.2210939211.24

居有限公司深圳市基永物业发

93811328.0593811328.0542.2193811328.05

展有限公司深圳市福田区政府

12125777.1312125777.135.46

物业管理中心深圳特威实业有限

2836561.002836561.001.282836561.00

公司深圳市飞煌实业有

769919.05769919.050.35769919.05

限公司

合计218935697.60218935697.6098.51108357019.34

2、其他应收款

项目期末余额上年年末余额应收利息应收股利

其他应收款4279938165.854489713785.01

合计4279938165.854489713785.01

（1）其他应收款

*按账龄披露账龄期末余额上年年末余额

1年以内4169820435.084169820435.08

1至2年97134.37336882.00

2至3年-35449.05

3至4年35449.0569600.00

4至5年69600.00-

5年以上138850041.91142557413.03

小计4308872660.414521155035.48

减：坏账准备28934494.5631441250.47

合计4279938165.854489713785.01

114深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

*按款项性质披露项目期末账面余额上年年末账面余额

押金2225127.002555194.00

代扣代缴款项24068.1339020.00

外部往来款136954520.92134608516.50

内部往来款4169668944.364383952304.98

合计4308872660.414521155035.48

*坏账准备计提情况期末处于第一阶段的坏账准备未来12个月内类别账面余额的预期信用坏账准备账面价值

损失率(%)按单项计提坏账准备

按组合计提坏账准备4178881996.200.218947040.384169934955.82

其中：

信用风险特征组合9213051.8497.118947040.38266011.46

合并范围内关联方往来组合4169668944.364169668944.36

合计4178881996.200.218947040.384169934955.82期末处于第二阶段的坏账准备期末，本公司不存在处于第二阶段的其他应收款。

期末处于第三阶段的坏账准备整个存续期类别账面余额预期信用坏账准备账面价值

损失率（%）

按单项计提坏账准备129990664.2115.3819987454.18110003210.03按组合计提坏账准备

合计129990664.2115.3819987454.18110003210.03上年年末处于第一阶段的坏账准备未来12个月内类别账面余额的预期信用坏账准备账面价值

损失率(%)按单项计提坏账准备

按组合计提坏账准备4393523472.870.208955714.394384567758.48

其中：

115深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

未来12个月内类别账面余额的预期信用坏账准备账面价值

损失率(%)

信用风险特征组合9571167.8993.578955714.39615453.50

合并范围内关联方往来组合4383952304.984383952304.98

合计4393523472.870.208955714.394384567758.48上年年末处于第二阶段的坏账准备

上年年末，本公司不存在处于第二阶段的其他应收款。

上年年末处于第三阶段的坏账准备整个存续期类别账面余额预期信用坏账准备账面价值

损失率（%）

按单项计提坏账准备127631562.6117.6222485536.08105146026.53按组合计提坏账准备

合计127631562.6117.6222485536.08105146026.53按组合计提坏账准备的其他应收款期末余额上年年末余额预期信用预期信用账面余额坏账准备账面余额坏账准备

损失率(%)损失率(%)

1年以内151490.724544.713.00260459.147813.773.00

1至2年97134.379713.4410.00336882.0033688.2010.00

2至3年35449.0510634.7230.00

3至4年35449.0517724.5350.0069600.0034800.0050.00

4至5年69600.0055680.0080.00

5年以上8859377.708859377.70100.008868777.708868777.70100.00

合计9213051.848947040.3897.119571167.898955714.3993.57按单项计提坏账准备的其他应收款期末余额名称预期信用账面余额坏账准备计提依据

损失率（%）

深业地产发展有限公司113562200.853558990.823.13长期无法收回上海裕通房地产开发有

5676000.005676000.00100.00长期未能收回

限公司

香港跃恒发展有限公司3271837.783271837.78100.00长期未能收回

大梅沙旅游中心2576445.692576445.69100.00长期未能收回

高架列车项目2542332.432542332.43100.00长期未能收回

116深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

期末余额名称预期信用账面余额坏账准备计提依据

损失率（%）单项金额不重大但单项

2361847.462361847.46100.00长期未能收回

计提坏账准备

合计129990664.2119987454.1815.38/

续：

上年年末余额名称预期信用损账面余额坏账准备计提依据失率（%）

深业地产发展有限公司111203099.256057072.725.45长期无法收回上海裕通房地产开发有

5676000.005676000.00100.00长期未能收回

限公司

香港跃恒发展有限公司3271837.783271837.78100.00长期未能收回

大梅沙旅游中心2576445.692576445.69100.00长期未能收回

高架列车项目2542332.432542332.43100.00长期未能收回单项金额不重大但单项

2361847.462361847.46100.00长期未能收回

计提坏账准备

合计127631562.6122485536.0817.62/

*本期计提、收回或转回的坏账准备情况

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信用整个存续期预期信用未来12个月预期合计损失损失信用损失（未发生信用减值）（已发生信用减值）

期初余额9001751.0822439499.3931441250.47期初余额在本期

——转入第二阶段

——转入第三阶段

——转回第二阶段

——转回第一阶段本期计提

本期转回54710.702567058.542621769.24本期转销本期核销

其他变动115013.33115013.33

期末余额8947040.3819987454.1828934494.56

117深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

*按欠款方归集的其他应收款期末余额前五名单位情况占其他应收款其他应收款坏账准备单位名称款项性质账龄期末余额合计期末余额期末余额

数的比例(%)

东莞市物合置业有限公司内部往来款2113760170.001年以内49.06-深圳市光明物合置业有限

内部往来款1214000000.001年以内28.17-公司

扬州市物合置业有限公司内部往来款737560098.361年以内17.12-

深业地产发展有限公司内部往来款113562200.855年以上2.643558990.82深物业集团徐州大彭房地

内部往来款41740134.291年以内0.97-产开发有限公司

合计4220622603.5097.953558990.82

3、长期股权投资

期末余额上年年末余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值对子公

1356325401.1065834000.001290491401.101356325401.1065834000.001290491401.10

司投资对合营

企业投238095672.20238095672.2055116755.8455116755.84资对联营

企业投49075747.4618983614.1430092133.3247924608.8518983614.1428940994.71资

合计1643496820.7684817614.141558679206.621459366765.7984817614.141374549151.65

118深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

（1）对子公司投资本期增减变动期初余额减值准备期初期末余额减值准备期末被投资单位（账面价值）余额追加计提减其减少投资（账面价值）余额投资值准备他

深圳市皇城地产有限公司35552671.9335552671.93

深圳市物合产业投资发展有限公司44950000.0044950000.00

深物业扬州房地产开发有限公司50000000.0050000000.00

东莞市国贸长盛房地产开发有限公司20000000.0020000000.00

深圳市国贸物业管理有限公司195337851.23195337851.23

深圳市物业工程建设监理有限公司3000000.003000000.00

深圳市深物业商业运营有限公司63509120.3263509120.32湛江深圳物业发展有限公司

深业地产发展有限公司15834000.0015834000.00

深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司50000000.0050000000.00

深圳市荣耀房地产开发有限公司508000000.00508000000.00深圳市国贸科技园服务有限公司深圳市深物业城市更新有限公司

东莞市物合置业有限公司50000000.0050000000.00

深圳市光明物合置业有限公司50000000.0050000000.00

深圳市物合城市更新有限公司236641757.62236641757.62

扬州市物合置业有限公司33500000.0033500000.00

合计1290491401.1065834000.001290491401.1065834000.00

119深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

（2）对联营、合营企业投资本期增减变动被投资单期初余额（账减追加/权益法下其他综宣告发放计提期末余额减值准备期末位面价值）减值准备期初少其他权其新增确认的合收益现金股利减值（账面价值）余额余额投益变动他投资投资损益调整或利润准备资

*联营企业深圳物方

陶瓷工业18983614.1418983614.14有限公司中建科工集团智慧

28940994.711244593.6393455.0230092133.32

停车科技有限公司

小计28940994.7118983614.141244593.6393455.0230092133.3218983614.14

*合营企业深圳物业

吉发仓储48065818.51184290782.47232356600.98有限公司深圳天安国际大厦

7050937.33-1311866.115739071.22

物业管理有限公司

小计55116755.84182978916.36238095672.20

合计84057750.5518983614.14184223509.9993455.02268187805.5218983614.14

120深圳市物业发展（集团）股份有限公司

财务报表附注

4、营业收入和营业成本

本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务46400327.6047304177.171036514608.68790579825.41

其他业务17813588.7017294746.27

合计64213916.3047304177.171053809354.95790579825.41

5、投资收益

项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益184223509.994339433.24

处置长期股权投资产生的投资收益757435475.21

合计184223509.99761774908.45补充资料

1、当期非经常性损益明细表

项目本期发生额说明

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销

44657387.86主要为拆迁补偿款

部分

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损1099426.89益产生持续影响的政府补助除外除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失单独进行减值测试的应收款项减值准备转回

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益

债务重组损益-54026.93

企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等

因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

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