本报告导读：

银监会理财新规将对房地产行业融资成本产生影响，将行业基本面调整速度加快，有利于政策压力释放，有利于年内或中期以龙头股为代表的板块趋势性投资机会。

摘要：

行业事件：关于银监会于3月25日下发《关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》（银监发【2013】8号），对银行资金直接或间接投资于“非标准化债权资产”进行全面规范。

核心观点：有利于年内或中期以龙头地产股为代表的板块趋势性投资机会。（1）加快行业基本面调整速度，有利于政策压力的释放，行业年内或中期迎来趋势性投资机会可能性加大。（2）有利于高周转模式的龙头公司市场份额集中度提升，成长性更优于行业。

对行业融资量的影响：总量有限。(1)7.1万亿理财产品中，非标部分约25%，对应1.9万亿，约占全年社会融资总量11%。按理财产品非标1.9万亿中大约有30%-50%是间接通过投向房地产信托从而投向房地产业务来计算，约对应0.6-1万亿。（2）2012年末房地产信托余额6881亿（与2011年末持平），从房地产信托来看，理财产品只是一种发行渠道，其他渠道包括自己发行、或者由第三方发行譬如诺亚等，理财产品作为房地产信托的发行端可能占到30%左右。

对开发商资金成本影响：房地产行业资金成本下降的趋势结束，暂时判断可能会上行1-2个点。银行对于非标债权资产的全面规范，将影响房地产信托的资金成本，也将一定程度提升开发商的资金成本。但由于目前开发商其他资金渠道大幅增加，预判房地产行业资金成本下降的趋势结束，但是上升幅度不大，目前我们暂时判断资金成本可能会上行1-2个点。

对不同开发商资金成本影响：分化，小开发商更明显。（1）此次调控对大开发商影响很小。主要是大开发商现在资金渠道众多、资金成本低廉，基本在7%左右，对于信托的依赖小。尤其是开发贷、以及销售回笼充裕，海外融资平台又逐步完善，譬如万科海外近日发债8亿美元5年期定息债券，债券票面利率仅2.6%，即便算上进入国内的其他成本，也不会高于4%的成本。（2）对于信托依赖较大的小型开发商的影响将明显很多。由于其资金渠道相对狭窄，开发贷等对大中开发商更为倾斜，其资金成本将逐步上升。

对行业投资、开工、拿地的影响：负面。虽然对于龙头的意愿影响很小，但是对于占比行业绝大部分的偏小开发商来说资金压力增大，投资、开工、拿地的意愿将变得更小。

对政策和估值的影响：将加快基本面合理调整，有利于政策压力的释放，行业年内或中期迎来趋势性投资机会可能性加大。我们认为此次8号文不影响主流龙头开发商估值，对小开发商影响更大，行业估值分化、增速分化的趋势仍将持续