新开工底部回升。1-2月新开工2.3亿平米，累计同比上升14.7%,较12年全年的-7.3%大幅上升22 个百分点。在目前开发商的资金状况改善背景下，主要由龙头公司、一二线城市的开工意愿加大将导致整体新开工意愿有所恢复。根据我们了解龙头开发商暂不会调整开工计划，但整体开发商对于调控的后续应对仍有待观察，暂维持年初我们预测的2013 年房地产新开工同比增长10.4%的判断。

投资将逐步回升。1-2 月投资7.2 万亿，同比增长22.8%，环比12 月上升11.4pc，较12 年全年的16.2%上升6.6pc。我们判断投资将逐步回升但幅度不会太高，原因为得益新开工增长、拿地的逐步温和恢复，但由于在建增速仍未明显回升，使得投资尚难以快速明显回升。同时新一轮调控使得开发商观望情绪也将上升，维持年初我们预测的2013 年房地产投资增速16.5%（当时已经考虑了政策风险）。

销售同比大幅增长。1-2 月销售金额7361 亿，同比增长77.6%。1-2 年销售面积1.05 亿平米，同比增长49.5%。销售同比大幅增长主要由于：(1) 12 年12 年1-2 月市场冷清,销售回暖始于3 月，1-2 月基数较低。（2）13 年1-2 月市场热销持续。我们认为此次调控政策将限制投资投机及部分改善性需求，对于整体销量将产生负面影响，销量可能存在1-2个季度的调整期。

价格持续上涨尤其一线城市压力更大。2 月70 大中城市房价同比上涨2.48%（扩大1.28pc），其中74 城环涨，26 城环降，上涨城市增加10个，下降城市减少9 个。环比上涨0.83%（缩小0.17pc），连续9 月上涨,其中74 城环涨，26 城环降，上涨城市增加10 个，下降城市减少9个。（1）一线城市由于供应低迷持续，强抑下需求仍旺盛，房价上涨压力大。2 月京沪等10 大城市同比上涨4.32%、环比上涨1.09%，幅度明显更大。（2）调控政策面趋紧，限购、限贷加严等、房产税推广，同时还要求严格落实限价，部分城市开始收紧公积金贷款等都将使得价格更加平稳。

资金面继续改善，按揭贷款持续好转。(1) 1-2 月开发企业资金来源同比升33.7%；(2)1-2 月资金来源中国内贷款同比升26.4%； (3)1-2 月主要以销售回款构成的其他资金同比升53.5%。其中1-2 月按揭贷款同比升58.8%。整体资金面的改善，有助于行业新开工、投资的企稳和温和回升。

继续维持1 月以来对地产板块谨慎的观点，短期板块仍将承受压力。但此次调整更有利于年内或中期以龙头地产股为代表的板块趋势性投资机会。此次政策有利于销量回落、价格平稳，降低进一步政策的压力，行业中期迎来趋势性投资机会可能性加大。