2013年基本面预测：温和复苏，区域分化

2013年基本面：稳中略升、区域分化。预判13年销售额增8.1%、面积增4.2%，二三线中心城市表现好；房价增3.7%,一线城市压力大；库存13Q2开始下降，一线不足压力大；房地产投资增速15.5%，持平，剔除保障房约19%、拿地+新开工有所恢复；房地产新开工增10.4%，龙头、一二线重点城市相对积极。

2013年政策面预测：总体稳定，鼓励消费+限制投资分化和变革：区域中期成长分化，新型城镇化将成为行业成长动力

城镇化的两种发展路径：一线大型城市都市圈：大城市郊区、卫星城；以及二三线中心城市及其城市群；我们不看好县域城镇的城镇化。农业现代化、二三产升级、改善基础设施和民生将增厚地产需求。

考虑人口净流入、城市化率、地理位置和交通条件、供地情况等，城市基本面综合得分结果如下：廊坊、昆明、成都、重庆、福州、西安、武汉、唐山、芜湖、合肥等区域中期成长性最好。

投资策略及选股：增持，绝对收益和趋势性投资机会

2013年板块判断：政策面、基本面一致温和向好，建议增持，超配，看绝对收益机会和趋势性行情。

重点推荐个股排序：保利地产、招商地产、万科、荣盛发展、中南建设等。基于二三线中心城市的新型城镇化、13年区域基本面表现分化，推荐：阳光城、苏宁环球、三湘股份、银亿股份、安徽水利、金科股份、华夏幸福；关注：大连友谊、鲁商置业、廊坊发展、荣安地产、黑牡丹、广宇发展等。

2013年政策面：总体稳定，鼓励消费+限制投资。不会再严厉加码（销量温和复苏+经济稳增长+调控房价效果）；也不会大幅放松（库存下降压力、投资需求促涨房价）。一方面鼓励消费：包括首套房利率优惠；公积金放宽；首套房有条件降首付；换房需求；一方面限制投资：包括限购延续；增量房征收房产税扩大试点；特别交易税试点。