摘要：

销售：北京市场销售旺盛，大部分开发商已提前、甚至超额完成全年销售目标。但金九银十销售表现并不影响，9 月表现并不佳，进入十月后有所好转并保持持平。

去化：北京项目去化高于外地项目，小户型低总价项目仍是市场成交主流。部分核心区域低总价项目出现日光现象。

房价：核心区域房价仍有相当上涨动力，京郊区域房价已经修复到降价前水平，别墅类产品房价表现相对不佳，开发商对于核心区域项目仍然保持涨价意愿。预计未来核心区域房价仍然具备上涨潜力，京郊区域房价得益于较大供给房价将保持平稳且未来会出现分化。

拿地态度：投资意愿出现分化，拿地难度显著加大。未来北京土地稀缺性是必然，但受制于资金实力开发商投资态度出现显著分化。

拿地方式：传统通过一二级联动拿地方式难度大大提升，借助商业/旅游地产的综合体拿地模式将成为主流。传统一二级联动方式摄取土地红利的方式已不可持续，而凭借优势商业/旅游地产开发等能力获取综合体项目，降低拿地成本的模式将成为未来主流。

资金情况：综合资金成本维持高位下跌态势，近期开发贷受年底额度限制有所收紧，优势开发商谋求多样化融资渠道。开发贷获取难度好于上半年但由于临近年底额度开始偏紧。资金成本维持高位下降，开发贷为基准至上浮15%，信托为11-15%。优势开发商开始寻求私募债、地产基金等多样化渠道进行融资。

开发商未来谋求转型态度坚决，部分小开发商开始有意识去地产化，其余开发商也依据自身特点进行重新战略定位。1）小开发商有意识去地产化；2）依托自身优势和特色进行开发战略的重新定位；3）寻求多样化渠道进行融资将成为行业竞争的又一核心竞争要素。

调研结论：华夏幸福（园区）、中弘股份（旅游地产）、阳光股份（商业综合体）等民营中小开发商依托特色业务模式，在未来竞争中有望获得差异化优势；而北京城建和首开等较大的国资背景开发商拥有优势资源储备和通畅融资渠道，同时管理和周转持续改善，有望在未来实现超越行业的成长。

我们预判行业基本面及政策面“双面”稳定。龙头仍可保持成长，行业估值偏低，存在修复性行情。建议增持，以一二线龙头为核心配臵，如保利地产、金地集团、招商地产、万科、华侨城、荣盛发展、首开股份、中南建设等。