投资要点：

公司从水官高速BOT 起家，不动产投资管理导致业绩波动大。世纪星源前身为深原野，1993 年重组后更名为世纪星源。公司从水官高速BOT 项目起家，由于公司近年来主营业务为不动产投资管理，导致业绩在不同年份间波动较大。公司非公开发行收购博世华进入环保工程、土壤修复领域，并与原地产、基建项目结合，拓展清洁能源利用项目，逐步转型。

房地产项目奠定公司价值基础。公司目前有四项在建的房地产开发投资项目，其中深圳南油厂区更新项目公司具3.85 万平米土地，预计土地价值约55.78 亿元；深圳中环阳光星苑项目2016 年有望贡献1.51 亿利润，未来有望进一步获得收益，另外公司深圳平湖旧改项目涉及面积15 万平米、广东肇庆项目已完成征地、达成合作地块权益价值约20.13 亿元。我们认为，公司地产项目奠定公司价值基础，已能支撑公司当前市值。

深圳车港项目结合停车与充电服务，建设完成后收入将显著增加。目前深圳车港试运营停车量达到2500 辆/日，试运营的年收入2000 万-3000 万。公司计划建设连接皇岗与福田口岸的步行廊桥、在车港安装太阳能电站和充电桩，预计将会增大停车场的利用率。“深圳车港”在未来竣工后，预计停车量可达3000 辆/日。

按照目前车港城停车费60 元/日计算，停车费年收入有望达到6480 万。

嫁接自有房地产平台，利用梯级能源建设城市制冷站，盈利可观。中环阳光星苑蓄能式城市制冷站利用工业余热热能集中向周边供冷收费，通过与自有地产项目“中环阳光星苑”与平湖项目结合，依托周边的大面积建筑“平湖华南城”，应用低成本梯级能源，根据公司公告投资回报率有望达到20%以上，据此测算年净利润贡献有达4000 万。

收购博世华切入环保、土壤修复。博世华主营业务为环保工程，2015H1 工程收入占比达83.29%，其中污染修复占比24.99%。博世华2014 年净利润同比增速达71.83%，高速增长，研发实力深厚，并具备包括土壤修复在内诸多项目经验与技术储备，我们认为公司土壤修复业务有望受益于“十三五”政策规划与“土十条”

出台。博世华承诺2015-2017 年扣非后净利润分别不低于4,300 万元、6,000 万元、7,200 万元，将有利于减少公司传统业务造成业绩波动较大局面。同时博世华有望借助上市公司平台与资源进一步加快业务拓展。

增资清研紫光、与硅谷天堂合作成立并购基金。公司通过增资清研紫光，有望利用清华大学深圳研究院技术，运用梯级能源处理城市污泥项目。另外，公司拟于硅谷天堂合作成立并购基金，加速外延扩张与技术获取。

实际控制人参与定增彰显信心。公司非公开发行募集配套资金，向实际控制人控制企业深圳博睿意和上海勤幸募集配套资金1.32 亿元，锁定三年，我们认为实际控制人参与定增彰显对公司发展信心。

盈利预测与投资评级。我们认为公司地产业务为价值提供支撑， 2016 年中环阳光星苑有望确认1.5 亿非经常性损益。我们同时看好公司依托自身地产与基建项目，发展清洁能源综合利用业务，预计制冷站项目年净利润贡献有望达到4000 万水平，车港项目未来转入固定资产后有望为公司贡献净利润。而在环保板块布局中，公司成功收购博世华，承诺2015-2017 年扣非后净利润分别不低于4,300 万元、6,000 万元、7,200 万元，有望减少公司业绩波动。我们保守估计，公司2015-2017EPS 分别为-0.05、0.16、0.13 元，对应当前股价PE 分别为-157.29、47.31、58.72 倍，首次覆盖，给予公司“增持”评级。

风险提示：地产价格波动、土地使用权超期需补缴价款、政府地产规划变化风险；公司土地存在仲裁可能影响收入确认时间与最终确认情况；项目建设进度不及预期；宏观经济下滑风险。