房价下跌周期较长，一线城市更稳健

从70 城房价同比数据来看，新房和二手房价格增速走势趋于一致，均在2022年进入下跌通道，2024 年有扩大趋势，下跌周期分别为29 和31 个月。根据70城房价指数，一、二、三四线新房价格指数分别降至2021、2020、2019 年中旬水平；一线城市二手房价格指数降至2020 年初水平，二线和三四线均降至2018年初水平。

供需关系直接影响，居民预期为重要制约因素我们认为本轮房地产周期房价下跌主要受供需关系和购房预期影响：成交端，2024 年1-8 月商品房销售面积绝对规模降至2015 年水平；供应端，9 月商品房待售面积依旧维持高位，二手房挂牌量自6 月以来不断攀升，整体库存较大，供过于求的情况下，开发商和二手业主在避险趋势下降价出售，导致房价持续下跌。

截至二季度末，预期未来更多储蓄占比维持高位，房价预期上涨比例降至14.6%，预期下行导致购房意愿不足的循环还在演绎。

房价止跌回稳的几种路径

（1）政策：首付比例和存量利率下调有望修复购房预期，四个一线城市限购政策调整后，房价预期改善传递到低能级城市。（2）供应：从严控增量角度而言，322 城1-9 月宅地成交面积和金额分别同比-20%和-36%，后续去库存措施不断推进，供需关系扭转有望使房价企稳；针对新房户型优化层面，70/90 限制放开、各地建筑新规出台，优质产品有望获得更多溢价，实现新房价格的企稳。（3）需求：我们估算居民住房资产负债率12.65%，处于较低区间，同时我国25 年以上房龄住房占比27.5%，后续改善空间较大。（4）租金收益率：百城租金收益率持续提升，成都、武汉、长沙等二线城市及部分三四线城市租金收益率水平超过3%，基本接近甚至超过房贷利率水平，提升进一步提高了房产配置性价比。

投资建议

2024 年9 月以来，中央政策持续加码，一揽子宏观政策“大礼包”推出，将积极提振房地产市场。本次一线城市房地产政策调整积极且迅速，房价“止跌回稳”路径显现。预计一线城市的政策调整将对需求侧形成有力支撑，并逐步改善房价预期，进而辐射二三线城市从而逐步实现房价“止跌回稳”，带来房地产基本面改善。推荐标的：（1）投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企：保利发展、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳、我爱我家。

风险提示：宏观经济下行、资金到位不及预期、行业竞争加剧。