事件描述

公司前三季度实现营收2199 亿（-24.3%），归母净利亏损179 亿（去年同期盈利136 亿），其中Q3 归母净利亏损81 亿（2023Q3 盈利38 亿）。综合毛利率9.5%（-8.1pct）。

事件评论

收入与毛利率双降，资产减值与处置亏损拖累业绩表现。2024 前三季度公司营收2199亿（-24.3%），主因开发业务结算收入同比下降29.1%至1732 亿。归母业绩大幅亏损179亿，与毛利率下滑、计提减值、非主业投资亏损、折价处置资产回笼现金有关：1）2024前三季度综合毛利率9.5%（-8.1pct），其中开发业务结算毛利率8.3%（-10.2pct）；2）资产与信用减值74.7 亿（去年同期仅减值3.6 亿）；投资净收益同比下降97.1%至0.7 亿元；为快速回笼资金，积极处置资产导致资产处置收益亏损25.4 亿（去年同期仅亏损0.7亿）。此外收入大幅下降后期间费用率、税金及附加率被动提升1.7pct、1.2pct 至7.1%、4.6%，一定程度拖累业绩表现。截至2024Q3 公司账上预收款2514 亿元（-38.5%），预收账款/年化结算收入=0.76X，后期的结算收入与业绩预计将持续承压。

销售处于行业一梯队，积极盘活资产，加速库存去化。2024 前三季度销售额1812 亿（-35.4%），销售面积1330.8 万方（-26.8%），行业排名TOP3，规模仍处一梯队；销售均价1.36 万元/平（-11.8%），均价下跌或与存货结构下沉、折价促销相关。公司加速库存去化，年初现房/准现房/车商办分别实现销售额325/434/197 亿元。拿地角度，2024 前三季度公司在沈阳、徐州等地获取4 个项目，全口径拿地金额41.2 亿，拿地面积37.1 万方，金额与面积维度的拿地强度分别为2.3%、2.8%。2024 前三季度新开工量697.5 万方（-57.7%），竣工量1368.6 万方（-27.7%），分别完成全年计划量（新开工同比-35.9%、竣工同比-31.7%）的65.1%、62.1%。截至2024 前三季度公司未竣工土储7676 万方（在建4654+待建3022），同比下降26.3%。资金趋紧下处置资产、审慎投资是理性选择。

经营业态具备韧性，第二曲线稳健运营。2024 前三季度公司经营业务全口径收入430.8亿（+6.3%）。物业服务前三季度累计拓展存量盘年化饱和收入同比增长12%。商业全口径收入66.7 亿（+1.5%），万科商业客流同比增长9.6%，销售额增长4.1%。物流仓储业务全口径收入29.6 亿（-0.7%），其中高标库收入16.1 亿，冷链13.5 亿，累计开业项目151 个，建面1034 万方。长租公寓全口径业务收入26.3 亿（+3.7%），在手24.7 万间，累计开业18.7 万间。公司多元业务均处赛道第一梯队，稳健运营助力穿越周期。

投资建议：行业困境中公司积极盘活库存，处置资产，计划2024 年加强大宗与股权交易工作，实现回款300 亿以上(1-9 月已签约233 亿)，紧抓现金流、增厚安全垫；积极利用经营性物业贷等融资工具，全面融入城市房地产融资协调机制，推动融资模式转型。中长期而言，公司在品牌和效率层面仍具备一定竞争优势，开发业务头部地位仍相对稳固，存量业务价值可观。行业整体承压背景下，公司核心要务在于维持资金链平衡，在渡过流动性压力、成功穿越周期的前提下，公司存续价值仍相对突出。预计2024-2026 年归母净利-202/-20/22 亿，2026 年业绩对应的P/E 为51X，给予“增持”评级。

风险提示

1、行业需求承压，销售大幅下滑；2、房价持续下行，资产减值压力进一步加剧。