事件：公司发布2024 年三季报，前三季度公司实现营收2198.95 亿元，同比下降24.25%；归母净亏损179.43 亿元，同比转亏；基本每股收益-1.51 元。

Q3 亏损幅度扩大，毛利率较年中回升。2024 年前三季度，公司实现营收2198.95 亿元，同比下降24.25%；归母净亏损179.43 亿元，同比转亏。第三季度，公司实现营业收入771.2 亿元，同比下降13.76%，其中，房地产开发业务结算面积为504.7 万平方米，贡献营业收入615.5亿元；归母净亏损80.9 亿元，单三季度营收增速表现好于24 年中期，亏损幅度继续加大，主要原因是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、部分非主业财务投资出现亏损以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。公司毛利率9.5%，较24H1 提升1.38pct，较23 年同期下降8.08pct；前三季度，公司计提资产减值损失20.11 亿元（存货19.3 亿、长期股权投资0.8 亿元），与24 年中期保持一致；信用减值损失较24 年中期大幅增长33.6 亿元至54.6 亿元。公司销管研费率5.30%，较23 年同期上升0.87pct，财务费率1.78%，较23年同期上升0.83pct。

销售同比降幅收窄，新投项目去化良好。销售端，2024 年前三季度，公司累计实现合同销售面积1,330.8 万平方米，合同销售金额1,812.0 亿元，同比分别下降26.8%和35.4%，克而瑞全口径、权益口径销售额排名行业第三、四名。单三季度公司实现合同销售面积391.3 万平方米，合同销售金额538.7 亿元，同比分别下降24.9%和29.7%。受政策利好影响，十一期间公司实现认购金额102.2 亿元，日均认购较中秋假期增长113%，其中南方、上海区域来访转化率提升明显，国庆较中秋日均认购提升2 倍以上。截至三季度末，公司并表范围已售未结金额合计约2929.4 亿元。前三季度公司加快库存去化，年初现房实现销售325 亿元，准现房销售434 亿元。投资端，前三季度，公司累计新增4 个开发项目，总建面37.1 万平方米，权益建面24.2 万平方米，其中沈阳、徐州的3 个项目已开盘销售，首开兑现度100%，规划中项目总建面约3,022.0 万平方米，权益建面约1,920.1 万平方米，存量土储规模较为充沛。

货币资金缩减较快，连续两季度经营性现金流为正。债务端，截至2024 年三季度末，公司有息负债3276.1 亿元，其中一年以上有息负债占比为64.4%；剔除预收款的资产负债率为65.4%，较年初下降0.1 个百分点。公司顺利完成年内全部公开债的兑付，25 年剩余到期境内债券余额（含回售权）331.5 亿元及4.23 亿元美元债。融资端，公司前三季度合并报表新增融资与再融资774 亿元，新增融资综合成本3.58%，经营性物业贷合计落地262 亿，其中合并报表范围内新增187 亿。资金端，截至三季度末货币资金为797.5 亿元，较24 年中期减少126.5 亿元；第三季度，公司实现经营性净现金流3.3 亿元，自二季度以来继续保持为正。

经营业务表现稳健。2024 年前三季度，公司1）物业服务：万物云累计拓展存量盘项目年化饱和收入同比增长12%；2）仓储物流：物流业务实现经营收入（含非并表项目，下同）29.6亿元，其中高标库营业收入16.1 亿元，冷链收入13.5 亿元，同比+6.3%。3）租赁住宅：租赁住宅业务实现营业收入26.3 亿元，同比+3.7%，净新增开业0.49 万间，规模持续扩大。4）商业运营：商业业务营业收入66.7 亿元，同比+1.5%。客流同比增长9.6%，销售额同比增长4.1%。

投资建议：受行业调整及去杠杆等因素影响公司短期现金流承压，公司积极推动销售及大宗交易回款、并积极利用金融支持政策化解潜在风险，我们期待其安全跨越周期，在新发展阶段继续领跑并引领高质量转型。考虑房价下行及计提风险，我们调整公司24-26 年归母净利润至-155.4、-29.5、10.10 亿元，考虑公司债务稳步化解且销售经营能力稳健，维持“增持”评级。

风险提示：国内外宏观形势变化、房地产销售不及预期、市场竞争加剧风险