事件：万科A 发布2024 年Q3 业绩公告。公司2024 年前三季度实现营收2198.9 亿元（yoy-24.25%）；实现归母净利-179.4 亿元（yoy-231.7%）。

多因素致盈利能力承压，管理层增持彰显未来信心。2024 年前三季度公司业绩亏损主要源于：①开发业务结算规模和毛利率下滑，期内开发业务结算收入2198.9 亿元，同比下降24.25%，销售毛利率同比下降8.1pct至9.5%，主要因前期高地价项目结转所致；②谨慎性原则下，资产与信用减值损失74.7 亿元（去年同期为4.3 亿元）；③部分大宗资产交易和股权交易亏损，期内资产处置损失25.4 亿元。截至7 月15 日，公司骨干管理人员自筹资金2 亿元，完成公司股份增持计划，共增持公司股票2956.4 万股，占公司总股本（包括库存股）0.25%，彰显管理层对公司未来发展的长期信心。

高投资兑现度，后续盈利能力回升具备基础。24 年前三季度，公司累计新增4 个开发项目，总建筑面积37.1 万㎡，权益规划建筑面积24.2 万㎡，其中沈阳、徐州的3 个项目已开盘销售，平均开盘周期4.3 个月，首次开盘的兑现度100%。公司近年投资聚焦核心城市，去化与利润空间具备确定性，随着新获取项目的逐渐结转，公司开发毛利率有望回升，进而带动公司盈利能力恢复。

聚焦开发、物业、租赁&商业三大主业，开发与经营服务并重。①开发业务方面，24 年前三季度公司累计实现合同销售面积1330.8 万㎡，合同销售金额1812.0 亿元，根据克而瑞数据，公司前三季度销售金额与面积均稳居行业前三水平；②物业服务方面，凭借蝶城浓度优势持续拓展存量盘项目，万科物业24 年前三季度累计拓展存量盘项目年化饱和收入同比+12%；③租赁住宅业务方面，24 年前三季度公司租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入26.3 亿元（yoy+3.7%），截至9 月底，泊寓共运营管理 24.7 万间长租公寓，开业18.7 万间，出租率高达94.9%；④商业开发与运营方面，24 年前三年季度公司商业开发与运营业务实现营业收入66.7 亿元（yoy+1.5%），报告期内集团商业整体出租率达93.6%。

全力保障高品质交付，多措并举兑债务。24 年前三季度，公司按期保质完成11.3 万套房的交付，大盘项目入住户数新增约2.22 万户；同时，公司全力保障公开债务兑付，24 年前三季度公司采取多种举措促进回款，保障公开债务顺利兑付，具体包括：①坚持积极销售，实现销售金额1812.0 亿元，回款率超过100%；②开展存量资源盘活，2023 年至今，累计盘活和置换新项目36 个，合计优化及新增产能474 亿；③推进大宗资产交易，24 年前三季度实现大宗交易签约金额232.6 亿元；④拓展资产退出渠道，携手中信、泰康共同设立中信万科消费基础设施Pre-REIT 基金。24 年第三季度，公司实现经营性净现金流3.3 亿元，自二季度以来继续保持为正。截至 9 月底，公司已完成197 亿元公开债务的偿还，年内已无到期的境内外公开债券。

盈利预测与估值：随着公司新获取的高质量项目逐渐结转，公司盈利能力有望恢复，同时公司全力保障高品质交付，多措并举兑债务，或将成功穿越周期，实现高质量发展。我们预计公司24-26 年营收分别为3664.4、3429.5、3322.5 亿元,归母净利-65.5、27.9、51.6 亿元，对应PE 分别为-16.8、39.4、21.3 倍，维持“推荐”评级。

风险提示：房地产市场持续低迷；政策落地不及预期；多元业务发展承压。