中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2023年第2季度报告

中金普洛斯仓储物流封闭式

基础设施证券投资基金

2023年第2季度报告

2023年6月30日

基金管理人：中金基金管理有限公司

基金托管人：兴业银行股份有限公司

报告送出日期：2023年7月21日中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2023年第2季度报告

§1重要提示

基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

基金托管人兴业银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2023年7月20日复核了本报告中的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。

基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在做出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书及其更新。

本报告中财务资料未经审计。

本报告期自2023年4月1日起至6月30日止。

§2基金产品概况

2.1基金产品基本情况

基金名称中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金

基金简称中金普洛斯 REIT

场内简称普洛斯（扩位简称：中金普洛斯 REIT）基金主代码508056前端交易代码508056基金运作方式契约型封闭式首次募集基金合同生效日2021年6月7日基金管理人中金基金管理有限公司基金托管人兴业银行股份有限公司

报告期末基金份额总额1938268684.00份基金合同存续期50年基金份额上市的证券交易所上海证券交易所首发份额上市日为2021年6月21日上市日期

第一次扩募份额上市日为2023年6月16日投资目标本基金主要资产投资于基础设施资产支持证券并持有其全部份额，通过基础设施资产支持证券、项目公司等载体穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利。本基金通过主动的投资管理和运营管理，提升基础设施项目的运营收益水平，力争为基金份额持有人提供稳定的收益分配及长期可持续的收益分配增长，并争取提升基础设施项目价值。

（一）基础设施项目投资策略。

投资策略1、初始基金资产投资策略。本基金将扣除相关预留费用后的全部初始基金资产投资于“中金-普洛斯仓储物流基础设

第2页共21页中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2023年第2季度报告施资产支持专项计划资产支持证券”并持有其全部份额。本基金通过该资产支持证券投资于项目公司，穿透取得项目公司持有的基础设施资产的完全所有权或经营权利。

2、2022年度第一次扩募资产投资策略。本基金将扣除相关预留费用后的募集资金投资于“中金-普洛斯仓储物流基础设施2期资产支持专项计划资产支持证券”并持有其全部份额。本基金通过该资产支持证券投资于对应拟购入基础设施项目的项目公司，穿透取得该等项目公司持有的基础设施资产的完全所有权或经营权利。

3、运营管理策略。本基金管理人将主动履行基础设施项目

运营管理职责，并聘请具备先进仓储物流基础设施运营管理经验的外部管理机构根据基金合同、运营管理服务协议的约

定承担部分基础设施项目运营管理职责。通过主动管理，积极提升基础设施项目的运营业绩表现，包括拓展租户租赁需求，持续优化租户和租约期限组合，力争在维持高出租率的同时提高租金价格，努力控制项目运营成本开支等。

4、资产收购策略。本着基金份额持有人利益最大化原则，结

合本基金运营管理情况，基金管理人将积极开展研究、尽职调查并借助外部管理机构项目资源，积极挖掘并新增投资具有稳定现金流的仓储物流基础设施项目，相关基础设施项目应当有利于本基金形成或者保持良好的基础设施项目投资组合，不损害基金份额持有人合法权益，有利于本基金增强持续运作水平，提升综合竞争力和吸引力。基金管理人将综合考虑现有基础设施基金规模、自身管理能力、持有人结构、

二级市场流动性等因素，合理确定新购入基础设施项目类型、规模、融资方式和结构等，并遵循基金份额持有人利益优先的原则，根据拟购入基础设施项目评估值及其市场公允价值等有关因素，合理确定拟购入基础设施项目的交易价格或价格区间，按照规定履行必要决策程序。在依法合规的前提下，基金管理人聘请的外部管理机构可协助、配合制定基础设施项目收购方案。

5、更新改造策略。基金管理人将视情况对基础设施项目进

行更新改造，维持基础设施项目硬件标准，为租户提供有竞争力的服务。在依法合规的前提下，基金管理人聘请的外部管理机构可负责实施基础设施项目的更新改造方案。相关更新改造事项应提交基金份额持有人大会审议的，将根据基金合同约定提请基金份额持有人大会审议。

6、出售及处置策略。本着维护基金份额持有人合法权益的原则，结合市场环境及基础设施项目运营情况，基金管理人将适时制定基础设施项目出售方案并组织实施。在依法合规的前提下，基金管理人聘请的外部管理机构可协助、配合制定基础设施项目出售方案。

7、对外借款策略。本基金直接或间接对外借入款项的，应当

遵循基金份额持有人利益优先原则，不得依赖外部增信，借

第3页共21页中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2023年第2季度报告

款用途限于基础设施项目日常运营、维修改造、项目收购等，且基金总资产不得超过基金净资产的140%。其中，用于基础设施项目收购的借款应当遵守基金合同关于借款的条件和限制。

（二）债券及货币市场工具的投资策略。本基金投资资产支持专项计划前的基金财产以及投资资产支持专项计划后的

剩余基金财产、获得资产支持专项计划收益分配资金、出售

基础设施项目获得的资金等，将主要投资于利率债、AAA 级信用债及货币市场工具等，在保障基金财产安全性的前提下，本基金将对整体固定收益组合久期做严格管理和匹配。

业绩比较基准不设立业绩比较基准。

风险收益特征本基金为基础设施证券投资基金，在基金合同存续期内通过资产支持证券和项目公司等载体穿透取得仓储物流基础设

施项目完全所有权或经营权利，通过积极运营管理以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流。一般市场情况下，本基金预期风险收益低于股票型基金，高于债券型基金、货币市场基金。

基金收益分配政策（一）在符合有关基金分红条件的前提下，本基金应当将

90%以上合并后基金年度可供分配金额分配给投资者，每年

不得少于1次，若基金合同生效不满6个月可不进行收益分配；

（二）本基金收益分配方式为现金分红；

（三）每一基金份额享有同等分配权；

（四）法律法规或监管机关另有规定的，从其规定。

在不违背法律法规及基金合同的规定、且对基金份额持有人

利益无实质性不利影响的前提下，基金管理人经与基金托管人协商一致，可在中国证监会允许的条件下调整基金收益的分配原则，不需召开基金份额持有人大会。

资产支持证券管理人中国国际金融股份有限公司

外部管理机构普洛斯投资（上海）有限公司

2.2基础设施项目基本情况说明

基础设施项目名称：普洛斯北京空港物流园基础设施项目公司名称北京普洛斯空港物流发展有限公司基础设施项目类型仓储物流基础设施项目主要经营模式普洛斯北京空港物流园为客户提供仓储物流基

础设施相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管理服务等获取经营现金流。

基础设施项目地理位置北京市顺义区顺畅大道15号、16号

基础设施项目名称：普洛斯通州光机电物流园基础设施项目公司名称北京普洛斯空港物流发展有限公司

第4页共21页中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2023年第2季度报告基础设施项目类型仓储物流基础设施项目主要经营模式普洛斯通州光机电物流园为客户提供仓储物流

基础设施相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管理服务等获取经营现金流。

基础设施项目地理位置北京市通州区兴光二街2号

基础设施项目名称：普洛斯广州保税物流园

基础设施项目公司名称普洛斯（广州）保税仓储有限公司基础设施项目类型仓储物流基础设施项目主要经营模式普洛斯广州保税物流园为客户提供仓储物流基

础设施相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管理服务等获取经营现金流。

基础设施项目地理位置广东省广州经济技术开发区保盈西路12号、5号

基础设施项目名称：普洛斯增城物流园基础设施项目公司名称广州普洛斯仓储设施管理有限公司基础设施项目类型仓储物流基础设施项目主要经营模式普洛斯增城物流园为客户提供仓储物流基础设

施相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管理服务等获取经营现金流。

基础设施项目地理位置广东省广州市增城区荔新九路1号

基础设施项目名称：普洛斯顺德物流园基础设施项目公司名称佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司基础设施项目类型仓储物流基础设施项目主要经营模式普洛斯顺德物流园为客户提供仓储物流基础设

施相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管理服务等获取经营现金流。

基础设施项目地理位置广东省佛山市顺德区顺昌路19号、26号

基础设施项目名称：苏州望亭普洛斯物流园基础设施项目公司名称苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司基础设施项目类型仓储物流基础设施项目主要经营模式苏州望亭普洛斯物流园为客户提供仓储物流基

础设施相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管理服务等获取经营现金流。

基础设施项目地理位置江苏省苏州市相城区望亭镇海盛路68、75号

基础设施项目名称：普洛斯淀山湖物流园基础设施项目公司名称昆山普淀仓储有限公司

第5页共21页中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2023年第2季度报告基础设施项目类型仓储物流基础设施项目主要经营模式普洛斯淀山湖物流园为客户提供仓储物流基础

设施相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管理服务等获取经营现金流。

基础设施项目地理位置江苏省苏州市昆山市淀山湖镇双马路1号、丁家浜路7号

基础设施项目名称：普洛斯青岛前湾港国际物流园

基础设施项目公司名称普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司基础设施项目类型仓储物流基础设施项目主要经营模式普洛斯青岛前湾港国际物流园为客户提供仓储

物流基础设施相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管理服务等获取经营现金流。

基础设施项目地理位置青岛市前湾保税港区内月湾路5号、7号、8号

基础设施项目名称：普洛斯江门鹤山物流园基础设施项目公司名称鹤山普洛斯物流园有限公司基础设施项目类型仓储物流基础设施项目主要经营模式普洛斯江门鹤山物流园为客户提供仓储物流基

础设施相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管理服务等获取经营现金流。

基础设施项目地理位置广东省江门市鹤山沙坪街道汇通路2号、6号

基础设施项目名称：普洛斯（重庆）城市配送物流中心基础设施项目公司名称重庆普南仓储服务有限公司基础设施项目类型仓储物流

基础设施项目主要经营模式普洛斯（重庆）城市配送物流中心为客户提供仓

储物流基础设施相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管理服务等获取经营现金流。

基础设施项目地理位置重庆市巴南区南彭公路物流基地东城大道196号

§3主要财务指标和基金收益分配情况

3.1主要财务指标

单位：人民币元

主要财务指标报告期（2023年4月1日至2023年6月30日）

1.本期收入101798570.80

2.本期净利润9973480.20

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3.本期经营活动产生的现金流量净额43732016.07

注：财务指标包含新购入基础设施项目自权利义务转移日2023年6月7日至本报告期末的财务数据

3.2其他财务指标

截至2023年6月30日，基金资产净值为7333442501.52元。

3.3基金收益分配情况

3.3.1本报告期及近三年的可供分配金额

单位：人民币元期间可供分配金额单位可供分配金额备注单位可供分配金额

本期105006339.540.0542按扩募后基金总份额计算单位可供分配金额

本年累计171857204.110.0887按扩募后基金总份额计算为基金2022年全年

2022年265836477.170.1772

可供分配金额为基金设立日到

2021年150958227.990.10062021年12月31日的

可供分配金额

3.3.2本报告期及近三年的实际分配金额

单位：人民币元期间实际分配金额单位实际分配金额备注

本期132015029.550.0880-

2023年2季度对2022年剩余可供分配金额

的红利发放，与2022本年累计132015029.550.0880年3季度年实际分配金额合计为2022年年度可供分配金额的约

100%。

2022年2季度对基金

设立日到2021年12月31日剩余可供分配

金额的红利发放，与

2022年206460026.610.13762021年实际分配金额

合计为2021年年度可供分配金额的约

99.99%。

2022年3季度对2022

第7页共21页中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2023年第2季度报告年1月1日到2022年

6月30日可供分配金

额的红利发放，实际分配金额为2022年1月1日到2022年6月

30日可供分配金额的

约94.99%。

2021年分红是对基金

设立日到2021年9月

30日可供分配金额的

红利发放，实际分配

2021年78300030.110.0522

金额为基金设立日到

2021年9月30日可供

分配金额的约

95.01%。

3.3.3本期可供分配金额计算过程

单位：人民币元项目金额备注

本期合并净利润9973480.20-

本期折旧和摊销68671211.81-

本期利息支出1518256.50-

本期所得税费用-12992181.44-

本期税息折旧及摊销前利润67170767.07-

调增项-含2022年第一次扩募实际募集资金约

18.53亿元及新购入

1-其他可能的调整项，如基础设施基金发

项目公司交割日期初

行份额募集的资金、处置基础设施项目

1908451784.33现金余额较基准日的

资产取得的现金、金融资产相关调整、期增量，以及按招募说初现金余额等明书制定的计划对基准日期初现金余额的分配

调减项-

含本报告期末，已向原始权益人支付的原

1-当期购买基础设施项目等资本性支出-591638268.74

股东分红款及预提所

得税、有息债务本息

2-支付的利息及所得税费用-5920239.66-

第8页共21页中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2023年第2季度报告

3-应收和应付项目的变动项-17281468.21-

含本报告期末，尚未

4-未来合理相关支出预留，包括重大资本

向原始权益人支付的性支出（如固定资产正常更新、大修、改-1255776235.25项目股权对价款、尚

造等）、未来合理期间内的债务利息、运未支付的有息债务本营费用等息

本期可供分配金额105006339.54-

注：本期“未来合理相关支出预留”调整项预留的是未来合理期间内运营费用支出包括：本期基金

管理人的管理费、托管费、外部管理机构的管理费、专项计划的管理费、物业服务费、中介服务

费和2023年维修改造支出等，上述费用将按相关协议约定支付。

3.3.4本期调整项与往期不一致的情况说明

本报告期内，本基金不存在调整项与往期不一致的情况。

§4基础设施项目运营情况

4.1对报告期内基础设施项目公司运营情况的整体说明

本基金于报告期内完成新购入基础设施项目后，基础设施资产合计由10个仓储物流园组成，分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，建筑面积合计约1156620.02平方米，截至2023年6月30日，时点平均出租率87.58%，经营情况整体平稳。截至本报告发布日，考虑基础设施项目与客户已签订租赁意向的面积后，时点平均出租率为90.55%。其中，首次募集投资的基础设施资产合计7个，建筑面积合计约704988.89平方米，截至2023年6月30日，时点平均出租率为92.09%；新购入基础设施资产合计3个，建筑面积合计约451631.13平方米，截至2023年6月30日，时点平均出租率为80.56%，截至本报告发布日，考虑基础设施项目与客户已签订租赁意向的面积后，则时点平均出租率为88.16%。具体情况详见“6.5管理人对报告期内基金投资和运营分析”。

基础设施项目租户结构稳定，行业构成主要以运输业、商业与专业服务业、软件与服务业为主。

4.2基础设施项目公司运营财务数据

4.2.1基础设施项目公司的营业收入分析

基础设施项目公司名称：北京普洛斯空港物流发展有限公司、普洛斯（广州）保税仓储有限公司、

广州普洛斯仓储设施管理有限公司、佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司、苏州普洛斯望亭物

流园开发有限公司、昆山普淀仓储有限公司、普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司、鹤

山普洛斯物流园有限公司、重庆普南仓储服务有限公司

第9页共21页中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2023年第2季度报告本期上年同期

2023年4月1日2022年4月1日

序至2023年6月30日至2022年6月30日构成号占该项目占该项目金额（元）总收入比金额（元）总收入比例（%）例（%）租金及物业管理服务费收

193897872.83100.0085433383.7299.72

入

2其他收入--235639.120.28

3合计93897872.83100.0085669022.84100.00

注：1、租金及物业管理服务费收入为根据企业会计准则，将免租期包含在租赁期限内，按照直线法计算的收入金额；其他收入为公共事业费收入与成本的净额。

2、财务指标包含普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司、鹤山普洛斯物流园有限公司、重

庆普南仓储服务有限公司自权利义务转移日2023年6月7日至本报告期末的财务数据，下同。

4.2.2基础设施项目公司的营业成本及主要费用分析

基础设施项目公司名称：北京普洛斯空港物流发展有限公司、普洛斯（广州）保税仓储有限公司、

广州普洛斯仓储设施管理有限公司、佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司、苏州普洛斯望亭物

流园开发有限公司、昆山普淀仓储有限公司、普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司、鹤

山普洛斯物流园有限公司、重庆普南仓储服务有限公司本期上年同期

2023年4月1日2022年4月1日

序至2023年6月30日至2022年6月30日构成号占该项目总占该项目总金额（元）成本比例金额（元）成本比例

（%）（%）

1物业服务费5260962.6631.454418152.1129.67

2其他营业成本564482.973.37402370.032.70

3税金及附加10903210.0165.1810069177.2667.63

4其他成本费用---

5合计16728655.64100.0014889699.40100.00

注：基础设施项目营业成本构成项目无折旧费用，主要原因是基础设施项目公司对投资性房地产采用公允价值核算，无需计提折旧。

4.2.3基础设施项目公司的财务业绩衡量指标分析

基础设施项目公司名称：北京普洛斯空港物流发展有限公司、普洛斯（广州）保税仓储有限公司、

广州普洛斯仓储设施管理有限公司、佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司、苏州普洛斯望亭物

流园开发有限公司、昆山普淀仓储有限公司、普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司、鹤

山普洛斯物流园有限公司、重庆普南仓储服务有限公司

第10页共21页中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2023年第2季度报告本期上年同期序指标单2023年4月1日至2022年4月1日至指标名称指标含义说明及计算公式号位2023年6月30日2022年6月30日指标数值指标数值

毛利率（营业收入-营业成本）/营%

193.8094.37

业收入息税折旧摊基础设施项目息税折旧摊

2%71.4169.83

销前净利率销前净利润/营业收入

注：上表所述基础设施项目息税折旧摊销前净利润为基础设施项目财务业绩指标，3.3.3本期可供分配金额计算过程中本报告期税息折旧及摊销前利润为基金层面财务指标，两者计算口径存在差异。

4.3基础设施项目公司经营现金流

4.3.1经营活动现金流归集、管理、使用情况

自2023年6月7日起，基金管理人完成新购入基础设施项目的所有银行账户及资金的管理交接，实现新购入基础设施项目的所有账户及资金统一纳入基金管理人和托管人的监管范围。

本报告期基础设施项目公司收入归集总金额116759935.16元，对外支出总金额65561552.51元。

本报告期贡献租金及物业管理服务费收入占比超过10%的租户为江苏京迅递供应链管理有限公司，该租户贡献租金及物业管理服务费收入13627991.96元，占报告期租金及物业管理服务费收入总额约14.51%，2023年6月末有效租金单价约34.20元/平方米/月。从重要租户租约的公允性和稳定性角度考虑，该租户在本基金首次发行前已签约，租户质量较好，租赁面积较大，租户前期投入大量改造，综合以上因素在租金单价上给予了一定优惠。本报告期内，该租户与普洛斯淀山湖物流园的部分租约已于租约到期前提前完成续约，租约最长延长至2026年，增强了该园区现金流的稳定性。

4.3.2对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施

的说明

本报告期内，本基金不存在影响未来项目正常现金流的重大情况。

4.4基础设施项目公司对外借入款项情况

4.4.1报告期内对外借入款项基本情况

本报告期内，本基金首次募集投资的7个基础设施项目无新增对外借入款项。

新购入基础设施项目除权利义务转移日带入对外有息债务本息575876511.68元外，无新增

第11页共21页中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2023年第2季度报告对外借入款项。权利义务转移日带入对外有息债务已于本报告期偿还部分本息金额，具体情况如下：

1、2019年普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司与交通银行青岛分行签署抵押贷款合同，合同金额170000000元，利率4.55%-4.7%，借款期限至2029年，抵押物为普洛斯青岛前湾港国际物流园物业的房屋所有权及对应的土地使用权。截至交割日，剩余未偿还银行借款本息人民币93388041.89元；本报告期内，偿还银行借款本息人民币3645034.43元，剩余部分已于2023年7月3日偿还完毕。

2、2018年鹤山普洛斯物流园有限公司（简称“鹤山普洛斯”）与中国银行天河支行分行签署

抵押贷款合同，合同金额106550000元，利率4.9%-5.24%，借款期限108个月，抵押物为普洛斯江门鹤山物流园物业的房屋所有权及对应的土地使用权。截至交割日，剩余未偿还银行借款本息人民币52763034.40元；本报告期内，偿还银行借款本息人民币2871866.51元，剩余部分已于2023年7月3日偿还完毕。

3、2018年鹤山普洛斯向普洛斯中国信用借款人民币100000000元，年利率6%，到期日2024年7月20日，未采取其他增信措施。截至交割日，剩余未偿还股东借款本息人民币100286603.75元，本报告期末，鹤山普洛斯偿还完毕其全部股东借款本金及利息。

4、2013 年重庆普南仓储服务有限公司（简称“重庆普南”）向 GLP GV China 6 Offshore Pte.

Ltd 信用借款人民币 125800000 元，年利率 6%，到期日 2027 年 2 月 14 日，未采取其他增信措施。截至交割日，剩余未偿还股东借款本息人民币130610069.82元，已于2023年7月19日偿还完毕。

5、2022年重庆普南向重庆普南境外股东信用借款人民币175000000元，年利率6%，到期

日2024年7月24日未采取其他增信措施。截至交割日，剩余未偿还股东借款本息人民币

198828761.82元，本报告期内，重庆普南偿还股东借款本金人民币175000000元，剩余部分已

于2023年7月19日偿还完毕。

4.5本期对外借入款项情况与上年同期的变化情况分析

本基金上年同期不存在对外借款。

4.6基础设施项目投资情况

4.6.1报告期内购入或出售基础设施项目情况

序号项目交易交易交易价格项目账面价值项目评估价格评估备注

第12页共21页中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2023年第2季度报告

名称成交对手（元）（元）（元）方法方向普洛斯

（青普洛

岛）斯中前湾国控收益

1港国购入442044865.85325203092.62562000000.00-

股有法际物限公流发司展有限公司鹤山普洛普洛斯中斯物国控收益

2购入314075193.36244457147.86508000000.00-

流园股有法有限限公公司司重庆普洛普南斯中仓储国控收益

3购入217758513.71172592064.01502000000.00-

服务股有法有限限公公司司

合计973878572.92742252304.491572000000.00

注：1、项目评估价格为截至2022年12月31日估值。

2、本基金本次扩募募集资金总额为1852999995.95元，其中用于支付标的股权的交易价格

为973878572.92元，剩余用于新购入项目公司债权投资。

4.6.2购入或出售基础设施项目变化情况及对基金运作、收益等方面的影响分析本基金已于2023年6月7日通过持有“中金-普洛斯仓储物流基础设施2期资产支持专项计划资产支持证券”全部份额，穿透取得新购入基础设施项目公司持有的基础设施资产的完全所有权。

新购入基础设施项目公司鹤山普洛斯物流园有限公司、普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限

公司和重庆普南仓储服务有限公司已分别于2023年6月8日、2023年6月9日和2023年6月13日依法就股权转让事宜履行了相关变更登记手续，并分别取得了项目公司所在地市场监督管理部门换发的《营业执照》。

本基金新基础设施项目的购入，是对基金首次募集投资的基础设施资产覆盖区域的补充，可以有效分散本基金基础设施资产地域风险，有利于拓展本基金持有的仓储物流园区辐射范围，形成全国网络化布局，使本基金在获取稳定现金流同时兼具成长性。

第13页共21页中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2023年第2季度报告

§5除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告

5.1报告期末基金资产组合情况

序号项目金额（元）

1固定收益投资-

其中：债券-

资产支持证券-

2买入返售金融资产-

其中：买断式回购的买入返售金融资产-

3银行存款和结算备付金合计14195359.88

4其他资产-

5合计14195359.88

5.2报告期末按债券品种分类的债券投资组合

本基金本报告期末未持有债券投资。

5.3报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排名的前五名债券投资明细

本基金本报告期末未持有债券投资。

5.4报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名资产支持证券投资明

细本基金本报告期末未持有除基础设施资产支持证券以外的资产支持证券投资。

5.5投资组合报告附注

本报告期内本基金投资的前十名证券的发行主体本期未被监管部门立案调查，或在本报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的情形。

5.6其他资产构成

本基金本报告期末无其他资产。

§6管理人报告

6.1基金管理人及主要负责人员情况

6.1.1管理人及其管理基础设施基金的经验

中金基金管理有限公司（简称“中金基金”）成立于2014年2月，由中国国际金融股份有限公司作为全资股东，是首家通过发起设立方式由单一股东持股的基金公司，注册资本5亿元。中金基金经营范围为基金募集、基金销售、特定客户资产管理、资产管理和中国证监会许可的其他业

第14页共21页中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2023年第2季度报告务，注册地址为北京市朝阳区建国门外大街1号国贸写字楼2座26层05室。

中金基金设立专门部门负责基础设施基金（或称“公募 REITs”）的研究、投资及运营管理等工作，建立并执行公募 REITs 尽职调查、投资管理、运营管理及风险控制等各项制度流程，持续加强专业人员配备，保障基金规范设立及运作，保护基金份额持有人合法权益。

截至报告期末，中金基金共管理4只基础设施基金。

6.1.2基金经理（或基金经理小组）简介

任本基金的基金经理基础设施项基础设施项目运营姓名职务期限目运营或投说明或投资管理经验任职日期离任日期资管理年限

刘立宇先生，工学硕士，特许金融分析师

（CFA），历任中投发展有限责任公司产品曾参与中云信顺义

管理部工程管理专员、

数据中心、万国数战略投资部高级分析据北京十三号数据

师、投资主管；西安嘉

中心、以及 TCL 控本基金的2021年6仁投资管理有限公司

刘立宇-11年股等项目的投资工

基金经理月7日投资部投资经理、高级作，涵盖数据中心、投资经理；天津磐茂企

产业园区、仓储物

业管理合伙企业(有限流等基础设施类

合伙)不动产投资部投型。

资经理、投资副总裁；

现任中金基金管理有限公司创新投资部执行总经理。

郭瑜女士，工商管理学硕士，历任毕马威华振会计师事务所（上海分曾负责安博中国嘉所）审计员；安博（中兴物流中心、安博国）管理有限公司高级上海青浦配送中心会计；上海城市地产投以及安博上海九亭资控股有限公司高级本基金的2021年6物流中心等十余个经理；皇龙停车发展

郭瑜-13年基金经理月7日物流仓储园区的财（上海）有限公司高级

务报告和财务分析经理；新宜（上海）企工作，主要涵盖仓业管理咨询有限责任储物流基础设施类公司战略发展副总监；

型。普洛斯投资（上海）有限公司投资并购副总监；现任中金基金管理有限公司创新投资部

第15页共21页中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2023年第2季度报告副总经理。

曾负责中信资本仓

储物流基金上海、

陈茸茸女士，经济学学南京等核心城市的士，历任皇龙停车发展仓储物流园运营管（上海）有限公司经理工作，参与基础本基金的2021年6理；信效商业管理（上陈茸茸-9年设施停车场基金虹基金经理月7日海）有限公司高级经桥机场停车楼等多理；现任中金基金管理个停车场的财务分有限公司创新投资部析工作，主要涵盖高级经理。

仓储物流、停车场等基础设施类型。

注：1、基础设施项目运营或投资管理年限根据基金经理参与基础设施相关行业的运营或投资管理工作经历核算。2、本基金无基金经理助理。

6.1.3期末兼任私募资产管理计划投资经理的基金经理同时管理的产品情况

本报告期内，本基金不存在基金经理兼任私募资产管理计划投资经理的情形。

6.2报告期内基金费用收取情况的说明

根据本基金基金合同、招募说明书和托管协议等相关法律文件，本报告期内基金管理人的管理费计提金额1361681.56元，资产支持证券管理人的管理费计提金额236489.69元，基金托管人的托管费计提金额160197.76元。外部管理机构的管理费包括固定管理费用和浮动管理费用，合计计提金额13956909.03元。

6.3管理人对报告期内本基金运作遵规守信情况的说明

报告期内，本基金管理人严格遵守《中华人民共和国证券投资基金法》、《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》等法律法规、规章、规范性文件，中国证监会、上海证券交易所有关规定，以及本基金基金合同、招募说明书等相关法律文件的约定，本着诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，履行基础设施项目运营管理职责，在控制风险的前提下，谋求基金份额持有人利益最大化。报告期内，本基金运作整体合法合规，无损害基金份额持有人利益的行为。

6.4公平交易制度及执行情况的专项说明本基金管理人一直坚持公平对待旗下所有投资组合，严格执行证监会《证券投资基金管理公司公平交易制度指导意见》和公司内部公平交易制度，规范投资、研究和交易等各相关流程，通过系统控制和人工监控等方式在各环节严格控制，确保公平对待不同投资组合，切实防范利益输送。

本报告期内，本基金运作符合法律法规和公司公平交易制度的规定。

第16页共21页中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2023年第2季度报告

6.5管理人对报告期内基金投资和运营分析

本报告期内，本基金完成2022年度第一次扩募并新购入基础设施项目投资，按照基金合同约定认购中国国际金融股份有限公司作为专项计划管理人设立的中金-普洛斯仓储物流基础设施2期

资产支持专项计划（以下简称“第2期专项计划”）的全部资产支持证券。截至本报告期末，本基金通过分别持有“中金-普洛斯仓储物流基础设施资产支持专项计划资产支持证券”和“第2期专项计划”的全部份额，穿透取得项目公司持有的基础设施资产的完全所有权或经营权利。本基金持有的基础设施资产组合由10个仓储物流园组成，包括：普洛斯北京空港物流园、普洛斯通州光机电物流园、普洛斯广州保税物流园、普洛斯增城物流园、普洛斯顺德物流园、苏州望亭普洛斯物流园、普洛斯淀山湖物流园、普洛斯青岛前湾港国际物流园、普洛斯江门鹤山物流园、普洛斯（重庆）城市配送物流中心，建筑面积合计约1156620.02平方米。

本报告期内，本基金持有的基础设施项目公司完成总收入93897872.83元（本期新购入基础设施项目自2023年6月7日合并计算），均为租金及物业管理服务费收入。整体来看，基础设施项目总体运营平稳。截至2023年6月30日，10个仓储物流园期末平均出租率为87.58%（考虑普洛斯（重庆）城市配送物流中心与客户已签订租赁意向的面积后，平均出租率为90.55%），其中苏州望亭普洛斯物流园、普洛斯广州保税物流园、普洛斯顺德物流园均为满租状态，普洛斯北京空港物流园为96.22%、普洛斯通州光机电物流园为36.95%（部分空置面积已中标新的租赁项目，预计近期与该客户签订正式租约）、普洛斯淀山湖物流园为87.70%（江苏京迅递供应链管理有限公司作为重要现金流提供方，已提前就部分租约进行续约，租约最长延长至2026年）、普洛斯增城物流园为94.67%、普洛斯青岛前湾港国际物流园为98.19%、普洛斯江门鹤山物流园为92.50%、

普洛斯（重庆）城市配送物流中心为63.23%（考虑与客户签订租赁意向的面积后，该园区的出租率为79.72%）。本期内，首次募集投资的基础设施项目约95%到期租约的面积完成续约。

本基金坚持以引入具有长期合作价值的客户为目标，在丰富租户结构的同时，不断维护增强大客户粘性。本报告期内通过持续推进意向客户签订租约，相关园区内的租赁情况取得积极进展，于本报告期锁定的长期租约将进一步保障园区经营稳定。此外，为提升资产在子市场的吸引力，正积极研判部分园区的升级改造方案，以满足市场租赁需求的变化。

6.6管理人对宏观经济及基础设施项目所在行业的简要展望

（一）宏观经济简要展望

上半年国民经济恢复向好。根据国家统计局初步核算，上半年国内生产总值593034亿元，按不变价格计算，同比增长5.5%。分季度看，一季度国内生产总值同比增长4.5%，二季度增长

6.3%。从环比看，二季度国内生产总值增长0.8%。

第17页共21页中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2023年第2季度报告

上半年与仓储物流需求相关的经济指标稳步恢复。上半年社会消费品零售总额增长8.2%，全国网上零售额71621亿元，同比增长13.1%。其中，实物商品网上零售额60623亿元，增长10.8%，占社会消费品零售总额的比重为 26.6%。6 月份，制造业采购经理指数（PMI）为 49.0%，比上月上升0.2个百分点，制造业景气水平有所改善。回升向好的零售和制造业需求将推动仓储物流行业水平实现稳定发展。

总的来看，上半年，随着经济社会全面恢复常态化运行，宏观政策显效发力，国民经济回升向好，高质量发展稳步推进。但也要看到，世界政治经济形势错综复杂，国内经济持续恢复发展的基础仍不稳固。

根据《政府工作报告》，2023年的工作总体要求包括全面深化改革开放，大力提振市场信心，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，突出做好稳增长、稳就业、稳物价工作，有效防范化解重大风险，推动经济运行整体好转，实现质的有效提升和量的合理增长，持续改善民生，保持社会大局稳定。2023年国内生产总值预期目标为增长5%左右。

（二）仓储物流行业简要展望

本报告期，公开信息显示大型电商集团扩大快递业务投入，国内快递市场竞争进一步加剧。

电商及快递行业的发展，带动网上零售金额的增长，有利于仓储物流行业的长期发展。快递类企业作为仓储物流园区的主要租户之一，其业务扩容有利于短期市场租赁需求的增长。仓储物流行业的租赁需求与宏观经济的发展，以及消费需求的恢复息息相关，目前处于逐步回暖的阶段。本基金已持有的投资基础设施项目所在区域的仓储物流子市场整体保持稳健，基金管理人及外部管理机构将持续监控项目所在区域的市场供应及需求变化，关注电商自建园区的可能，及其对基础设施项目租赁产生的潜在影响。

现代物流业是与国民经济紧密融合的基础性现代服务业。“十四五”规划指出:“强化流通体系支撑作用，需要建设现代物流体系，加快发展冷链物流，统筹物流枢纽设施、骨干线路、区域分拨中心和末端配送节点建设，完善国家物流枢纽、骨干冷链物流基地设施条件”。2022年1月国家发改委发布《“十四五”现代流通体系建设规划》明确指导思想“培育壮大现代流通企业，提升现代流通治理水平，全面形成现代流通发展新优势，提高流通效率，降低流通成本，为构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局提供有力支撑。”近年来，各政府部门均发布物流业相关政策文件，发展现代仓储物流产业，鼓励发展与先进制造业联动发展的第三方物流企业，促进制造业与物流业相互融合、降低成本、提高效率，从整体上提高我国产业竞争力。此外，

2023年《政府工作报告》中明确了完善现代物流体系是今年的工作重点之一。

中长期来看，双循环体系之下居民消费作为扩大内需的引擎，将为仓储物流行业市场带来新

第18页共21页中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2023年第2季度报告的增长机遇。随着居民消费水平的提高和消费结构的升级，食品冷链、医药物流等新业态新模式将逐渐推广普及，物流地产在冷链物流设施的细分市场上将迎来新的增长点。冷链基础设施的规范化发展，将在绿色低碳领域产生更多的诉求。2023年《政府工作报告》的工作目标中，将扩大内需作为重中之重，尤其是把恢复和扩大消费摆在优先位置，强调要多渠道增加城乡居民收入，稳定大宗消费，推动生活服务消费恢复，消费市场回暖将带动仓储物流的需求。

同时，网上零售占社会消费品零售总额的比重逐步升高，电商渗透率进一步提升，电商对商品的运输方式由传统线下零售的区域间配送扩展至上门交付，为了保证终端客户的购物体验，需要提供丰富的商品种类和高效的配送及退货服务。零售/电商企业不断促进线上线下一体化融合，各环节对物流高标仓储设施提出更大需求和更高要求。而诸如新能源汽车、出境电商等高潜行业仍处于高需求高增长阶段，这也将进一步促进仓储行业的升级，为其带来新的增长点。

随着仓储物流行业对配送效率以及合规性要求的提高，非高标库逐渐被高标库替代。高标仓得益于高程度自动化设备、流畅物流信息系统等，从而仓储成本少、空间利用率高，相较传统仓具有显著的降本增效作用。总体来看，传统物流向供应链的融合和升级正在加速进行，整个行业科技赋能的空间仍然广阔。

仓储物流行业需要抓住经济格局的变化，顺应经济高质量发展大势，实现转型发展和业务腾飞。通过枢纽化、数字化、智能化，提升资产运营质量及效率，推动行业整体更高质量发展。

§7基金份额变动情况

单位：份

报告期期初基金份额总额1500000000.00

报告期期间基金总申购份额-

报告期期间其他份额变动情况438268684.00

报告期期末基金份额总额1938268684.00

注：其他份额即本基金扩募发售份额。

§8基金管理人运用固有资金投资本基金情况

8.1基金管理人持有本基金份额变动情况

本报告期内，基金管理人未运用固有资金投资本基金。

8.2报告期内基金管理人运用固有资金投资本基金交易明细

本报告期内，基金管理人未运用固有资金申购、赎回、买卖本基金份额。

§9影响投资者决策的其他重要信息

第19页共21页中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2023年第2季度报告本报告期内，本基金完成2022年度第一次扩募并新购入基础设施项目（以下简称“本次扩募”）的基金份额持有人大会决策及扩募发售工作。持有人大会于2023年5月18日审议通过了《关于中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2022年度第一次扩募并新购入基础设施项目的议案》。根据《中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金向特定对象发售基金份额发售情况报告书》，本次扩募发售价格为4.228元/份，实际发售基金份额数量为438268684份，募集资金总额为1852999995.95元。本次扩募更新的基金合同自2023年6月2日起生效，本次扩募份额自2023年6月16日起在上海证券交易所上市。关于本次扩募的具体情况，详见本基金在规定媒介的相关公告。

根据更新后的基金合同，新购入基础设施项目的原始权益人普洛斯中国控股有限公司、计划管理人中国国际金融股份有限公司、基金托管人兴业银行股份有限公司、外部管理机构普洛斯投

资(上海)有限公司、物业管理机构普洛斯企业发展（上海）有限公司为本基金的关联方。本基金本次新购入基础设施项目、通过计划管理人设立的第2期专项计划穿透持有新购入基础设施项目的

完全所有权、聘请基金托管人及拟购入基础设施项目外部管理机构、物业管理机构等相关事项构成关联交易，详情请见《中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2022年度第一次扩募并新购入基础设施项目招募说明书》。

本报告期后，新购入基础设施项目对外借款均已偿还完毕，普洛斯青岛前湾港国际物流园、普洛斯江门鹤山物流园资产的权利负担已完全解除，并已办理完毕相关抵质押登记注销手续。截止本报告发布日，已根据相关协议约定，向各新购入项目公司原股东支付标的股权的收购价款。

§10备查文件目录

10.1备查文件目录

（一）中国证监会准予中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金募集注册的文件

（二）《中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金合同》及其更新

（三）《中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金托管协议》及其更新

（四）《中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》及其更新（五）《中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2022年度第一次扩募并新购入基础设施项目招募说明书》

（六）关于申请募集中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金之法律意见书

（七）基金管理人业务资格批复和营业执照