国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金2023年度评估报告

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基础设施公募基金2023年度评估报告

国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金

(公募REITs代码508021)持有的全部基础设施项目的市场价值

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深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司

2024年3月27日

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www.cushmanwakefield.com

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基础设施项目评估报告

估价项目名称:

国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金

(公募REITs代码508021)持有的全部基础设施项目的市场

价值

估价委托人:

上海国泰君安证券资产管理有限公司

估价机构:

深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司

注册估价师:

张秀娟(1120200121)许力丹(1120210061)

估价报告出具日期:

二〇二四年三月二十七日

估价报告编号:

粤戴德梁行评报字(2024/BJ/F1)第015号

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致估价委托人函

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上海国泰君安证券资产管理有限公司

深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司(以下简称“本公司”或者“我们”)荣幸地获得上海国泰君

安证券资产管理有限公司(以下简称委托人”)委托,对国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础

设施证券投资基金通过“国泰君安临港创新智造产业园基础设施资产支持专项计划”持有的全部基础

设施项目(以下简称“全部基础设施项目”或者“估价对象一”、“估价对象二”)进行评估.

根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》、《上海证券交易所公开募集基础设施证券

投资基金(REITs)业务办法(试行)》、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金

(REITs)业务指南第2号存续业务》的要求,基金管理人应该按照前述相关规定编制并披露基

础设施基金定期报告,其中《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》第三十六条规定,基

础设施基金年度报告应当载有年度审计报告和评估报告.

根据《国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》所载内容,基础设

施资产指本基金所投资的符合《基础设施基金指引》的资产,即(一)上海临樟经济发展有限公司

持有的位于“上海市奉贤区正琅路19号”的临港奉贤智造园一期项目；(二)上海临平经济发展有

限公司持有的位于“上海市奉贤区新杨公路1566号”的临港奉贤智造园三期项目(以下简称“全部基

础设施项目”或者“估价对象一、“估价对象二”).基础设施年度估值总和为截至每年12月31日基

金持有的全部基础设施项目,以当年12月31日为价值时点的评估价值总和.

我们按照法律、行政法规和估价规范的规定,坚持独立、客观和公正的原则,按照必要的评估程

序,经过实地查勘、调查并收集评估所需的相关资料,遵循《公开募集基础设施证券投资基金指引

(试行)》所载的规定,选用收益法评估全部基础设施项目的市场价值.估价结果如下:

国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金持有的全部基础设施项目均为产业园项

目,总建筑面积为113,699.04平方米房屋所有权及其占用的土地使用权经评估测算后得到于2023

年12月31日的市场价值为人民币741,000,000元(大写人民币柒亿肆仟壹佰万元整).

备注:

①本基金持有的全部基础设施项目数量为二个,评估结果为全部基础设施项目价值总和,项目明细可见后附摘要表.

②本基金基础设施项目评估报告的相关评估结果不代表基础设施资产的实际可交易价格,不代表基础设施项目能够按

照评估结果进行转让.

③估价报告使用人应当充分考虑估价报告中载明的假设限制条件、特别事项说明及其对估价结果的影响；

4总估值取整至百万位,估价结果不含增值税；

5以上内容摘自估价报告正文,如欲了解本次估价的详细情况应当阅读报告正文

□

深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司

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□b

法定代表人

程家龙

二〇二四年三月二十七日

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评估结果摘要表

国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金持有的全部基础设施项目的市场价值公募REITs名称 :国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金

公募REITs简称 :国泰君安临港创新产业园REIT

公募REITs代码 :508021

评估委托人:上海国泰君安证券资产管理有限公司

评估目的 -存续:根据《公开募集基础设施证券投资基金指引丨(试行)》、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务办法(试行)》、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务指南第2号一业务》的要求,基金管理人应编制并披露基础设施基金定期报告.本次评估结果及评估报告用于基金管理人制作及披露2023年年度报告使用.

价值时点:2023年12月31日

评估方法:收益法(现金流折现法)

估价对象一6,446元/平方米:项目公司持有的位于中国上海市奉贤区正琅路19号「临港奉贤智造园期」产业园项目,产证证载建筑面积40,799.07平方米的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权于价值时点的市场价值为263,000,000元,折合单价

估价对象二价6,557元/平方米:项目公司持有的位于中国上海市奉贤区新杨公路1566号「临港奉贤智造园三期」产业园项目,产证证载建筑面积72,899.97平方米的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权于价值时点的市场价值为478,000,000元,折合单

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1.注册估价师声明1

2.估价的假设和限制条件2

3.估价结果报告相显加基提提量显量群提目期显量据18招0目登疆m票基碟目.6

3.1委托人概况.6

3.2产权方概况.6

3.3委托人与产权方之间的关系............7

3.4报告使用人维量信组值建资其细量理理共益基量理量基单理票基票量基票明票7

3.5估价机构7

3.6估价目的.8

3.7估价对象.8

3.8价值时点.13

3.9价值类型期票.13

3.10估价依据..........................1L..14

3.11估价原则.…..….….......…....................…...........….....15

3.12估价方法.16

3.13估价参数选取.16

3.14估价结果...16

3.15注册估价师...17

3.16协助估价的人员票增置增道理组量管增量组量t.17

3.17实地查勘期...............................................Ⅱ.17

3.18估价作业日期..17

4.附件.18

4.1运营净收益...….18

4.2委托评估函..19

4.3项目公司营业执照.20

4.4物业位置图日信..21

4.5估价对象内外部状况及周围环境..22

4.6估价对象权属证明-.24

4.7估价机构营业执照.26

4.8估价机构相关资质证明.27

4.9估价人员相关专业执业资格.28

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公募REITs代码508021价值时点:2023年12月31日

1.注册估价师声明

我们根据自已的专业知识和职业道德,在此郑重声明:

1.1我们在执行本次评估业务中,遵循相关法律法规和评估准则,恪守独立、客观和公正的原

则；我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大

遗漏.

1.2我们与本报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与委托人及估价利害关系人没有利害关

系,我们对本估价报告中的估价对象、委托人及估价利害关系人不存在偏见.

1.3委托人或者报告使用人应该按照评估报告载明的目的和有效期使用评估报告；评估报告使用

者应当根据价值时点后的项目状况和市场变化情况或者经济行为合理使用报告结论和理解报

告有效期.

1.4本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受

到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制.

1.5我们对评估对象的法律权属进行了一般的核查验证,但不对评估对象的法律权属做任何形式

的保证.

1.6委托人及相关当事人依法对其提供资料的真实性、准确性、完整性负责,同时恰当使用评估

报告也是委托人、相关当事人和报告使用人的责任.

1.7报告使用人应当正确理解评估结论,本基金基础设施项目评估报告的相关评估结果不代表基

础设施项目的实际可交易价格,不代表基础设施项目能够按照评估结果进行转让.

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/F1)第015号1

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公募REITs代码508021价值时点:2023年12月31日

2.估价的假设和限制条件

2.1释义

除非本估价报告中另有说明,下列词语在本估价报告中的含义如下:简称指全称

本基金/基础设施基金指证券投资基金国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施

基金管理人/委托人指上海国泰君安证券资产管理有限公司

产权方/项目公司指展有限公司上海临樟经济发展有限公司；上海临平经济发

评估机构/我们指深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司

运营服务机构指上海临港奉贤经济发展有限公司

一基础设施项目/估价对象/估价对象指园一期」产业园项目中国上海市奉贤区正琅路19号T临港奉贤智造

二基础设施项目/估价对象/估价对象指智造园三期」产业园项目中国上海市奉贤区新杨公路1566号「临港奉贤

本估价报告指场价值2023年度评估报告》《国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金持有的全部基础设施项目的市

中国指中华人民共和国

元指人民币元

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/F1)第015号2

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2.2一般假设

本次估价的假设前提

项目公司依法拥有估价对象的合法产权,并有权连同其剩余土地使用年期转让估价对象

而不必向政府缴付额外地价或其它重大费用.估价对象所占宗地的所有地价、建筑工程款

及市政配套费已全数缴清.估价对象的设计及建设均符合当地规划条例并已得到有关部门

的批准.在估价过程中,我们假设宗地内没有影响开发和土地规划利用的地质因素.

对于估价对象的产权状况,我们将以委托人所提供之资料为准.本次估价的物业价值为假

设估价对象拥有完全产权前提下的市场价值,即估价对象享有自由及不受干预的使用、转

让、收益、处分等合法权益.根据委托人提供资料,估价对象于价值时点已完成房屋及土

地的权属登记,取得《不动产权证书》.

估价对象实地查勘期为2024年1月11日,我们假设于价值时点的物业状况与实地查勘日状况

一致.

根据委托人提供的相关资料,估价对象一、估价对象二主要通过产业园租赁获取经营收入,

截至价值时点已部分出租,本次评估已考虑租赁合同对价值的影响,在此提请报告使用者

注意.

估价对象经营过程中涉及的税费主要包括增值税及附加、印花税、房产税、土地使用税等.

该数据仅为我公司测算值,最终税费全额以相关部门核定价格为准.

除另有说明外,我们假定估价对象概无附带可能影响其价值之他项权利、限制及其他繁重

支销.

未经调查确认或无法调查确认的资料数据

委托人已提供给我们估价对象产权文件,我们对估价对象产权文件等文件进行了一般的核

查,我们将以委托人提供的产权文件所载内容作为估价依据,并不对其真实性、合法性和

完整性负责.

委托人已提供给我们有关估价对象的财务报表、租赁合同及其它相关事项.我们并无理由

怀疑这些资料的真实性和准确性,在估价过程中我们很大程度上接受并依赖于这些资料.

同时我们获知所有相关可能影响估价的重要事实已提供给我们,并无任何遗漏.

我公司估价人员曾于2024年1月11日进行实地查勘估价对象外部,并于可能情况下视察其内

部,但我们并未进行结构测量及设备测试,因此无法确认估价对象是否确无腐朽、虫蛀或

任何其它结构损坏,我们假设其结构及设备均可以正常使用.同时,我们未曾进行详细的

实地量度以便查证估价对象之楼面面积,估价报告内所载之尺寸、量度及面积乃依据提供

给我们的产权文件所载内容.

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/F1)第015号3

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估价中未考虑的因素

在估价中,我们没有考虑估价对象已经存在或将来可能承担的市场、担保、按揭或其他债

项对其市场价值产生的影响,也没有考虑估价对象转让时可能发生的任何税项或费用.

在估价中,我们没有考虑假设估价对象在公开市场上自由转让时,产权方凭借递延条件合

约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件对其市场价值产生的影响.

在估价中,我们没有考虑重大自然灾害、重大社会非正常事件等不可预见的因素,也没有

考虑特殊的交易方式、特殊的买家偏好、未来的处置风险等对估价对象市场价值产生的影

响.

2.3未定享项假设

本次估价的估价对象不存在未定事项,故无未定事项假设.

2.4背离实际情况假设

本次估价的估价对象不存在背离事实事项,故无背离事实事项假设.

2.5不相一致假设

本次估价的估价对象不存在不相一致事项,故无不相一致假设.

2.6依据不足假设

本次估价的估价对象不存在依据不足事项,故无依据不足假设

2.7期后享项假设

根据委托人提供的信息,价值时点至估价报告出具日之间,评估机构未获知影响估价对象

之重大期后事项.

2.8估价报告使用限制

(1)本估价报告仅用于本估价报告载明的评估目的和用途,报告使用人仅限于本估价报告

所载明的报告使用人使用.除法律、法规规定以及报告使用人另有特别约定外,未经评估

机构书面同意或确认,估价报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体.

(2)估价报告所载评估结论是评估机构基于特定的评估假设和限制条件下得出的一种关于

价值分析、判断和估计,因此估价报告使用人在使用估价报告时,应认真、全面地阅读估

价报告全文,特别是估价报告中的评估假设和限制条件及有关事项的说明.

(3)根据相关估价规范的规定,估价报告的使用期限应自估价报告出具之日起计算,可以

根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度确定,除有根据法律法规及规范性文件

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/F1)第015号4

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的特别要求外,报告使用期限为自报告出具日起不超过一年.

(4)估价报告所载评估结论是基于委托人和相关当事方所提供的资料是真实、合法、完整

有效的.评估机构在实施相关评估程序时,对委托人和相关当事方所提供的资料和信息所

进行的核查,并不是对该等资料或信息的真实性、准确性、完整性等方面的任何保证,如

果提供给评估机构的资料在真实性、准确性、完整性等方面存在虚假或瑕疵,将直接导致

估价报告所载评估结论不能成立.

(5)估价报告是关于估价对象在价值时点特定价值的专业意见,因此,估价报告使用人应

当全面理解估价报告的每一个组成部分,并关注评估结论成立的条件和影响评估结论的相

关事项,评估机构及其签字评估专业人员对委托人和其他估价报告使用人不当使用估价报

告所造成的后果不承担责任.

(6)估价报告所载估价对象及其对应的财产范围和空间范围是由委托人和相关当事方确定

的,评估机构根据委托人和相关当事方所提供的资料进行了必要的抽查核对,以判断其合

理性,不是评估机构对其法律权属的保证.

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/F1)第015号5

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3.估价结果报告

3.1委托人概况

企业名称:上海国泰君安证券资产管理有限公司

企业类型:有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)

注册地址:上海市黄浦区南苏州路381号409A10室

法定代表人:陶耿

注册资金:200,000万(元)

成立日期:2010年8月27日

营业期限:2010年8月27日至无固定期限

统一社会信用代码:91310000560191968J

经营范围:许可项目:公募基金管理业务.(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开

展经营活动,具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准)一般项目:证券资产管理

业务.(除依法须经批准的项目外,凭营业执照依法自主开展经营活动)

3.2产权方概况

产权方一:

企业名称:上海临樟经济发展有限公司

企业类型:有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)

注册地址:中国(上海)自由贸易试验区临港新片区新杨公路860号10幢

法定代表人:胡家伟

注册资金:3,385.7439万(元)

成立日期:2020年10月16日

营业期限:2020年10月16日至无固定期限

统一社会信用代码:91310000MA1H3AC8XN

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/F1)第015号6

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公募REITs代码508021价值时点:2023年12月31日

经营范围:一般项目:社会经济咨询服务；园区管理服务；物业管理；非居住房地产租赁；

建筑物清洁服务；停车场服务；会议及展览服务；办公设备租赁服务；广告发布(非广播

电台、电视台、报刊出版单位).(除依法须经批准的项目外,凭营业执照依法自主开展

经营活动)

产权方二:

企业名称:上海临平经济发展有限公司

企业类型:有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)

注册地址:中国(上海)自由贸易试验区临港新片区新杨公路860号10幢

法定代表人:胡家伟

注册资金:7,854.2137万(元)

成立日期:2020年10月16日

营业期限:2020年10月16日至无固定期限

统一社会信用代码:91310000MA1H3ADJ6F

经营范围:一般项目:社会经济咨询服务；园区管理服务；物业管理；非居住房地产租赁；

建筑物清洁服务；停车场服务；会议及展览服务；办公设备租赁服务；广告发布(非广播

电台、电视台、报刊出版单位).(除依法须经批准的项目外,凭营业执照依法自主开展

经营活动)

3.3委托人与产权方之间的关系

本次估价委托人为上海国泰君安证券资产管理有限公司；物业产权方为上海临樟经济发展

有限公司及上海临平经济发展有限公司.根据国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设

施证券投资基金招募说明书记载,本基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公

司即产权方的全部股权,委托人为封闭式公募基础设施基金的管理人.

3.4报告使用人

报告使用方为委托人及法律法规规定的基础设施基金存续期间的其他使用人.

3.5估价机构

机构名称:深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司

法定代表人:程家龙

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/F1)第015号7

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公募REITs代码508021价值时点:2023年12月31日

地址:深圳市福田区福田街道福安社区中心四路1号嘉里建设广场T2座503A、502B1

备案等级:一级

证书编号:粤房估备字壹0200022

有效期限:至2026年10月11日

3.6估价目的

根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》、《上海证券交易所公开募集基础设施

证券投资基金(REITs)业务办法(试行)》、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资

基金(REITs)业务指南第2号存续业务》的要求,基金管理人应编制并披露基础设施基金

定期报告.本次评估结果及评估报告用于基金管理人制作及披露2023年年度报告使用.

3.7估价对象

3.7.1估价对象一:中国上海市奉贤区正琅路19号「临港奉贤智造园一期」产业园项目

3.7.1.1实物及区位状况

估价对象一坐落于上海市奉贤区正琅路19号,位于临港新片区范围内,周边以工业园

产业园区为主,主要的项目有:临港国际光仪电科技园、普洛斯奉贤海港物流园、特

斯拉超级工厂、上汽临港生产基地等.

该区域属于工业集聚区,其公共基础设施和相关配套设施在加速发展中,伴随着上海

新临港自贸区政策的出台,未来相关配套将不断完善.目前周边主要公共设施较少,

主要有洋山港、上海海湾国家森林公园、上海奉贤民办福星小学等.项目周边自然环

境整洁,无可见环境污染,自然、人文环境一般.

估价对象一土地使用权面积为68,780.30平方米,所在宗地由一宗土地构成,该地块

东侧邻建发物流、南侧临两港西大道、西侧临正琅路、北侧临平宇路.其所占用地块

呈较规则四边形,地势平缓,地质条件良好,土地承载能力较强.

估价对象一临港奉贤智造园一期于2013年建成,现作为厂房及配套使用,所在宗地范

围内共建有8幢不动产建筑物,包括6幢单层厂房、1幢设备间及1幢门卫.

根据委托人提供的资料及估价人员实地查勘,于价值时点,估价对象一各部分建筑面

积、用途、结构、装修及设备设施状况详见下表:

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/F1)第015号8

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公募REITs代码508021价值时点:2023年12月31日部位建筑面积(平方米) 用途结构建成年代装修及设备设施状况

1#厂房10,273.53厂房钢,钢混2013防火等级:丁类厂房净高:约10米柱网:24米*9米

2#厂房10,273.53厂房钢,钢混2013外墙:彩钢板和玻璃窗;

3#厂房4,968.43厂房钢,钢混2013保温棉；屋面:彩钢板屋面板、内衬玻璃纤维

4#厂房 4,968.43 厂房钢,钢混 2013 室内车梁,满足10T行车要求;吊车梁:提供牛腿,标高7米,无行

5#厂房 4,968.43 厂房钢,钢混 2013 窗:铝合金玻璃窗；地坪:耐磨地坪,荷载5T;

6#厂房4,968.43厂房钢,钢混2013设备设施:提升门:电动提升门；

公用站房336.82设备间钢混结构2013统；给排水工程:雨水、排水、给水系

门卫 41.47 门卫钢混结构 2013 灭火系统；IT系统的预留埋管；弱电工程:室外预留电话电缆布管及消防系统:消防栓系统、办公区喷淋

合计40,799.07-一一---一一

根据委托人提供的资料以及估价人员的实地查勘,估价对象一于价值时点2023年12月

31日主体结构完好,外观无明显破损,楼宇设备设施齐全,总体运行正常,维护状况

良好.

3.7.1.2权益状况

根据委托人提供之估价对象之《不动产权证书》,有关内容摘录如下:权证号沪(2020)奉字不动产权第026831号

权利人上海临樟经济发展有限公司

共有情况单独所有

坐落奉贤区正琅路19号

不动产单元号详见附记

权利类型国有建设用地使用权/房屋所有权

权利性质土地权利性质:出让

用途土地用途:工业用地/房屋用途:详见附记

面积(平方米)宗地面积68,780.30平方米/建筑面积40,799.07平方米

使用期限国有建设用地使用权期限:2020年11月12日起2061年6月22日止

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/F1)第015号9

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公募REITs代码508021价值时点:2023年12月31日权利其他状况平方米；房屋状况:详见附记土地状况:地号:奉贤区邵厂镇1街坊7/6丘；使用权面积:68,780.30

附记不动产单元号幢号建筑面积房屋类型用途

310120006006GB00064F00020001 1 10,273.53 工厂厂房

310120006006GB00064F00040001 7 336.82 工厂厂房

310120006006GB00064F00050001 8 41.47 工厂厂房

310120006006GB00064F00090001 5 4,968.43 工厂厂房

310120006006GB00064F00030001 6 4,968.43 工厂厂房

310120006006GB00064F00080001 4 4,968.43 工厂厂房

310120006006GB00064F00070001 3 4,968.43 工厂厂房

登记机构上海市自然资源确权登记局

登记日期2020年11月27日

3.7.2估价对象二:中国上海市奉贤区新杨公路1566号「临港奉贤智造园三期」产业园项目

3.7.2.1实物及区位状况

估价对象二坐落于上海市奉贤区新杨公路1566号,位于临港新片区范围内,周边以工

业园、产业园区为主,主要的项目有:临港国际光仪电科技园、普洛斯奉贤海港物流

园、特斯拉超级工厂、上汽临港生产基地等.

该区域属于工业集聚区,其公共基础设施和相关配套设施在加速发展中,伴随着上海

新临港自贸区政策的出台,未来相关配套将不断完善.目前周边主要公共设施较少

主要有洋山港、上海海湾国家森林公园、上海奉贤民办福星小学等.项目周边自然环

境整洁,无可见环境污染,自然、人文环境一般.

估价对象二土地使用权面积为93,804.50平方米,所在宗地由一宗土地构成,该地块

东侧临大港、南侧临随塘河、西侧临新杨公路、北侧临平岚路.其所占用地块呈较

规则四边形,地势平缓,地质条件良好,土地承载能力较强.

估价对象二临港奉贤智造园三期于2017年建成,现作为厂房及配套使用,所在宗地范

围内共建有16幢不动产建筑物,包括11幢单层厂房、1幢多层厂房、2幢配套用房及2

幢门卫.

根据委托人提供的资料及估价人员实地查勘,于价值时点,估价对象二各部分建筑面

积、用途、结构、装修及设备设施状况详见下表:部位建筑面积(平方米)用途结构建成年代装修及设备设施状况

1#厂房4,797.96厂房钢结构20171-11#厂房:防火等级:丁类；

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/F1)第015号10

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公募REITs代码508021价值时点:2023年12月31日部位建筑面积(平方米) 用途结构建成年代装修及设备设施状况

2#厂房4,797.96厂房钢结构2017米,牛腿标高6.7米；建筑:建筑高度15.8米,柱顶11

3#厂房4,316.55厂房钢结构2017结构:钢结构；屋面:压型钢板复合保温屋面;外墙:单层压型钢板;

4#厂房4,316.55厂房钢结构2017外窗:普通铝合金窗；地面:耐磨地坪,地面荷载5吨

5#厂房 3,450.78 厂房钢结构 2017 /m2;消防系统:消防栓系统、灭火器；

6#厂房3,450.78厂房钢结构2017电梯:无；12#厂房:

7#厂房3,450.78厂房钢结构2017防火等级:丙类；建筑:建筑高度26.3米,局部夹

8#厂房3,450.78厂房钢结构2017层,底层层高8.1米(办公部分夹层4.1米),二层至四层层高各为5.0

9#厂房 2,881.39 厂房钢结构 2017 米;结构:钢筋混凝土框架结构,楼面荷载750kg/m2,办公部分200kg/m2;

10#厂房2,881.39厂房钢结构2017屋面:防水卷材、保温屋面；外墙:加气混凝土砌块,外挂金属装

11#厂房5,952.80厂房钢结构2017饰板;内墙:加气混凝土砌块,涂料饰面；地面:耐磨地坪；

12#厂房29,038.68厂房钢筋混凝土2017台3吨货梯;灭火系统、火灾自动报警系统；电梯:办公区2台1吨客梯,厂房4消防系统:消防栓系统、办公区喷淋

垃圾房20.20配套房钢筋混凝土2017

自行车棚14.49配套房钢筋混凝土2017

门卫121.28门卫钢筋混凝土2017

门卫257.60门卫钢结构2017

合计72,899.97一一一--

根据委托人提供的资料以及估价人员的实地查勘,估价对象二于价值时点2023年12月

31日主体结构完好,外观无明显破损,楼宇设备设施齐全,总体运行正常,维护状况

良好.

3.7.2.2权益状况

根据委托人提供之估价对象之《不动产权证书》,有关内容摘录如下:

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/F1)第015号11

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价值时点:2023年12月31日沪(2020)奉字不动产权第026834号

上海临平经济发展有限公司

单独所有

奉贤区新杨公路1566号

详见附记

国有建设用地使用权/房屋所有权

土地权利性质:出让

土地用途:工业用地(标准厂房类)/房屋用途:详见附记

宗地面积93,804.50平方米/建筑面积72,899.97平方米

国有建设用地使用权期限:2020年11月12日起2065年6月9日止

93,804.50平方米；房屋状况:详见附记土地状况:地号:奉贤区五四农场4街坊32/5丘；使用权面积:

附记不动产单元号幢号建筑面积房屋类型用途

310120007006GB00023F00240002 16 57.60 工厂厂房

310120007006GB00023F00190002 15 21.28 工厂厂房

310120007006GB00023F00200002 14 14.49 工厂厂房

310120007006GB00023F00210002 13 20.20 工厂厂房

310120007006GB00023F00220002 12 29,038.68 工厂厂房

310120007006GB00023F00230002 11 5,952.80 工厂厂房

310120007006GB00023F00330002 10 2,881.39 工厂厂房

310120007006GB00023F00250002 9 2,881.39 工厂厂房

310120007006GB00023F00180002 8 3,450.78 工厂厂房

310120007006GB00023F00270002 7 3,450.78 工厂厂房

310120007006GB00023F00280002 6 3,450.78 工厂厂房

310120007006GB00023F00290002 5 3,450.78 工厂厂房

310120007006GB00023F00300002 4 4,316.55 工厂厂房

310120007006GB00023F00310002 3 4,316.55 工厂厂房

310120007006GB00023F00320002 2 4,797.96 工厂厂房

310120007006GB00023F00260002 1 4,797.96 工厂厂房

本合同项下的土地使用权不得整体转让,不得分割转让.

本合同项下宗地范围内房屋不得分幢、分层、分套转让,可以出租.

土地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的,应事先经出让

人同意.

本合同项下土地房屋整体转让,由出让人或园区管理机构优先收购.

采取土地房屋整体转让的,应当纳入全市统一土地交易市场实施.

本合同项下土地使用权抵押时,应当整体抵押.抵押物所担保的主债

权,仅限于开发建设本合同出让地块的贷款,且不得超过本合同约定的

土地出让价款总额.

以房屋在建工程、新建房屋连同土地抵押等情形,应当按照《上海市房

地产抵押办法》的有关规定办理.

本合同项下宗地抵押权实现时,由出让人或园区管理机构优先收购本宗

地土地使用权.

上海市自然资源确权登记局

2020年11月27日

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/F1)第015号12

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3.7.3经营情况

(1)近期经营情况

项目公司营业收入

根据《国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金2023年中期报告、

第3季度报告、第4季度报告》,2023年1月1日至2023年12月31日,基础设施项目公

司整体运营情况良好,两处资产可出租面积共计111,943.56平方米,截至2023年四季

度末,已出租面积共计109,289.46平方米,期末出租率为97.63%.基础设施项目租

户结构稳定,经营状况良好,租户21家,租户主要行业集中在汽车装备、精密机

械、高新材料、生物医药等领域.2023年1月1日至2023年12月31日,项目公司营业

收入情况如下:序号构成金额(元)2023年1月1日至2023年12月31日

1租金收入47,650,847.34

2其他收入945,412.84

合计48,596,260.18

(2)当前经营情况

根据委托人提供资料,截至2023年12月31日:

估价对象一总可出租面积约为39,816.86平方米,已出租面积约为39,816.86平方米

出租率为100%,价值时点平均签约租金为35.84元/平方米/月(不含税、按价值时点

在执行合同价格统计)；

估价对象二总可出租面积约为72,126.70平方米,已出租面积约为69,472.60平方米

出租率为96.32%,价值时点平均签约租金为35.95元/平方米/月(不含税、按价值时

点在执行合同价格统计).

3.8价值时点

2023年12月31日

3.9价值类型

本次估价的价值类型为市场价值.

市场价值,是指在进行了适当的市场推销(其中各方均以知晓行情、谨慎的方式参与,且

无强制因素)后,自愿买家和自愿卖家以公平交易的方式,在价值时点对物业进行交易的

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本次估价的市场价值,是指估价对象在保持现状条件下,于价值时点2023年12月31日,规

划用途为厂房,实际用途为厂房的建筑物所有权价值,及土地用途为工业用地,土地剩余

使用年限为37.5-41.5年的土地使用权价值,满足本估价报告中“估价假设和限制条件”下的市

场价值.

3.10估价依据

(1)国家和地方的有关法律、法规:

(a)《中华人民共和国民法典》

(b)《中华人民共和国土地管理法》

(c)《中华人民共和国城市房地产管理法》

(d)《中华人民共和国资产评估法》

(e)《不动产登记暂行条例》

(f)《中华人民共和国增值税暂行条例》及《国务院关于废止(中华人民共和国营

业税暂行条例)和修改(中华人民共和国增值税暂行条例)的决定》

(g)《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知财税[2018]32号》及《财政部

税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告2019年第39号》

(h)《中华人民共和国房产税暂行条例》

(i)《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》

(j)《中华人民共和国印花税法》

(2)技术标准:

(a)《房地产估价规范》GB/T50291-2015

(b)《房地产估价基本术语标准》GB/T50899-2013

(c)《房地产投资信托基金物业评估指引(试行)》

(d)《公开募集基础设施证券投资基金指引丨(试行)》

(e)《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务办法(试行)》

(f)《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务指南第2号

存续业务》

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/F1)第015号14

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(3)委托人提供的相关资料:

(a)《委托评估函》

(b)《企业关于评估的有关事项说明》

(c)《不动产权证书》

(d)《租赁合同》及《租赁明细表》

(e)委托人《营业执照》

(f)产权方《营业执照》

(g)委托人提供的其他资料

(4)估价人员实地查勘记录及收集的相关信息资料

3.11估价原则

我们在本次估价时除独立、客观、公正原则外还遵循了以下原则:

合法原则

估价遵循合法原则,应当以估价对象的合法产权、合法使用、合法交易为前提进行.

估价对象已于价值时点取得其《不动产权证书》,具有合法的产权且用途合法.

最高最佳利用原则

由于不动产具有用途的多样性,不同的利用方式能为产权方带来不同的收益,且产权方都

期望从其占有的不动产上获得更多的收益,并以能满足这一目的为确定不动产利用方式的

依据.所以,不动产价格是在法律上可行、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论

证,能使估价对象价值达到最大、最可能的使用.房屋规划用途为厂房,实际用途为厂房

符合最高最佳利用原则.

替代原则

替代原则的理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理.替代原则是

保证估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提:只有承认同一市场上相同物

品具有相同的市场价值,才有可能根据市场资料对估价对象进行估价.

替代原则也反映了估价的基本原理和最一般的估价过程:估价所要确定的估价结论是估价

对象的客观合理价格或价值.对于交易目的而言,该客观合理价格或价值应当是在公开市

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/F1)第015号15

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公募REITs代码508021价值时点:2023年12月31日

场上最可能形成或者成立的价格,估价就是参照公开市场上足够数量的类似的近期成交价

格来确定估价对象的客观合理价格或者价值的.

价值时点原则

估价结论首先具有很强的时间相关性,这主要是考虑到资金的时间价值,在不同的时间点

上发生的现金流量对其价值影响是不同的.所以,在估价时统一规定:如果一些款项的发

生时点与价值时点不一致,应当折算为价值时点的现值.

估价结论同时具有很强的时效性,这主要是考虑到市场价格的波动性,同一估价对象在不

同时点会具有不同的市场价格.所以强调:估价结果是估价对象在价值时点的价格,不能

将估价结果作为估价对象在其他时点的价格.

3.12估价方法

估价方法主要有比较法、收益法、成本法、假设开发法.我们深入细致地分析了项目的特

点和实际状况,并研究了委托人提供资料以及我们所掌握的资料,在实地查勘和调研的基

础上认为,依据评估原则,结合评估目的,并综合考虑其物业所处区域、物业性质、特点

及影响其市场价值的各类因素,确定本次估价采用收益法.收益法是预测估价对象的未来

收益,利用折现率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格

的方法.本次估价采用收益法中的报酬资本化法(现金流折现法),即预测估价对象未来

各年的净收益,利用折现率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价值或价格的方法.

3.13估价参数选取

本次评估采用的参数如下:项目名称土地剩余年限市场租金折现率运营期内市场租金增长率资本性支出单价2024年及后续计提

(年)(元/平方米/月)(%)(%)(元/平方米/年)

临港奉贤智造园一期37.535.38.00%3.00%-5.00%6

临港奉贤智造园三期41.5

备注:市场租金为不含增值税、不含物业管理费口径

3.14估价结果

我们采用了收益法对估价对象的市场价值进行了测算,采用收益法首先确定出一定时期的

运营净现金收入,并就该运营净现金收入采用适当折现率以计算估价对象的市场价值,该

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/F1)第015号16

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方法通常用于衡量在假设投资年期内的运营收入及资本增长,让投资者或产权方可对估价

对象可能带来的长期回报作出评估.

国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金持有的全部基础设施项目均为

产业园项目,总建筑面积为113,699.04平方米房屋所有权及其占用的土地使用权经评估测

算后得到于2023年12月31日的市场价值为人民币741,000,000元(大写人民币柒亿肆仟壹

佰万元整).明细如下:编号项目名称建筑面积(平方米)土地面积(平方米)评估总值(元)折合单价(元/平方米)

估价对象-临港奉贤智造园一期40,799.0768,780.30263,000,0006,446

估价对象二临港奉贤智造园三期72,899.9793,804.50478,000,0006,557

合计一113,699.04162,584.80741,000,000一

备注:总估值取整至百万位、单价取整至个位

3.15注册估价师姓名注册号签名签名日期

张秀娟 1120200121 2o2

许力丹 1120210061 h2Y3

3.16协助估价的人员

邹婉盈、李佳颖

3.17实地查勘期

二〇二四年一月十一日

3.18估价作业日期

二〇二三年十二月一日至二〇二四年三月二十七日

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/F1)第015号17

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4.附件

4.1运营净收益

根据本报告对估价对象运营收入、成本费用、税金及附加、资本性支出等的分析,本次评

估测算中估价对象年度运营净收益如下:科目(单位:万元)2024年2025年2026年2027年2028年

运营收入4,7314,9455,2455,2675,372

成本费用、税金及附加、资本性支出599607618619623

运营净收益4,1324,3384,6274,6484,749

科目(单位:万元)2029年2030年2031年2032年2033年

运营收入5,5985,7725,8986,0596,240

成本费用、税金及附加、资本性支出632638643649656

运营净收益4,9665,1335,2555,4095,583

说明:

1、运营净收益包括估价对象一及估价对象二合计金额；

2、自2034年起至收益期届满,运营净收益按照年增长率2.75%计算；

3、运营收入为不含税收入；

4、上述运营收入及运营净收益基于价值时点委托人提供之估价对象概况、租赁明细、运营

支出等资料数据,结合评估人员对估价对象收入及成本等方面市场水平的分析判断,并

未考虑经营特殊变动的影响.

5、上述年度运营净收益并非基金管理人或者服务机构提供的经营预算,也不代表包括基金

管理人、运营服务机构、评估机构等任何一方对收益的承诺和保证；

6、上述年度运营净收益过程中设定的参数和假设条件容易受到市场变化的影响,运营收入

及运营净收益仅为本报告价值时点的估值测算过程数据,不可直接作为预测数据使用,

也不能用于可分配收益的计算;

7、如需获取未来或者预期经营安排,建议参考管理人披露的年报/季报等披露内容.

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/F1)第015号18

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4.2委托评估函

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/F1)第015号19

委托评估函委托评估函

深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司:

因我司作为国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金的基金

管理人,按照《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》的要求,特委托

贵公司承办与本次经济行为相关的评估事宜.为确保评估机构客观公正地进行评

估,我公司对相关事项作如下说明:

1.估价对象及范围:

(1)中国上海市奉贤区正琅路19号「临港奉贤智造园一期」产业园项目,产

证证载建筑面积40,799.07平方米,土地使用权面积为68,780.30平方米

(2)中国上海市奉贤区新杨公路1566号「临港奉贤智造园三期」产业园项目

产证证载建筑面积72,899.97平方米,土地使用权面积为93,804.50平方

米

2.价值时点:

2023年12月31日

3.经济行为:

本公司作为国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金的

基金管理人,按照《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》、《上

海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务办法(试行)》

《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务指南第2号

存续业务》的要求,基金管理人应该按照前述相关规定编制并披露基础

设施基金定期报告,其中《公开募集基础设施证券投资基金指引丨(试行)》

第三十六条规定,基础设施基金年度报告应当载有年度审计报告和评估报告.

本次评估结果及评估报告用于我司制作及披露年度报告使用.

4.估计对象产权方:

上海临樟经济发展有限公司、上海临平经济发展有限公司

5.委托人承诺:

本次评估所需资料由本公司提供,所提供的资料是真实、准确、完整、合法

的,纳入评估范围的标的与本次经济行为涉及的标的范围一致.不干预评估

机构和评估人员独立、客观、公正地执业.

6.提供的主要文件或者资料.

(1)委托人及产权方《企业法人营业执照》

(2)(2)《企业关于评估的有关事项说明》

(3)《不动产权证书》

(4)《租赁明细表》及《租赁合同》

(5)其他相关资料

国泰

None

(本页无正文,为《委托评估函》盖章页)(本页无正文,为《委托评估函》盖章页)

None

委托方(签章):

上海国泰君安证券资产管理有限公司

None

2024年3月26日

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公募REITs代码508021价值时点:2023年12月31日

4.3项目公司营业执照

估价对象一:

None

K统一杜会信用代码营业执照7期支

None

91310000MA1H3AC8XN

证照编号:4200000202210120297

(副本)

中国(上海)自由贸易试验区临港新片区

名称上海临標经济发展有限公司注册资本人民币3385.7439万元整

类型有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独费)成立日期2020年10月16日

法定代表人胡家伟住所中锡公上海)自由贸易试险区临浩新片区

经营范围一数项目:社会经济咨询服务:副区签督及展

最依法预经批准的项日外,党费业技量依

登记机关

2022年

家市场

估价对象二:

None

统一社会信用代码91310000MA1H3ADJ6F营业执照费

证照编号:420002210120295

(副本)

中国(上海)自由贸易试验区临港新片区

名称上海临平经济发展有限公司注册资本人民币7854.2137万元整

类型有限责任公司(非自然人投资成控股的法人独资)成立日期2020年10月16日

None

法定代表人湖家伟住所本揭(上海)自由贸易试股区临德新片区

经营范围一载项目:社会经济咨训顾务,图区管理服务,物物管及展费

质准项经营业员依

登记机关

2022年40℃

合0信用份息公1.任国家市场监督管理总M业

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/F1)第015号20

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公募RElTs代码508021价值时点:2023年12月31日

4.4物业位置图

0平安工业园区荷风翠庭C

平庄东路平庄东路

农展村涌东玩具厂花基

O红庄新苑

平安新苑

新邵村

H海港新苑○

团港村

临港奉资智造园一期

Q临港

临港奉贤中心

四公路上资民办小学

Q上海万困露校临港奉贤智造园三期江山路江山路上海临港产业

提

投盆景苑0

海固中港小区1芦五公路

公园

0湖

盛东村沧海路

滨涌古园

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/F1)第015号21

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公募RElTs代码508021价值时点:2023年12月31日

4.5估价对象内外部状况及周围环境

估价对象一:临港奉贤智造园一期

None

园区大门建筑物

建筑物建筑物

None

园区内部环境园区内部环境

0了

None

周边道路周边道路

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/F1)第015号22

CUSHMAN&CUSHMAN&

WAKEFIELD

戴德梁行

公募REITs代码508021价值时点:2023年12月31日

估价对象二:临港奉贤智造园三期

园区大门建筑物

建筑物建筑物

None

园区内部环境园区内部环境

None

周边道路周边道路

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/F1)第015号23

CUSHMAN&CUSHMAN&

WAKEFIELD

戴德梁行

公募REITs代码508021价值时点:2023年12月31日

4.6估价对象权属证明

估价对象一:

None

根据《中华人民共和国物权法》等法律

法规,为保护不动产权利人合法权益,对

不动产权利人中请登记的本证所列不动产

权利,经审查核实,准予登记,硕发比证.

None

5-汉证

None

登记机构(章)

1期集2020年11月27日

1中华人民共和国自然资源部监制

编号N0D31002434334

沪(2020)崇字不动产权第026831号附记

权利人上海临樟经济发展有限公司]

共有计况单独所有当

生落泰贤区正琅路19号

不动产单元号详见附

None

权利类型国有建设用地使用权/房屋所有权

日日日日日日日日

权利性质土地权利性质:出让

用逢土地用途:工业用地/房屋用途:详见附记

面使用期限理存臂投雷使用权使用期限:2020年11月12日起206T鑫筑票积:460790.30平方关集

土地

076107

房屋

None

本

None

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/F1)第015号24

CUSHMAN&CUSHMAN&

WAKEFIELD

戴德梁行

公募REITs代码508021价值时点:2023年12月31日

估价对象二:

(57

None

根据《中华人民共和国物权法)等法律

法规,为保护不动产权利人合法权益,对

不动产权利人中请登记的本证所列不动产

权利,经审查核实,准予资记,须发此证.

登记机构(章)

20201月27日

None

中华人民共和固自然资源部监制

编号NQD31002434333

None

沪(2020)奉字不动产权第026834号附记

权利人上海临平经济发展有限公司L

共有情况单独所有第富

业落奉资区新杨公路1566号

不动产单元号详见附记

M_CLLLCL

权利类型国有建设用地使用权/房屋所有权

日日日日日日日日日日日日

土地权利性质:出让

权利性资...2

用途南地用途:工业用地(标准广房资)7房屋用递:详见

莲提酬段；72845年务类=.

使用期限市理8理整使用权使用期限:2020年71月12日起27065

土地状

3/5

房屋获况

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/F1)第015号25

CUSHMAN&CUSHMAN&

WAKEFIELD

戴德梁行

公募RElTs代码508021价值时点:2023年12月31日

4.7估价机构营业执照

None

统一社会信用代码营业执照

914403007438592533

名称深州市股募梁行士地房地产计估有限公司

类型有限责任公司成立日期2003年04月07日

法定代表人程家北住所深圳市福<福街道福安社区中心四

路1号嘉里建设广场Tr2座503A,502H]

重C.ex.11:n证元C1u.n

楼T付元2请限+(公本重

AE1)(E

示要有可f页i

登记机关

2019年08月

介1日国家市场监督管理总局监管

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/F1)第015号26

CUSHMAN&CUSHMAN&

WAKEFIELD

戴德梁行

公募REITs代码508021价值时点:2023年12月31日

4.8估价机构相关资质证明

房地产估价机构备案证书

证书编号:粤房估备字壹0200022

企业名称:述圳市限稳票行士地房地产计估有限公

司

统一社会信用代码:91440300748859253X

法定代表人:程家龙

注册地址:汉市摇田区福田街道报安社区中心四i连1号森里建设广场T2壁503A、50281

有效期:至2026年10月11日

备案等级:-级

None

公众号,更入注公事2

盘计

发证机关:T7

发证日期:

2023年11日

None

广东省建设行业微据再敏平台管询阅址:htpJ/d3tagdccrrt/dop

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/F1)第015号27

CUSHMAN&CUSHMAN&

WAKEFIELD

戴德梁行

公募REITs代码508021价值时点:2023年12月31日

4.9估价人员相关专业村业资格

本证书由中华人民共和国住房和城

乡建设部统一监制.姓名/Fillrame

本证书合法持有人有权在全国范

围内使用注册房地产估价师名称,执张秀娟

报告上签字.行房地产估价业务、有权在房地产估价性别/scx

SupcrvisedbytheMinsttyorHousingandThiscertificateisuniformlyprintedand女

RepubhicofChina,身份证件号码/iDN

Thebearerofthiscerificateisentitledto

uge-thedesignntion、ofRcgistcrcdRealEstateAppraisertoproceedrealcstateappraisalpractices41120219890528152X

andtosignonrealestateappraisalreportsonanationwidescale.注册号/Rogistralio0

1120200121

执业机构/Employcr

深圳市戴德梁行土地房地产评

估有限公司北京分公司

有效期至/Datcof.cxpiry

资证书专用章2026-11-23

持证人签名/Bearersignatu

发证机关

张秀

No.00223900

本证书由中华人民共和国住房和城

乡建设部统一监制.姓名/Fullname

本证书合法持有人有权在全国范

围内使用注册房地产估价师名称,执许力丹

行房地产估价业务,有权在房地产估价性别/Sex

报告上签字.

Thiscertificateisuniformlyprintedand女

Urban-RuralDevelopmentofthePeoples

RepublicofChina.身份证件号码/IDNo.

Thebearerofthiscertificateisentitledto

usethedesignationofRegisteredRealEstate120114199302040027

Apraisertoprocecdrealestateappraisalpractices

andtosignonrealestateappraisalreportsonanationwidescale.注册号／RegistrationNo,

1120210061

执业机构/Employcr

深圳市戴德渠行土地房地

产评估有限公司北京分公

有效期至/Dateofexpiry

专用章2024-04-28

持证人签名／Bcarcrssigriature

发证机关

许十丹

No.00222871房

估价报告编号粤戴德梁行评报字(2024/BJ/F1)第015号28