事项:
习近平总书记主持中央政治局会议,分析研究上半年经济形势和下半年经济工作,会议对经济工作的方方面面提出了要求,包括要求“促进房地产市场平稳健康发展”,这也是新一代政治局首次就房地产表态。
评论:
“稳”字当头,方向符合我们预期,超出市场预期
会议“稳增长”基调十分明显:①会议开宗明义指出下一阶段工作总基调是“稳中求进”,并反复提到“坚持稳中求进”;②在“稳增长、调结构、促改革”的论述中,十分明确地把“稳增长”放在“调结构、促改革”前面;③提出“保持合理投资增长”、“促进房地产市场平稳健康发展”。
“稳增长”主基调符合我们预期!我们7月下旬以来就不断向投资者灌输类似观点:应从稳增长角度审视包括涉房再融资开闸的一切政策变化,市场期待的涉房再融资何时开闸姑且抛开不论,7月以来地方稳增长的地产松动政策已不断涌现——①上海住房公积金中心在上半年发放住房公积金个贷同增115%背景下,旗帜鲜明表态“下半年继续积极支持自主、改善为目的的住房消费”;②杭州、徐州等地公积金中心宣布会同商业银行联手推出“个人住房公积金转商业贴息贷款业务”,由银行按公积金额度放贷,公积金中心按月给利差补贴,我们认为,由于去年下半年至今楼市持续繁荣,导致住房公积金最近暂时没那么宽裕,为切实维护买房人利益,公积金中心勇于创新、灵活应对,彰显了坚定支持首置和改需的态度;③继盘锦市将个人住房公积金贷款最高额度由原来的40万元上调至80万元后,7月10日辽宁朝阳市25万元上调至70万元,我们认为,这有利于刺激刚需;④武汉7月11日起降低新建商品房预售资金监管比例,普降10%,我们认为,这有利于缓解房企开发压力、刺激市场进入良性循环;⑤江苏盐城执行了3年的限价政策,已在7月1日被取消。
虽然“稳增长”主基调符合我们预期,但我们认为,这是超出市场预期的。前期大部分投资者一直在臆想“来一次出清”和“壮士断腕”,对传统支柱产业悲观成为市场主流,在这种背景下,投资者对7月初以来地方为稳增长频出的一系列房地产松动政策视而不见,对涉房再融资开闸虽有一定预期,但也是放在“改革、转型”这一宏大而无法证伪的命题里、而非放在“稳增长”的大框架里思考。
“首次表态、未提调控”,表明领导人很清楚现阶段“调控既无加码必要、亦无加码本钱“ 这次会议提出要“促进房地产市场平稳健康发展”,这是新一代政治局首次就房地产表态,没有像前任那样,逢涉及经济的会议,几乎都要讲“坚持房地产调控不动摇”,即使后面会跟一句“促进房地产市场平稳健康发展”。这是不是意味着以后不再调控了呢?非也!我们认为,即使是市场化手段调控也是调控,调控作为政府管理经济的手段,长期来看,是不会退出历史舞台的。之所以不提“房地产调控”,是因为新领导班子上台以后,经济下行的压力的确较大,房地产调控既无加码本钱,也没有必要。
上半年,在大部分宏观经济数据出现回落情况下,正是由于房地产各项指标相对较好,才确保了经济增速不至于太糟糕。7月底,国土资源部法律中心主任孙英辉接受新华社记者采访时表示:初步计算,上半年地产市场对于GDP的贡献率在10%左右,拉动GDP增长近2个百分点,房地产对稳定经济增长发挥了积极作用。
数据显示,一方面,房价在下半年涨幅趋缓的趋势将较为确定,另一方面,房地产投资增速还能否继续攀升却不确定,另外,从中央到地方,各级财政收入也面临着较大压力,调控实在没有加码的本钱和必要!对房地产,下一阶段仍需“放水养鱼”——促进平稳健康发展!
“放水养鱼”的手段包括“释放有效需求、推动消费升级、保持投资增长、推动新型城镇化” 本次会议提出 “促进房地产市场平稳健康发展”,是和“积极释放有效需求,推动居民消费升级,保持合理投资增长,积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化”作为一句话来表述的,我们认为这意味着下一阶段政府或有扶持首次和改善置业的实质性动作、领导人认为房地产投资增速还能再高些。我们认为,房地产行业因具一定消费属性、对应的居民资产负债表还有较大的加杠杆空间,在经济滑坡阶段,只要领导人对这个行业有正确态度、政府有正确政策,房地产一定能成为“稳增长”的定海神针!
政策预期是主导地产股超额收益的核心变量,前两天我们频频大声疾呼“加紧买入”,这次利好很及时
今年以来地产股的各个波段,无论涨跌,基本上都被我们预见到
今年以来,地产股板块各明显波段,其时点和高度基本上都与我们的前瞻性判断吻合,比如:①1月15日发布的年度策略《十字路口的抉择》,认为保招万金、华侨城、荣盛发展、中南建设7只个股,以1月14日收盘价为起点,各自在后市所能达到的高度,平均可能只有13%,截止目前为止,这一判断已被印证较为精准;②国五条出台后的3月4日,地产股大面积跌停,我们判断后市必有较大幅反弹并有超额收益,并持续、卖力推荐,果不然,从3月5日至5月29日,地产股指数涨幅14.48%,在23个行业中排第4,跑赢沪深300指数12.5个百分点;③5月29日地产股指数创一年半新高后,我们即趋谨慎,先后通过中期策略会演讲、研报《优选成长型地产股》及电话会议进行了提示,认为“就整个地产板块而言没上涨催化剂了,短期难再涨”(这意味着不能再买了),6月地产股果然出现了深幅调整;④6月25日傍晚,央行态度转向后,我们及时翻多,并于6月26日一早发布《央行改弦更张,地产股指数有望反弹15%》,至7月11日收盘,地产股指数反弹到了我们的目标位(和6月25日收盘价比,区间涨幅为14.7%),之后即开始持续和剧烈地调整,截止目前,很多地产股距7月11日的收盘价下跌了15%-20%以上!
政治局这次对地产的表态,对我们和投资者而言,是一场及时的利好
自7月22日地产股逼近6月25日低位后,我们又开始持续、频繁地提示买点又至,最近这两天更是大声疾呼“加紧买入”,核心逻辑就是“经济稳增长”会有政策保驾护航,这次政治局对地产的表态,对投资者和我们而言,无疑是一个及时的利好!
继续呼吁加紧买入,布局反弹,预计地产股指数反弹高度能逼近5月底的位置 地产股板块的波段行情,往往在悲观中孕育(如2011年4季度、2012年9月、2013年3月),在绝大多数人看多时骤然消逝(如2012年6月、2013年5月底6月初、2013年7月中旬),目前市场大多数机构低配地产,正是逆向投资的布局良机;我们继续呼吁加紧买入,布局反弹!
我们判断后市反弹高度,以地产指数作为观测对象,以7月30日收盘价为起点,有望达到20%,约2944点,与5月29日高点相近,但难以大幅超越,难以大幅逾越的理由:①虽然“稳增长”,但不会大规模“救市”;②楼市、股市流动性不如上半年宽裕,资金成本亦有可能上升;③下半年销售增幅将有一定程度收窄,预期不够“美”!必须强调的是——虽然难以大幅度逾越5月底高点,但地产股指数20%的反弹幅度仍可观,个股空间会更大,值得参与!
推荐品种:招万金、荣盛发展、华夏幸福、中天城投、华业地产、冠城大通、滨江集团、中航地产、苏宁环球、中南建设等。
