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7月15日,国家统计局公布了2013年上半年全国房地产运行数据。

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前6月销售增速环比回落而待售面积提升,利于形成房价涨幅趋缓和政策不会加码预期,利好地产股

1-6月份,商品房销售面积51433万平方米,同比增长28.7%,增速比1-5月份回落6.9个百分点;商品房销售额33376亿元,增长43.2%,增速比1-5月份回落9.6个百分点。6月销售增速环比下滑符合我们前期的判断,我们认为增速下滑有如下原因:(1)6月宏观货币环境偏紧,信贷收缩使楼市销售受到一定的负面影响;(2)3月楼市放量大幅透支市场需求,此后政策面也并非十分明朗,因此开发商调整了二季度的推盘节奏,推盘降低对销量难有提振作用,这一点从我们每周跟踪的销售数据中“虽然销售下滑,但库存整体表现缓慢震荡下行的趋势”可以看出;(3)去年同期销售额同比增速由负转正,近几月增速不断回落有去年同期基数不断抬升的影响。另外,6月单月统计局楼市销售数据环比大幅增长主要因对上半年统计遗漏回补所致,历年如此,根据我们跟踪的47城楼市成交数据来看,6月单月47城楼市销量环比下跌4.07%,同比下跌4.61%。

6月末,商品房待售面积43731万平方米,比5月末增加807万平方米,环比增幅1.9%,环比增幅较5月扩大1.1个百分点。前6月销售增速环比回落而待售面积提升,利于形成房价涨幅趋缓和政策不会加码预期,利好地产股。

悲观预测下,行业全年销售额累计同比增速亦有望达到16%

即使相对悲观地预测,行业全年增长亦是大概率事件:1-6月全国商品房销售额累计同比增速高达43.2%,在假设7-12月各月全国商品房成交面积同比去年同期0增长,单月成交均价同比去年同期0增长的情况下,全年全国商品房销售金额同比增速仍能达到16%,即使在未来6个月里,各月成交面积和成交均价均同比下跌10%的情况下,全年商品房销售额同比增速仍有3%的增长,若未来6各月里,各月数据仅有成交面积或成交均价一方同比下跌10%,全年全国商品房销售额同比增速仍有约9%的增长。我们认为,当前宏观大背景和行业状况下,未来数月商品房成交面积和成交均价单月值持续同比负增长将是小概率事件,因此全年全行业销售增长有保障。

投资增速虽回落,但土地市场回暖趋势明显,预计将提振三季度投资、新开工,对地产股影响中性

2013年上半年,全国房地产开发投资36828亿元,同比增长20.3%,增速比1-5月份回落0.3个百分点;

房屋新开工面积95901万平方米,增长3.8%,增速提高2.8个百分点;

1-6月份,房地产开发企业土地购置面积15721万平方米,同比下降10.4%,降幅比1-5月份收窄2.7个百分点;土地成交价款3699亿元,增长7.5%,增速提高3.8个百分点。

土地市场同比增速自2012年中期见底之后,整体呈现震荡上行的趋势,近两月回暖趋势明显,虽然近几月房地产开发投资累计同比增速仍持续回落,有利巩固政策难以加码的预期,但结合地市数据的回暖,预计将逐步向新开工、投资传导,这将提振三季度的投资和新开工数据。因此,综合来看,对地产股影响偏中性。

景气指数一直在97.3附近徘徊,预计未来数月仍以横盘为主,对地产股影响偏利好

国房景气指数自2月份创下去年3月以来新高,97.92之后,一直在97.3附近徘徊,我们预计未来数月,景气指数将仍以横盘为主,理由如下:从销售角度看,今年下半年全国商品房销量累计同比增速逐步收敛将是大概率事件,从投资新开工角度看,如上文分析,地市回暖将逐步向投资新开工传导,预计对三季度数据有提振作用,因此,综合来看,景气指数横盘将是销售增速回落及投资新开工增速略微提升之间对冲的结果。景气指数横盘有利于巩固“政策无进一步加码本钱”的预期,对地产股影响偏利好。

地产股反弹已进入 “博弈涉再融资开闸及其他政策利好出台”的阶段,推荐招万金、幸福、荣盛中天、中南、滨江、环球、华业、中航

1.我们6月初中期策略谨慎、6月25日傍晚翻多,整个行情的演绎基本符合我们的预期;

2.6月25日傍晚翻多的逻辑是“SHIBOR风波”退潮的估值修复,至少应把“SHIBOR风波”引发的情绪极度恐慌所造成的那部分杀跌修复回来,但也不可能完全修复,毕竟阴影留下了,所以我们认为即使“SHIBOR风波”退潮,若没有新的催化剂,地产股价在中短期虽然反弹很确定,但高度是难以回到5月底的位置的,预计以6月25日收盘价为起点,地产股指数的反弹高度为10-15%,主流地产股的反弹高度为15-20%;

3.若不考虑新催化剂情况下,截止7月11日收盘,地产股指数及主流地产股基本反弹到位,其中地产股指数14.74%,万科上涨21.81%、保利上涨21.72%、招商地产29.14%、华夏幸福23.78%、荣盛发展28.97%、阳光城31.47%;

4.我们认为短期再往上,已进入博弈政策会放松阶段,核心是“再融资”放开——

若“再融资”确定放开以及支持首次置业的实质性政策细则、棚户区改造的具体优惠政策能较快出台,地产股的反弹还可再看高一线(但截止目前为止,这些催化剂仍停留在“传闻”阶段,扑朔迷离,既无法证“实”、亦无法证“伪”);

5.博弈“政策放松”阶段推荐如下品种:招万金、荣盛、幸福、中天、华业、滨江、中航、环球、中南等。