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5月房地产行业运行数据各项指标同比增速均比4月回落,景气指数亦回落5月房地产行业运行数据各项指标同比增速均比4月回落:

前五月全国房地产开发累计投资26798亿元,同比名义增长20.6%,增速比1-4月份回落0.5个百分点,单月投资同比增速环比4月的增速回落3.8个百分点;

前五月房地产开发企业房屋累计施工面积523431万平方米,同比增长16.0%,增速比1-4月份回落1.2个百分点,单月施工同比增速环比4月的增速回落15个百分点;

前五月房屋累计新开工面积73613万平方米,增长1.0%,增速比1-4月份回落0.9个百分点,单月新开工面积同比增速环比4月的增速回落16个百分点;

前五月房屋累计竣工面积28745万平方米,增长5.3%,增速比1-4月份回落1.3个百分点;

前五月房地产开发企业累计土地购置面积11756万平方米,同比下降13.1%,降幅比1-4月份扩大4.5个百分点;累计土地成交价款2718亿元,增长3.7%,增速比1-4月份回落6.9个百分点。

1-5月份,商品房销售面积39118万平方米,同比增长35.6%,增速比1-4月份回落2.4个百分点;商品房销售额25864亿元,增长52.8%,增速比1-4月份回落7个百分点。

因各项指标同比增速与4月相比均出现回落,5月份,国房景气指数降为为97.26,比上月回落0.09点。

悲观预测下,行业全年销售额累计同比增速亦有望达到12%

即使相对悲观地预测,行业全年增长亦是大概率事件:1-4月全国商品房销售额累计同比增速高达59.8%,在假设5-12月各月全国商品房成交面积同比去年同期0增长,单月成交均价同比去年同期0增长的情况下,全年全国商品房销售金额同比增速仍能达到12%,只有在未来8个月总成交面积和成交均价均同比下跌7.5%,或其中之一下跌5%,另一指标下跌10%的情况下,全年商品房销售额同比增速才会跌至0增长。我们认为,当前宏观大背景和行业状况下,未来数月商品房成交面积和成交均价单月值持续同比负增长将是小概率事件,因此全年全行业销售增长有保障。

民间权威机构数据显示地市热,5月各地地王频出,但投资、新开工、土地购置增速却出现回落,超预期5月,民间权威机构数据显示各地地市热:(1)中原集团监测的十大标杆房企5月购地情况较为积极,5月前30天,十大标杆房企权益购地金额为162亿元,环比4月增长26%,仅次于今年1月;(2)中原地产研究中心统计数据显示:主要的13个一二线城市(北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、武汉、长春、南京、杭州、苏州、长沙)合计土地出让金高达3084.62亿,相比2012年同期的1364亿上涨幅度达到了126%。

且各地地王频出,据中原数据显示5月份全国主要的一、二线城市土地市场已经有超过10宗高溢价地王成交,总成交额已经超过150亿。广州、北京、上海等一线城市均出现了区域土地价格新高。

与上述地市热、地王频出等数据相比,5月份统计局数据投资、新开工、土地购置增速却出现回落,确实超预期。我们认为原因如下:土地市场出现成交火热、地王频出在区域分布上应存在较大差异。2010年调控以来带来的房地产公司资源下沉三、四线,使全国房地产市场的存货分布向三、四线城市集中,2012年行业回暖在区域上又有较强的差异,一、二线城市回暖好,三、四线城市回暖差,这导致三、四线市场出现不同程度的供应过剩,这一点从重点城市整体可售量到目前仍维持高位箱体震荡,而多数一线城市可售量已经接近历史底部可以得到印证(详情见周报、数据库)。开发商为理性经营个体,拼搏在市场第一线,对市场变化有着最敏锐的感知。市场供求变化使开发商补库存策略也存在区域上的差异,自2012年三季度开始,开发商拿地中心偏向一、二线城市。因此,我们看到的地市火热的报道以及相关数据主要反映的是重点一、二线城市,而结合统计局数据,可以推断,三四线整体地市表现较为冷清。

各项指标不好,短期政府加码楼市调控“无本钱”

土地财政死结短期难以绕开,土地出让金在地方财政收入中始终扮演着不可替代的角色。虽然2012年全国土地出让金出现一定程度的下滑,但是全国土地出让金仍占到地方财政收入的47%,分城市看,绝大多数城市土地出让金在财政收入中占比仍高达40%以上,杭州、武汉等地甚至接近并超过70%。截止2010年底,地方承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额达2.5万亿,占未来偿债总额的25%;根据最新数据显示,2011年中国土地抵押面积达3000平方公里,土地抵押贷款金额4.8万亿元人民币,地价若下跌10%,就要增加4800亿元的抵押品。正因如此,今财政预算案对土地出让金的依赖度比去年大幅提升,去年预算土地出让收入同比下降18.6%,今年仅下降3.9%。

另,上半年经济整体疲软,财政收入状况转差:公共财政收入同比增速自今年1月份开始逐月下滑,4月累计同比增速仅为6.1%,处在2010年以来的历史底部水平。中央财政收入累计同比亦持续走低,自今年1月份开始下滑幅度加大,3月份开始累计同比增速出现2009年9月以来的首次负增长,同比减少0.8%。结合上述数据,我们认为短期政府加码楼市调控“无本钱”。

地产股指数在5月底创下一年半来的新高,若要继续走高,需更强催化剂自我们3月5日大声呐喊“买入”以来,地产股涨幅较大,区间收益甚至超过了市场一致看多的2012年9-11月,当前公募基金在股票投资中对地产股的超配已位居历史高位,地产股指数已逼近一年半来的高点,若要大幅走高,需中央对房价上涨容忍度提升或调控放松等催化剂,但我们认为较难!

李总理近日说“激活货币信贷存量,支持实体经济”,市场产生降准降息预期,但历史实证证明,降准降息不一定能给地产板块带来超额收益据《新华社》引述国务院总理李克强在石家庄主持环渤海省份经济工作座谈会时表示,要通过激活货币信贷存量,支持实体经济发展。市场随即产生降准降息的预期。我们通过观察上一个降息周期中,每次降息之后房地产板块超额收益的变化,来归纳总结降息对房地产板块超额收益的影响:

我们可以看出:(1)在降息周期初期,房地产板块累计超额收益方向存在一定的不确定性,降息并不等于板块一定获得超额收益,相反,择时错误亦可能带来投资损失;(2)降息发生后,短期内,房地产板块超额收益多为负;(3)降息周期后期,房地产板块才逐步跑赢大盘,实现较客观的累计超额收益。

出现上述现象我们总结原因如下:(1)降息政策发生的背景多为上一轮货币紧缩周期的结束、经济疲软、收入下降,房地产作为与投资、消费相关联的行业,上一轮经济紧缩对其影响尚未完全结束,经济下行和收入下降对房地产行业购买力仍有较大影响,因此降息周期初期,行业景气度低,或许降息将带来预期的改善,但前景仍有较大不确定性,最终表现成为超额收益的摇摆反复,不确定性大;(2)降息的发生标志着货币政策的转向,短期内,在紧缩周期后期财务压力较大,面临较大破产概率的公司首先受益,而这类公司因面临“财务状况的拐点”而获得较好的预期,因此此类公司涨幅较大,而在中国现行的体制之下,这类公司多以中小盘为主且分散在各行各业(经济不好,货币紧缩时,大公司获得融资的概率要远远大于小公司),而非集中在房地产板块内,因此我们看到降息发生后的短时间内,房地产板块往往出现短暂的跑输大盘的现象;(3)降息周期后期,宽松货币政策累计效应显现,地产板块表现好,此处不赘述。

短期板块上涨幅度有限,但不改长期向好,优选成长型地产股

综上所述,楼市从喧嚣到平静之后有望自6月份起环比改善,在量价再创新高前,政策面将相对平静,但就整个板块而言,在此位置往上看,短期继续上涨空间有限,因此我们短期谨慎乐观,但不改长期向好。选股方面,短期推荐中天、华业,长期继续看好万招保金、中天城投、华业地产、荣盛发展、华夏幸福、金科股份。