【内容摘要】

一、3月5日以来地产股板块表现符合我们当日晨早研报《情绪宣泄之后，板块仍具比较优势》的判断

1.3月4日，资本市场对国五条细则的出台进行了尽情宣泄，主流地产股纷纷跌停，我们在收盘后发出了市场快评，认为在情绪宣泄之后，板块仍具比较优势，龙头已落入买入区间；

2.从3月5日开盘至4月12日收盘，房地产指数涨幅在23个行业中排名第2，跑赢沪深300指数5.39个百分点，跑赢其余21个行业，符合我们的判断。

二、即使在2010年，住宅开发类地产股指数在消化“拐点型政策”（4.17新国十条）一个月后的一年时间里（10.5.17-11.5.16）仍上涨18%，跑赢大盘近10个百分点，跑赢16个行业1.在此区间股基收益率的中值是仅跑赢大盘2个百分点！即使在机构投资者普遍不看好地产的2011年，地产股的表现也不错：上半年涨幅排第一，全年排第7，当年217只标准股票型基金中即使净值增长率排第66名（暨前30%）的基金也跑输地产指数；2.要讲政策拐点幅度，2010年4.17新国十条拐点幅度更大；要讲行业比较，当时经济强复苏，其他行业都是政策扶持，唯地产打压；要讲调控频率，当时几乎月月出地方和部委细则，还加了四次息、出了沪渝两地房产税。当时很多人看空地产的理由和现在并无二致，事实已证明政府手伸得太长并不会有好结果，想扶的没扶起来，想打的未必能打下去；

三、调控“矫枉过正”是小概率事件

1.当前宏观经济并不能承受新建商品住宅出现“量价齐跌”的后果；

2.我们认为“新政”本质是为了扩充了土地财政，并有望使飙升的房价中短期内稳住；

3.历史上看，由于土地财政是政府绕不开的死结，房地产销售又攸关经济全局，因此政府在防止调控矫枉过正方面，拿捏得还都比较精准，并没有出现“错杀”行业的情况，一旦房地产销售不畅对年度销售增长构成威胁，势必会推出一系列“松绑”措施；

4.政策在执行时，总是需要相机抉择的，政府在房地产调控方面已日渐成熟，“矫枉过正”是小概率，拖到3月底才集中出台的地方细则宽松程度大幅超出中央细则已证明了这点。

四、三月份土地市场迅速降温，出现了趋冷迹象，有利于倒逼政策纠偏、改善政策预期1.3月，全国40个大中城市居住用地成交576公顷，环比上月大幅缩减40%，而且和2012年月均成交水平相比，亦回落了12%。

2.4月1日-7日，全国40个大中城市宅地成交69万平，环比上周下跌34%，宅地成交量为本年度周成交第二低位，较2012年周平均成交水平相比亦缩减了70%。

五、地产股板块在配置选择上仍具比较优势

1.当前调控背景下，政府已较难给出合乎逻辑的经济增长和财政替代方案，龙头地产股相对其他周期股更具比较优势；

2.下一阶段销售无论以何种情形演绎，均有望获得较好收益：①量价齐升或量滞价升，估值受压，但底部抬高获绝对收益，不排除同时有相对收益（如第9页图示的2010.5.17-2011.5.16行情）；②量价齐跌，调控效果达到，政策预期改善，出现趋势性机会（如2008年底开始的行情和2012年2月开始的行情）；③量价齐跌后政策依然如故，导致超调，风险向上中下游行业及银行、财政传导，给A股带来巨大的系统性风险，但由于地产股已部分反映了悲观预期，在此种情形下相对收益将较为明显（如2011年4季度的行情，此时第33页的估值剪刀差势必收敛）；④量增价滞（跌），地产软着陆，出现趋势性机会（类似2012年3-4月行情）。

3.从绝对收益看，目前地产股估值已落入“四限”（限贷、限证、限购、限外）政策常态化化以来的估值箱体底部，有反弹至该箱体中枢的可能，从目前价位上看，空间有望达34%！

4.目前公募在地产股上配置偏低，机构低配往往是做多的突破口；

5.推荐万招金（金地、金科）、荣盛、阳光城、华夏幸福等，建议配至7%。