过去政策泡沫已很大，历史证明对行业基本面影响有限

这十年来国务院常务会议9次以房地产调控为主题，也出台了大量的所谓“国X条”政策，光是“国五条”称谓，有史以来就出现过四次，2月20日是第四次。过去两年多，以限购、限贷为核心内容的调控，对行业基本面的影响十分有限， ROE、销售额、净利润均保持了连年增长。

2013年行业温和改善，地产股难以重蹈2010年覆辙

市场目前一致预期2013年宏观是弱复苏，在此背景下，我们预计13年行业基本面将延续温和改善趋势，销售改善红利难以明显拉动产业链。而2010年是经济高增长、行业过热。近期房价涨幅过大的问题仅局限在北京核心区，以二手房为主，主要原因是交通文化等配套资源分配不合理、限购导致需求堰塞湖、新房供应不足，并非投机、投资需求推动，随着房价快速上涨，该区域住房性价比开始下降，近远郊新房优势开始凸显，且下一阶段近远郊的供应也会明显增加、文化、交通及其他配套设施也会改善，近郊将对核心区产生替代效应，因此即使不出什么政策打压，下一阶段核心区房价涨幅也会逐渐趋缓。我们认为，针对全行业的调控加码既无必要、也无本钱，只要认真执行过去两年多的调控政策即可。观察板块之间的估值剪刀差，与2010年“风暴”来袭前相比，目前地产较产业链优势更大。且过两年多博弈，“调控无效”共识正在凝聚，铁一般的事实已证明：史上最严调控并未改变行业增长趋势，也未必对地产股超额收益有影响！

“新新新国五条”对楼市判断彰显政府新思维，利好地产股

和历史上的“国X条”相比，2月20日“新新新国五条”的表态温和、理性：首先肯定了调控已取得积极成果、楼市总体平稳，还认为一线城市房价上涨是由于城镇化进展处于一个加速的阶段，一线城市、热点城市供不应求。结合2012年人民日报社论《从源头上减少“刚需” 给北京减减负》，我们认为“习李”政府对面房价问题将会更为理性、务实，面对城镇化加速发展带来的一线城市核心区域的房价上涨，未来政府的容忍度也会提高！从政治、经济两个角度看，极端调控政策今年不会出。

地产股错杀之后必有反弹，建议现阶段买入龙头

目前龙头地产股的估值水平处在限购以来的估值箱体底部，股价逼近1949点位置，业绩成长性好、锁定性高，且2013年销售增长较为确定，资源也在这些龙头靠拢，去年四季度以来拿地也较多。前期因为谣言及市场对政策、宏观经济预期混乱，这些龙头品种被错杀，“靴子落地、小阳春量升价不大涨、宏观经济维持弱复苏”这三个反弹催化剂当中的任意一个都有望出现，后市反弹概率很大。龙头品种估值若修复至限购以来形成的的估值中枢位置，都有近30%的空间，目前内房股龙头品种已出现企稳反弹迹象，预计A股地产龙头会跟随，建议现阶段买入！推荐万科、招地、华夏幸福、荣盛发展、中南建设、金地、金科等。