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2012 年全年楼市完美收官

2012 年，全国商品房销售面积111304 万平方米，比上年增长1.8%，商品房销售额64456 亿元，增长10%。全年楼市完美收官，整体表现略超年初市场预期，但在年内整体运行趋势完全符合我们在去年年度策略《洗尽铅华始见金》中的判断：“全国商品房销售面积和销售额累计同比增速在一季度见底之后逐月回升，销售额累计同比增速在三季度由负转正，并稳定回升”。

从单月情况上看，统计局公布的12 月单月销售数据环比11 月大增，这主要是由于统计局公布数据在每年12 月有对全年错误遗漏回补的惯例。根据我们国信地产小组统计的49 城月度销售数据，全年楼市销量继续呈现持续回暖态势，12月创年内新高，四季度楼市表现完全符合我们10 月份“楼市暖冬”的预判。在目前的时点上，我们认为,2013年行业基本面将在在宏观经济弱复苏下延续温和改善格局，预计2013年销售温和改善，销售面积同增5-8%、销售额同增10-13%。

“刚需”推动70 大中城市房价同比、环比上涨城市数增加，“调控无效共识”将进一步凝聚2012 年12 月房价与11 月相比，70 个大中城市中，价格下降的城市有8个，持平的城市有8 个，上涨的城市有54 个，环比上涨城市数较11 月增加1个，平均环比涨幅较11 月扩大0.08 个百分点。与2011 年同月相比，70 个大中城市中，价格下降的城市有26 个，持平的城市有4个，上涨的城市有40 个，上涨的城市数较11 月增加15 个，平均同比涨幅较11 月扩大0.26 个百分点。这与我们观测到的市场表现相符。我们看到，自2010 年4月以来，史上最严厉的调控政策并未影响到销售的增长，也并未影响到房价的上涨，人民日报在2012 年12 月已发社论将推动北京等一线城市房价上涨的需求定性为刚需，我们认为这是正视现实的好开端，错误的调控思路并不能消灭旺盛的刚性需求，反而筑起了需求堰塞湖，对此，我们在2013 年地产股策略《十字路口的抉择》有较详细分析，未来“调控无效共识”将进一步凝聚。

房地产开发投资、新开工累计增速略有反复，行业销售改善的红利难以明显拉动产业链，利好地产股投资。

2012 年，全国房地产开发投资71804 亿元，比上年名义增长16.2%，增速比1-11 月份回落0.5 个百分点。2012 年，房屋新开工面积177334 万平方米，下降7.3%，降幅比1-11 月份扩大0.1个百分点。投资新开工有持续改善迹象，结合今年二季度末以来各大龙头地产公司及各地区域龙头陆续出手拿地、以及投资、新开工滞后销量同比增速6个月见底的历史规律素，我们维持投资新开工9月份已见底的判断，但今年市场销售回暖呈现出较强的区域分化，龙头与非龙头公司之间销售业绩也有较强的分化，因此预计投资新开工的回暖速度偏缓，中间有反复的可能。12 月房地产开发投资、新开工累计增速略有反复，也印证了此判断，预计2013 年全年，房地产投资仅同比增长17-18%，新开工同比增长仅为5%，行业销售改善的红利难以明显拉动产业链，政策强力干预既无必要、也无本钱，地产股难以重蹈2010 年的悲催覆辙。

投资策略及仓位建议

综上分析，我们维持2013 年年度策略的判断：1. 若不考虑“调控无效共识”正在凝聚和改革预期影响，也不考虑市场化手段替代行政化调控的可能，地产股的收益主要来自于较为确定的业绩增长驱动：①从相对收益看，2013 年地产股板块在行业配臵选择上，相对与其他周期性板块，仍具比较优势，将跑赢大盘；②从绝对收益看，按最保守方法，根据从2010 年4 月开始史上最严调控导致地产股断崖式下跌至2012 年底形成的估值中枢测算，以2013 年1月14 日收盘价为起点，主流地产股平均至少有13%上涨空间。

2. 若考虑改革预期影响，特别是新一任政府若在制度和体制上有重大突破，深入推进市场化方向改革，将土地资本化红利让渡给广大农民和市民，地产股板块还有望在2013 年迎来一波以提升估值为主的大级别行情。

3. 建议适度超配（比标配高3 个百分点左右），选股思路以低估值、财务稳、增长确定的全国及区域龙头为主，重点推荐招华（华侨城、华夏幸福、华业地产）万保金（金地、金融街）、首开股份、荣盛发展、中南建设、滨江集团、云南城投。