行业基本面在宏观经济弱复苏背景下有望继续温和改善
市场目前一致预期2013年宏观经济是弱复苏，在此背景下，我们预计2013年行业基本面将延续温和改善趋势，预计新建商品房销售面积增速5-8%，销售额10-13%，新开工面积同增2-3%，房地产投资同增16-17%。
2013年地产股不会重蹈2010年覆辙
10年是经济高增长、行业过热，而13年是经济弱复苏、行业温和改善，行业销售改善红利难以明显拉动产业链，调控加码既无必要、也无本钱。观察板块之间的估值剪刀差，与2010年风暴来袭前相比，目前地产较产业链优势更大。经过两年多博弈，调控无效共识正在凝聚，铁一般的事实已证明：史上最严调控并未改变行业增长趋势，也未必对地产股超额收益有影响！
亦难出现类似12年6-8月绝对和相对收益皆无的大级别调整
2012年6-8月地产股出现的大级别调整，究其原因是经济下行伴随调控加码的双忧叠加导致——经济下行势必影响股票投资者对潜在购房者购买力的信心，督查小组此时出动雪上加霜！2013年，类似2012年6-8月的双忧已解除了其一，而对政策担忧或因市场正在凝聚‘调控无效’共识而减弱！根据对产业链板块估值修复程度分析，2013年若地产调控加码能把行业基本面打下去，产业链板块将比地产更受伤。理性看，2013年调控不仅不应加码，还有纠偏必要，预计下半年一线城市供应紧张状况将有所缓解。
潜在需求庞大，简政+让利的改革方向将提升板块估值
多年调控并未解决行业面临的三大问题：制度缺陷导致供应长期不足、收入分配结构不合理、土地资本化红利分配不均，中国房地产乃至经济均面临十字路口的抉择！要解决上述问题唯有深化改革，简政、让利！我们认为改革空间很大，十八大之后政府深化改革的大幕已经拉开，改革将引领中国顺利实现第二阶段城市化、商品住宅庞大的潜在需求有望转化为有效需求，行业繁荣期将更长久。预计板块估值水平在2013年有望得到修复和提升。
配置选择上仍具比较优势，维持全年适度超配建议
若不考虑调控无效共识正在凝聚和改革预期的影响，也不考虑市场化手段替代行政化调控的可能，2013年地产板块在配置选择上较其他周期股仍具相对优势；从绝对收益看，按最保守方法，根据史上最严调控开始发威的2010年6月至2012年底的估值中枢测算，以13年1月14日收盘价为起点，主流地产股平均至少有13%上涨空间。但我们认为，改革预期将推动板块估值提升，上述估值中枢有望上移，若政府在制度和体制上有所突破，还有望迎来一波以估值提升为主的大级别行情。推荐招华（华侨城、华夏幸福、华业）保万金（金地、金科、金融街）、荣盛、中南、滨江、首开、云投等。
