行业基本面在宏观经济弱复苏背景下有望继续温和改善

市场目前一致预期2013年宏观经济是弱复苏，在此背景下，我们预计2013年行业基本面将延续温和改善趋势，预计新建商品房销售面积增速5-8%，销售额10-13%，新开工面积同增2-3%，房地产投资同增16-17%。

2013年地产股不会重蹈2010年覆辙

2010年是经济高增长、行业过热，而2013年是经济弱复苏、行业温和改善，行业销售改善的红利难以明显拉动产业链，政策强力干预既无必要、也无本钱。观察板块之间的估值剪刀差，与2010年?风暴?来袭前相比，目前地产较产业链优势更大。经过两年多的博弈，调控无效?的共识正在凝聚，铁一般的事实已证明：史上最严厉的调控并未改变行业增长趋势，也未必对地产股超额收益有影响！

亦难出现类似12年6-8月绝对和相对收益皆无的大级别调整

2012年6-8月地产股出现的大级别调整，究其原因是?经济下行伴随调控加码?的双忧叠加导致——经济下行势必影响股票投资者对潜在购房者购买力的信心，督查小组此时出动雪上加霜！2013年，类似2012年6-8月的?双忧?已解除了其一，而对政策担忧或因?市场正在凝聚‘调控无效’共识?而减弱！根据对产业链板块估值修复程度分析，2013年若地产调控加码能把行业基本面打下去，产业链板块将比地产更受伤。理性看，2013年调控不仅不应加码，还有纠偏必要，预计下半年一线城市供应紧张状况将有所缓解。潜在需求庞大，简政+让利的改革方向将提升板块估值

多年调控并未解决行业面临的三大根本问题：制度缺陷导致供应长期不足、收入分配结构不合理、土地资本化红利分配不均，中国房地产乃至经济均面临?十字路口的抉择?！要解决上述问题，唯有政府深化改革，简政、让利！我们认为改革空间很大，十八大之后，深化改革的大幕已经拉开，改革红利将引领中国顺利实现第二阶段城镇化，商品住宅庞大的潜在需求有望转化为有效需求，行业繁荣增长期将更为长久，板块估值与基本面背离的情况将得到扭转，估值水平有望得到修复和提升。

配置选择上仍具比较优势，维持全年适度超配建议

即使不考虑政策放松和改革红利，2013年地产股板块在行业配置选择上也仍具相对优势；从绝对收益看，根据2010年4月史上最严调控开始至2012年底两年多的估值中枢测算，以2013年1月14日收盘价为起点，主流地产股平均至少有13%上涨空间。推荐招华（华侨城、华夏幸福、华业）保万金（金地、金科、金融街）、荣盛、中南、滨江、首开、云投