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销售面积、销售额双双创下年内新高，符合我们10月份“暖冬”的预判

1-11月份，商品房销售面积91705万平方米，同比上涨2.4%，累计同比涨幅年内首次转正；商品房销售额53526亿元，同比增长9.1%，增速比1-10月份提高3.5个百分点；11月单月全国商品房销售面积12962万方，销售额11408亿元，双双创下年内新高，符合我们10月份“暖冬”的预判，另根据我们跟踪的49城新房成交数据显示，11月销售套数达到264466套，环比10月上涨17.21%，超过年内销售旺季7月的销量创下年内以来销售套数新高。

对12月销售的预判：①年末银行信贷额度偏紧，个贷发放周期拉长，预计将对销售产生一定负面影响； ②从上市公司前11月累计销售业绩情况看，多数公司已经完成全年销售计划，预计12月份推盘会有所放缓；③楼市已经有所回暖，结合全年销售计划已完成，预计12月开发商在销售价格方面难有更进一步的优惠措施；综合上述三个因素，我们认为12月实际销售情况难以超越11月。但由于统计局公布数据在每年12月有对全年错误遗漏回补的惯例，统计局口径的销售数据12月份预计仍将环比11月大增。

房价整体表现平稳，有利于稳定政策预期

根据统计局公布的商品住宅销售额和销售面积数据推算11月单月成交均价为5223元/平方米，环比回落4.5%。11月房价数据的表现符合我们楼市“理性暖冬”的预判，房价整体表现稳定也有利于稳定政策预期。

房地产开发投资、新开工累计增速持续回升，维持9月份已见底的判断，预计明年两指标增速分别为18%和5%。

1-11月份，房屋新开工面积162413万平方米，下降7.2%，降幅比1-10月份缩小1.3个百分点。1-11月份，全国房地产开发投资64772亿元，同比名义增长16.7%，增速较与1-10月提升1.3个百分点。

投资新开工有持续改善迹象，结合今年二季度末以来各大龙头地产公司及各地区域龙头陆续出手拿地、以及投资、新开工滞后销量同比增速6个月见底的历史规律素，我们维持投资新开工9月份已见底的判断，预计未来数月，投资新开工投资增速将呈现震荡上行的趋势，但鉴于今年市场销售回暖呈现出较强的区域分化，龙头与非龙头公司之间销售业绩也有较强的分化，再结合施工面积、竣工面积等多方面因素的分析，我们预计投资新开工同比增速的回升速度将会较为缓慢，明年整体表现平稳，预计2013年全年，房地产投资同比增长约18%，新开工同比增长约5%。

单月土地购置数据好，但累计增速仍为负，且平均地价同比增速为负，预计短期政策难有实质性加码

1-11月份，房地产开发企业土地购置面积31638万平方米，同比下降14.8%，降幅比1-10月份大幅缩窄3.2个百分点；土地成交价款6594亿元，同比下降10.3%，降幅缩窄1.5个百分点。

11月单月，土地市场回暖明显，单月土地购置面积3979万方，单月同比增长16.8%，单月土地购置费832亿元，同比增长2%，单月土地成交均价为2091元/平，同比回落13%。

土地市场虽然单月数据有所回暖，但累计同比仍是负增长，预计年内难以转正，地方财政压力仍存。另外，虽然近期有地王出现，从11月单月地市均价同比负增长的情况上看，地王应该仅是个别城市的个别现象，结合目前政府忙于换班，预计短期政策难实质性加码，预计多以“喊话”为主。

投资策略及仓位建议

综上，我们认为统计局数据表现出的楼市“理性暖冬”状态有利于稳定市场对政策的预期，短期除了房产税低税负、小范围试点外，政策短期既不会太坏、也不会太好，因此我们维持12月策略“12月地产股板块继续反弹空间有限，但下行空间也不大”的判断；

我们对明年地产股走势相对乐观，认为行业基本面比2012年好，地产股有望获得基本面改善带来的绝对收益，预计新一届政府有望深化改革，若此，利好行业水平估值提升！

建议逢调整加仓，布局来年；

对仓位的建议：对一个已告别黄金期的行业，若超出标配的幅度持续处在历史高位，显然不合理！考虑到行业依然有长期增长的潜力，我们认为比标配高3个百分点以内可能较合适，因为通过观察历史，我们看到即使在底部起来的超额收益被吞噬后的相对灰暗时期，超出标配一至两个百分点也是常态。