事项：
8月9日，国家统计局公布了2012年1-7月份全国房地产运行数据。
评论：
事项：
8月9日，国家统计局公布了2012年1-7月份全国房地产运行数据。
评论：
销售额累计降幅趋零以及其他各项指标的趋势，印证了我们上半年一系列研报的判断
① 我们在6月27日研报《部分城市端午"火爆"》中首次指出"今年一季度小阳春回暖之后，楼市成交沿着前期箱体上缘震荡，形成的新箱体中枢比原先箱体中枢同比增长约15%，预计三季度楼市销售实现同比增长将是大概率事件"，此后我们又在7月5日专题《2012年中报预览及年报前瞻：预计中报平稳、年报增长》及后续各周的周报中反复强调该判断。1-7月份，全国商品房销售额累计同比降幅已趋近于零，运行方向符合我们上述预判；
② 我们在去年12月底发布的年度策略中判断"新开工面积8月份见底，预计累计同比降幅为-13%"，在6月初发布的下半年策略《"水"涨船高》中将见底时间修正至三季度（9月份），幅度不变。1-7月份新开工累计同比降幅为9.8%，降幅继续扩大，趋势上与我们上述预期基本一致；
③ 我们在3月投资策略《择机收割，静待新的催化剂》首次提醒"房价报复性反弹预期将逐步升温"，在5月初报告《形势仍有利于做多》即提示"房价已开始反弹"，在6月初发布的下半年策略《"水"涨船高》中提示"若降息，下半年房价势必明显上涨"，6、7月连续降息两次，我们看到， 1-7月住宅均价同比涨6.9%，7月单月住宅均价环比、同比分别上涨8.3%、14.7%。
销售回暖加速，房价上涨明显，预计舆论将继续转差，投资者"政策打压焦虑"难消弭
① 1-2月份，全国商品房销售额同比降幅为20.93%，在短短5个月时间内，同比降幅缩小至0.5%，回暖速度很快； 图 1：41城新房成交总计
② 根据1-7月商品住宅销售额除以销售面积测算出全国住宅1-7月均价为5540元/平，同比上涨6.9%；根据7月单月商品住宅销售额除以销售面积测算出全国住宅7月均价为5878元/平，同比上涨14.7%、环比上涨8.3%。房价涨幅明显。
③ 6月份以来，随着房价反弹越来越明显，舆论氛围逐渐转差，并引发了地产股投资者的"政策打压焦虑"，本次统计局数据披露后，预计舆论将继续转差，投资者的"政策打压焦虑"仍难以消弭。 上述预判板块整体方向的逻辑和方法一直贯穿于我们年度策略以来的一系列报告中。今年以来，我们根据这一规律来预判地产股整体方向，屡试不爽--年度策略《洗尽铅华始见金》中旗臶鲜明提出"2012年上半年地产股有好机会"、下半年策略《"水"涨船高》中明确提示"下半年地产板块将不如上半年"，从已演绎的行情来看，均符合上述判断。
短期来看，维持8月策略《超跌反弹，强者恒强》的判断：①由于前期调整幅度较大，下一阶段板块获利回吐压力将有所减轻，板块估值和前期高点相比优势已凸显；②经济仍在下行，板块销售改善的红利暂时又未传导至产业链，从配臵选择上看，地产板块仍具比较优势；③我们预计8月楼市较7月或会相对平淡一些，政策压力有望相对纾缓，按照我们预判板块整体方向的大逻辑，这种情形对投资地产股而言，要比6、7月份好；④建议把握两条主线：超跌反弹--金地、中南、金科、首开、华业、福星、世联、云南城投；强者恒强--华侨城、华夏幸福、万科、保利、招地、栖霞建设。
销售额累计降幅趋零以及其他各项指标的趋势，印证了我们上半年一系列研报的判断
① 我们在6月27日研报《部分城市端午“火爆”》中首次指出“今年一季度小阳春回暖之后，楼市成交沿着前期箱体上缘震荡，形成的新箱体中枢比原先箱体中枢同比增长约15%，预计三季度楼市销售实现同比增长将是大概率事件”，此后我们又在7月5日专题《2012年中报预览及年报前瞻：预计中报平稳、年报增长》及后续各周的周报中反复强调该判断。1-7月份，全国商品房销售额累计同比降幅已趋近于零，运行方向符合我们上述预判；
② 我们在去年12月底发布的年度策略中判断“新开工面积8月份见底，预计累计同比降幅为-13%”，在6月初发布的下半年策略《“水”涨船高》中将见底时间修正至三季度（9月份），幅度不变。1-7月份新开工累计同比降幅为9.8%，降幅继续扩大，趋势上与我们上述预期基本一致；
③ 我们在3月投资策略《择机收割，静待新的催化剂》首次提醒“房价报复性反弹预期将逐步升温”，在5月初报告《形势仍有利于做多》即提示“房价已开始反弹”，在6月初发布的下半年策略《“水”涨船高》中提示“若降息，下半年房价势必明显上涨”，6、7月连续降息两次，我们看到， 1-7月住宅均价同比涨6.9%，7月单月住宅均价环比、同比分别上涨8.3%、14.7%。
销售回暖加速，房价上涨明显，预计舆论将继续转差，投资者“政策打压焦虑”难消弭
① 1-2月份，全国商品房销售额同比降幅为20.93%，在短短5个月时间内，同比降幅缩小至0.5%，回暖速度很快； 图 1：41城新房成交总计
② 根据1-7月商品住宅销售额除以销售面积测算出全国住宅1-7月均价为5540元/平，同比上涨6.9%；根据7月单月商品住宅销售额除以销售面积测算出全国住宅7月均价为5878元/平，同比上涨14.7%、环比上涨8.3%。房价涨幅明显。
③ 6月份以来，随着房价反弹越来越明显，舆论氛围逐渐转差，并引发了地产股投资者的“政策打压焦虑”，本次统计局数据披露后，预计舆论将继续转差，投资者的“政策打压焦虑”仍难以消弭。 上述预判板块整体方向的逻辑和方法一直贯穿于我们年度策略以来的一系列报告中。今年以来，我们根据这一规律来预判地产股整体方向，屡试不爽——年度策略《洗尽铅华始见金》中旗臶鲜明提出“2012年上半年地产股有好机会”、下半年策略《“水”涨船高》中明确提示“下半年地产板块将不如上半年”，从已演绎的行情来看，均符合上述判断。
短期来看，维持8月策略《超跌反弹，强者恒强》的判断：①由于前期调整幅度较大，下一阶段板块获利回吐压力将有所减轻，板块估值和前期高点相比优势已凸显；②经济仍在下行，板块销售改善的红利暂时又未传导至产业链，从配臵选择上看，地产板块仍具比较优势；③我们预计8月楼市较7月或会相对平淡一些，政策压力有望相对纾缓，按照我们预判板块整体方向的大逻辑，这种情形对投资地产股而言，要比6、7月份好；④建议把握两条主线：超跌反弹——金地、中南、金科、首开、华业、福星、世联、云南城投；强者恒强——华侨城、华夏幸福、万科、保利、招地、栖霞建设。
