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销售面积降幅继续收敛，符合我们预期，表明企稳趋势未改，利于稳定持股信心 2012年上半年，全国商品房销售面积39964万平方米，同比下降10.0%，降幅比1-5月份缩小 2.4个百分点；其中，住宅销售面积下降11.2%，办公楼销售面积增长7.1%，商业营业用房销售面积增长 2.5%。商品房销售额23314亿元，下降 5.2%，降幅缩小 3.9 个百分点；其中，住宅销售额下降 6.5%，办公楼销售额下降 1.1%，商业营业用房销售额增长5.4%。

年初的策略中，我们曾经预计“全国商品房销售面积及销售额同比增速将在一季度见底之后企稳回升”；在 5月份的房地产运行情况点评中我们曾明确提出“预计 1-6月份的同比降幅仍会再收敛”的判断；同时我们在 6月份的策略报告中提出“全国商品房销售面积和销售额同比增速于今年 2月见底回升以来，目前已经基本企稳、库存压力将进一步缓解” ，事实上上半年商品房销售面积和销售额下滑幅度均收敛，完全符合我们之前的判断。同时，值得注意的是，6 月全国商品房销售同比增速收敛趋势未受到去年同期基数较高的影响而出现反复，反映出销售回暖情况十分令人振奋。

销售数据表现出进一步企稳的趋势将有助于稳定投资者的持股信心。我们分析销售面积及金额下滑幅度能够继续收敛的主要原因是：①宏观流动性的改善，利率回归基准甚至有部分城市出现 8.5折优惠；②开发商年初以来持续的降价跑量；

③地方政府微调动力强，屡屡试探调控底线；④市场环境的不断变化刺激了刚需乃至柔需（首次改善之后的再度改善性臵业需求）陆续释放；上述四方面因素共同作用，提振了购房需求。我们预计未来数月全国商品房销售面积及销售额同比增速将继续保持降幅收敛的大趋势。

投资增速放缓幅度及新开工降幅均呈扩大态势，有利于倒逼政策松动

2012年上半年，全国房地产开发投资30610亿元，同比增长16.6%，增速比1-5月份回落1.9个百分点。其中，住宅投资 20879亿元，增长12.0%，增速回落1.6个百分点，占房地产开发投资的比重为 68.2%。 2012年上半年，房屋新开工面积92380万平方米，下降7.1%，降幅比 1-5月份扩大 2.8个百分点；其中，住宅新开工面积 68617万平方米，下降10.7%。

投资增速放缓幅度及新开工降幅均呈扩大态势符合我们前期判断，呈扩大态势的原因：①持续了两年多的非理性且不断加码的房地产调控，已使房地产行业经营者对市场经济丧失信心，虽然销售已持续回暖数月，库存压力已有所缓解，但经营者仍保持较为谨慎的扩张态度，这一点我们从上市公司拿地金额与销售金额的比例仍处于历史地位可以得到进一步的验证；②随着楼市成交小阳春回暖，部分地区房价出现反弹，媒体对房价上涨的报道有所增加，百姓对房价上涨的怨声又响起，开发商预期政策或存在反复可能，因对后市仍持较为谨慎的态度。

投资、新开工表现出的趋势表明销售改善红利仍难向产业链传导，投资新开工增速仍需经历筑底过程，而在其下行阶段，形势仍有利于倒逼政策松动。而为了使经济体自身形成良性的内循环，我们认为下阶段政策松动的着力点在于“改善和稳定房企的预期”，以期待房企能积极拿地和有效开工。

土地购臵面积、土地购臵费同比降幅继续扩大，形势仍有利于政策纠偏

2012年上半年，房地产开发企业土地购臵面积17543万平方米，同比下降19.9%，降幅比 1-5月份扩大 1.2个百分点；

土地成交价款 3441 亿元，下降 13.3%，降幅扩大 3.3 个百分点。土地购臵费、土地购臵面积降幅扩大，预示开发商拿地仍十分谨慎，目前销售红利尚难向地方财政传导，土地市场仍处在偏冷状态，这有利于倒逼地方政策纠偏。

待售面积较 5月末上升，减弱房价上行压力

6月末，商品房待售面积31408万平方米，比5月末增加 669万平方米。其中，住宅待售面积增加 512万平方米，办公楼增加 84万平方米，商业营业用房增加31万平方米。 待售面积较 5月末有所回升说明全国范围内库存压力仍存，这将进一步减弱房价上行的压力，有利于化解市场因销量回暖而引发的房价反弹的忧虑，进而利于政策进一步改善。

形势仍有利于做多，维持行业“推荐”评级

综上所述，6月份房地产经营开发数据中多数指标利好投资地产股，形势整体仍有利于做多，维持中期策略《“水”涨船高》和 7月份策略《配臵选择之下，仍具比较优势》的观点。推荐华侨城、华夏幸福、招金万保、首开股份、中南建设、苏宁环球、栖霞建设等