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降息时点超预期

6月8日的降息对经济刺激十分有限，目前国内各项经济指标仍有下行风险，外围经济局势仍不明朗，市场一致预期最早在四季度或会有一次降息。此次降息发生在7月初，时点超出市场预期。

降息减轻购房人月供负担，有利于进一步提振购房需求

在假设按基准利率获得住房按揭贷款的前提之下，我们对购房时贷款100万至500万，贷款10年至30年分别进行了月供压力的测算。根据测算结果显示，若购房人按基准利率贷款300万，20年，降息之前，每月月供还款额为21753元，在降息25个bp之后，每月的月供还款额降低为21379元，每月还款额减少374 元。不同贷款额度，不同贷款年限的各类住房按揭贷款平均月供减少幅度在1.65%左右。若考虑两次降息的累计效应，购房人每月的月供还款额将减少3%以上。

虽然从月供降幅上看，降息对购房者的供楼负担影响有限，但是本次降息降低了融资成本，从政策本身对市场流动性以及对预期的影响角度上看，降息将进一步提振购房人的需求。同时降息周期开启之后，数次降息若再度引发负利率的市场环境，则将提升楼市的资产配置需求，增强房地产的投资品属性，对销量产生正向刺激。

降息将降低房企财务费用，经测算，房地产板块上市公司2012、2013年EPS将分别提升1.92%和2.80%

房地产上市企业的银行贷款期限多为1-3 年，此次降息幅度为25个基点，由调整前的6.40%下降至6.15%。截止2012 年一季报，133 家房地产开发类上市公司累计有息负债约达6722 亿元。假设有息负债规模保持不变，利率不变，降息之后，按全年剩余201 天计算，2012 年全板块将减少利息支付9.25亿元，2013年全板块将减少利息支付16.81亿元。按整体法估算，2012 年全行业EPS平均增厚约7.69厘，2013年平均增厚约13.97厘。国信房地产小组重点覆盖的上市公司2012-2013 年业绩将平均增厚1.92%和2.80%，如表2。

本轮周期与08年相近，降息带刺激房地产板块实现超额收益

目前房地产投资和新开工同比增速均出现加速下滑现象，我们预计投资新开工增速将于今年6-8月见底。因此目前的大环境与08年底相似。根据08年降息周期开启后，房地产板块表现的总结来看，降息之后房地产板块超额收益明显。

加仓地产股的新催化剂再度出现，建议低配的加仓、超配的维持，选股把握5条主线

本次央行再度放“水”，我们认为加仓地产股的新催化剂出现，板块有望“水”涨船高，维持中期策略《“水”涨船高》观点，建议已超配的维持，低配的加仓。选股把握五条主线——①商业模式特殊、利用业务线协同效应获得与地方政府议价能力的个股，如具备招商引资优势与政府双赢的华夏幸福、工程换土地的中南建设；②受益降息的高杠杆进攻品种：首开、苏宁环球、福星、中天；③今年销售好或是业绩锁定性强的品种，推荐招地、华侨城（销售好、受益于下半年政策松动引发的改需放量）、金地（除了销售好、业绩锁定性强，还将受益于下半年政策松动引发的改需放量）、中南、荣盛发展、万科、华夏幸福；④区域概念或题材：招地（前海、城市更新、资产注入）、金科（重庆板块）、世茂股份（横琴概念）、广宇发展（资产注入）、宁波富达（资产注入）、津滨发展（资产注入）；⑤受益于土地市场复苏的品种：云投、黑牡丹。上述个股中华夏幸福、华侨城、招地、金地、中南、万科、苏宁环球等或会表现得更强、更持续。