我们预判地产股整体方向所坚持的基本方法

尽管中国房地产行业的“峰值”至少在2025年之后才会到来，但在制度和体制制掣下，国内房地产已沦为调节周期和平衡利益的工具，政府和政策之手伸得很长。就地产股投资而言，政府意志和政策力量较基本面对超额收益的影响更大，特别是08年以来尤为明显。“政策市导致地产股呈逆周期机会”——我们过去一年多来根据这一规律来预判地产股整体方向，屡试不爽。

上半年地产股牛市符合上述规律

去年4Q行业政策极度扭曲和严苛，因此上半年政策起点低，较易触发改善。一季度楼市量价筑底、宏观经济下行，倒逼出政策放松，政策红利接连涌现。在政策红利下，上半年地产板块的超额收益十分明显，并呈逆周期特征。

下阶段若要走牛，需要更强催化剂

既有政策面较去年底已大幅改善、流动性紧张的局面也明显好转、行业基本面已企稳，这些均已在板块上半年可观的超额收益以及机构大幅超配中反映了，因此下半年地产股板块若要继续走牛，需要更强的催化剂，仅维持上半年政策和基本面难以继续推动板块领涨。新催化剂包括：①经济恶化使政府对“房价上涨”容忍度提高；②地方财政吃紧倒逼出放松限购的城市；③流动性进一步宽松：松限贷、降息、放开房企直接融资、密集降准等。

博弈胜算概率较大

我们认为下半年博弈新催化剂出现胜算较大，理由：①房企战略防御有望继续倒逼政策放松；②土地财政仍是绕不开的死结，地价、房价若超调将严重影响稳定；③其他经济指标正在恶化，也有利于倒逼新催化剂出现。

风险

从调节周期角度看，由于政府已对经济增长目标下调、对土地出让金大幅下降也有预期，因此“倒逼政策松动”存一定不确定性和难度。从平衡利益角度看，伴随着流动性进一步宽松，为防范房价反弹，会否“定向不宽松”？

板块下半年有望“水”涨船高，建议保持超配、坚定持有

板块在行业证监会指数1750点附近具有防御性，若下半年政策和流动性进一步放“水”，有望“水”涨船高，但板块整体相对收益将不如上半年。目前机构已大幅超配，建议坚定持有，若新的行业催化剂出现或是在当前估值水平下出现调整，均可考虑进一步加仓。选股把握五条主线，推荐华夏幸福、中南建设、金招万、球云星天、华侨城、世茂等。