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政策变量是影响地产股投资的最重要因素

虽然5月以来楼市销售畅旺，销量每周有惊喜，但板块一直呈调整态势，前三周累计下跌3.03%。5月21日晚，媒体报道了“住建部某官员表态支持扬州补贴精装房”， 22日地产股即受刺激，一扫前三周颓势强势反弹，当日涨幅高达2.88%，22日到月底累计涨幅达6.65%，这期间跑赢沪深300指数4.92个百分点。5月行情再次印证了我们“对地产股投资而言，首要变量是政策，而不是销售”的观点。

近期政策反复的主因是销售回暖引发了政府对“政策若进一步放松将导致房价报复性上涨”的担忧

去年四季度以来，各地政府纷纷打政策擦边球，适度松绑调控，只要不涉及到取消限购，大都能获准或被中央默许。由于受到地方政策松动、今年一季度以来流动性转好以及首套房利率回归基准甚至降至8.5折等因素的刺激，前5月楼市底部企稳、回暖。根据我们跟踪楼市数据，十八重点城市5月份销售平均同比增速高达30%，41城销量突破前期底部盘整箱体，站上新平台。而根据目前有公布可售量的所有11个城市数据看，11城可售数据从去年12月开始已呈现震荡下行趋势，行业供求逐渐在改善，库存压力缓解。“前5月政策微调销售即好转”引发了政府对“政策若进一步放松将导致房价报复性上涨”的担忧，这是近期政策反复的主因。根据国家统计局公布的商品房销售额以及销售面积数据测算，3月份单月全国商品房成交均价为5498元/平方米，4月份单月均价达到5930元/平方米，环比上涨8%。搜房网、新浪地产也显示4、5月份一线城市很多楼盘环比涨价，我们3、4、5月草根调研情况也显示房价3月已止跌、4月、5月的确在涨。

政策市导致地产股呈逆周期投资机会

大家在判断地产股整体方向时，务必要考虑“在中国特殊政经制度下，行业已沦为调节周期和平衡利益的工具”这一特殊性，这也是我们在这一年多来一直坚持的一个基本观点——经济下行、政策松动（调节周期），房价上涨、政策收紧（平衡利益）。

当前形势比较“纠结”，但我们认为最终博弈胜算较大

当前形势比较纠结：经济还在继续下行，楼市的销量却已回暖，若进一步松政策，房价势必继续上涨，考虑到改善性需求和投资性已被压抑两年，不排除政报复性反弹可能；但若不进一步松政策，又无法遏止经济进一步恶化。

但当前各项经济指标表现均较差，有进一步恶化的可能，房企战略防御气氛依然浓厚，同时土地财政也是绕不开的“死结”，因此，我们判断最终结局是“政府不得不提升对房价上涨的容忍度，该降息降息、该松限松限”，毕竟稳增长才是最大的利益。这也是下一阶段地产板块继续领涨的新催化剂，当然在具体实施上，不排除有一些“定向宽松”和“定向不宽松”的举措。

不必太悲观，建议坚定持有，若出现新催化剂则进一步加仓，选股把握5条主线

现阶段我们认为不必太悲观，若出现新催化剂或在当前估值之下进一步调整，建议进一步加仓。

选股把握5条主线：①商业模式特殊、利用业务线协同效应获得与地方政府议价能力的个股，如有招商引资优势的华夏幸福、工程换土地的中南建设；②受益土地市场复苏的云南城投、黑牡丹；③高杠杆进攻品种首开股份、中天城投、苏宁环球等；④今年销售好或业绩锁定性强的品种，如中南建设、金地集团、招商地产、金科股份、华夏幸福等；⑤区域概念或题材：金科股份（重庆板块）、世茂股份（横琴概念）、招商地产（前海和城市更新）、重组及资产注入的招商地产、广宇发展、宁波富达、津滨发展。上述个股中兼具多条投资主线特性的华夏幸福、中南建设、招商地产、金科股份，我们认为表现会更强、更持续。