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销售累计下滑幅度环比放缓，对股价影响正面

1-3月份，商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%，降幅比1-2月份缩小0.4个百分点；其中，住宅销售面积下降15.5%。商品房销售额8672亿元，下降14.6%，降幅缩小6.3个百分点；其中，住宅销售额下降17.5%。

对股价的影响：①统计局披露的一季度销售数据同比负增长趋势与我们对18重点城市实时跟踪所反映的趋势是一致的，地产板块在一季度行业销售大幅下滑情形下却表现出了强势，特别是下滑幅度最大的1-2份超额收益最大，完全印证了我们在判断地产板块整体方向时所秉持的基本思想--"在制度和体制制掣下，地产股将呈逆周期机会"的正确性；②尽管销量不是影响板块走势的首要变量，但1-3月份累计增速下滑幅度环比1-2月份放缓，表明销售已初显企稳迹象，对持仓者的心态将起到稳定作用，对股价无疑是正面的。

投资增速加速下滑、新开工增速接近零增长，利好地产股

2012年1-3月份，全国房地产开发投资10927亿元，同比增长23.5%，增速比1-2月份回落4.3个百分点。其中，住宅投资7443亿元，增长19.0%，增速回落4.2个百分点，回落幅度较上月增加4.1个百分点。1-3月，房屋新开工面积39946万平方米，增长0.3%，增速回落4.8个百分点；其中，住宅新开工面积29427万平方米，下降5.2%。

利好地产股：①房地产投资和新开工是未来房地产供应的重要先行指标，投资和新开工增速的下滑预示未来供应的减少，与政府希望藉调控来"增加普通商品住宅供应"的初衷相悖，说明行政化打压方式的确有纠偏的必要了，下一阶段势必会出台一些改善开发商预期、提高开发商积极性的措施；②一季度GDP增速仅为8.1%已低于市场预期，经济衰退担忧加剧，而此时投资和新开工增速呈加速下滑趋势，将导致风险进一步向上下游传导从而加大经济硬着陆风险，为防止硬着陆，政策唯有适度松动。

土地购臵面积、金额增速继续回落，对投资地产股影响正面

1-3月份，房地产开发企业土地购臵面积7859万平方米，同比下降3.9%，降幅比1-2月份扩大3.4个百分点；土地成交价款1555亿元，增长2.5%，增速回落3.3个百分点。

土地购臵面积和土地购臵费同比增速的回落速度较去年四季度有加速趋势，这一点符合我们前期一直强调的"房企在连续博弈中走出囚徒困境、以少拿地、减开工来应对调控"的判断，但土地成交价款仍维持增长，好于我们以及市场的普遍预期，原因：①资金流入商业地产地块超预期；②部分央企融资能力强，博弈政策松动和抗周期能力均较其他开发商好，敢于拿地，拿地、扩张节奏加快，超预期。

对股价影响：在没有经济增长和财政增收的替代方案出台的背景之下，土地市场的持续低迷将加大地方政府的财政压力，从而迫使政策初显自下而上的松动。 景气回落符合预期，一季度地产股大幅反弹已反映出景气规律

调控近两年，行业景气早已在2010年3月见顶后拐头向下，目前96.92，与08年12月份的水平相当；从前两轮周期看，景气触底前半年左右，地产股即迎来较大的反弹甚至反转！2005年12月，景气触底，为100.61，地产股指数提前在当年7月份触底后开始反转行情。2009年2月，景气触底，为94.74，地产股指数提前在08年10月份触底之后即开始反转！我们运用统计方法，对05年以来各月行业景气指数和地产股指数运行趋势进行相关性分析，结果显示，地产股指数与未来3-4月时的景气指数相关度最高，可达47%--69%，表明地产股指数领先景气指数4个月左右见底。 对股价影响：行业景气指数受投资、新开工影响最大，我们在年度策略中预计投资、新开工见底时间在今年6-8月份，因此景气见底时间或在今年6月份左右，因此，地产板块在今年一季度大幅反弹，已经反映出上述景气与股价的规律。

待售面积减少，对股价影响正面

3月末，商品房待售面积30122万平方米，比2月末减少404万平方米。其中，住宅待售面积减少227万平方米。

对股价影响正面：统计局披露待售面积减少与我们跟踪的重点城市可售量数据所反映趋势一致，意味着存货在减少，这将导致房价下跌压力减轻，与投资、新开工和土地购臵面积三个指标增速回落趋势相叠加，预计明年楼市将再度供不应求，除非政策由单纯打压购房需求转变为如何提高开发商增加供应的积极性。

维持超配地产股建议，推荐三条主线

上述数据均对投资地产股影响正面，在经济面临硬着陆隐忧下，指标越差越有利于政策松动。另外，由于基数低，4、5月销售有望同比增长，也有利于地产股投资。我们维持超配地产股建议，推荐三条主线：①全年销售增长确定型：招商地产、中南建设、荣盛发展；②高杠杆进攻型：保利地产、首开股份、云天星球、华业地产、嘉凯城；③题材兑现概率大的深振业A、深天健。