事件。公司公布2023 年年报。报告期内，公司实现营收10.32 亿元，同比增加17.04%；归属于上市公司股东的净利润为0.99 亿元，同比增加1.85%；经营活动产生的现金流量净额为6.44 亿元，同比增加10.57%；公司向全体股东每10 股派发现金红利2.20 元（含税）。

2023 年公司营收增加的主要原因：主要系并购及爬坡期项目收入增加所致。

2023 年公司归母净利润增加的主要原因：遵循新租赁准则规定，与项目相关的使用权资产、租赁负债终止确认导致资产处置损益增加。

根据2023 年年报披露：公司的经营模式主要包括承租运营、参股运营和受托运营。截止2023 年末，公司承租运营的项目有42 个，可供出租运营的物业面积约77 万平方米。公司受托运营的项目有29 个，可供出租运营的物业面积约52 万平方米。公司参股运营的项目有2 个，可供出租运营的物业面积约10 万平方米。

截止2023 年末，公司在管项目73 个，在管面积约140 万平方米，整体项目数量、面积均处于行业领先地位。分地域看，上海61 个项目，北京9 个项目，杭州2 个项目，南京1 个项目。

投资建议：受益超大特大城市城中村政策的利好，“优于大市”评级。公司是一家轻资产运营的服务型公司，主营业务为城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造、招商、运营和服务。

我们预计公司2024-2025 年EPS 约为0.28 元、0.36 元，根据上海、北京两地的统计局披露，截止2003 年年底，两地办公建筑、商场店铺及其他非住宅房屋累计竣工面积规模约8000 万㎡，排除部分项目已经更新改造，仍存在较大的可供改造空间。而公司在管物业主要位于上海、北京等一线城市的核心区位，将充分受益，因为我们给予公司2024 年18-22 倍的动态市盈率，对应合理价值区间为5.04 元-6.16 元，维持“优于大市”投资评级。

风险提示：出租率和租金差下降风险；区域过度集中风险。