核心观点

房地产市场正发生深刻变化，出现新旧动能转换，存量房交易持续放量，逐渐成为与新房并驾齐驱的市场主动能。从数据上看，一、二线城市的二手房交易深度（二手房成交量占一、二手房总成交比重）分别平均达到了6 成、4 成，且呈现持续提升的趋势。

我们认为，存量房交易GTV 中长期有望达7.8 万亿元，存在高品质需求支撑服务溢价、头部企业壁垒优势凸显、头部市占率提升的三大趋势，头部企业有望重塑市场格局，迎来黄金发展期。建议重点关注护城河深、坐拥丰富数据资产的优质存量房服务商。

摘要

房地产市场交易出现新旧动能转换，存量房交易渐成主导。历经多年城镇化发展，当前市场动能正在切换，二手房交易主导地位逐渐凸显。2023 年1-11 月，我国重点城市二手房成交面积达到3.2 亿平米，同比增长30.1%，全国二手房交易深度（交易量占新房二手房加总成交规模的比重）达到37.1%，预计未来仍将持续提升。分能级看重点城市中一、二线城市的二手房交易深度分别达6 成、4 成且2023 年来显著提升，更明显地体现了这一趋势。

2023 年二手房市场两波行情分别由积压需求释放、政策驱动带来，以价换量现象凸显。北上深杭四大重点城市二手房均为市场重要组成，2023 二手房交易深度中枢分别为60%、50%、35%、35%。

横向看，二手房市场表现趋同，2023 年年初、三季度分别由疫情积压需求释放和政策主导形成两波行情，且均有以价换量，仅变化幅度有别。分城市看，深圳放量最大，2023 年四季度成交量同比增长56.1%，价格维持平稳；上海以价换量力度最大，12 月挂牌价较年初下降5.9%，挂牌量提升36.6%，成交量提升13.9%。

存量房业务长坡厚雪，中长期GTV 有望达7.8 万亿元。伴随需求政策持续放松与挂牌量提升，存量房成交有望持续放量。预计2027 年全国二手房GTV 可达7.8 万亿元，对应2022-2027 年复合增速11.2%，二手房GTV 占比有望提升至49.0%。行业未来将现三大趋势，即高品质需求支撑服务溢价、头部企业壁垒优势凸显、头部市占率提升，头部企业有望重塑市场格局，迎来黄金发展期。

投资建议：推荐关注护城河深厚、坐拥丰富数据资产的优质存量房服务商。一方面存量房行业长坡厚雪，总交易额有望稳步提升，而业内头部企业有望凭借其深厚的护城河提升市占率，获取超额收益；另一方面数据资产入表将于2024 年落地施行，有望为公司带来业绩和估值弹性，形成戴维斯双击。据此我们推荐关注护城河深厚并坐拥数据资产的优质存量房服务商。重点推荐港股：

贝壳-W；建议关注A 股：我爱我家。