核心观点

2023 年1-2 地产行业销售、融资、投资指标均出现显著改善，近期住建部部长倪虹表示，大力支持刚性及改善性住房需求，促进房地产市场企稳回升。政策持续向好将有望推动销售持续复苏，我们看好去年积极补仓、土储丰厚优质的房企。

国家统计局公布房地产市场运行情况，2023 年1-2 月房地产销售面积、投资额、新开工面积、竣工面积分别为15133 万平方米、13669 亿元、13567 万平方米、13178 万平方米，同比增速分别为-3.6%、-5.7%、-9.4%、8.0%，前值（2022 年12 月）分别为-31.5%、-12.2%、-44.3%、-6.6%。

销售降幅大幅收窄，复苏具备持续性。2023 年1-2 月商品房销售面积增速为-3.6%，降幅较2023 年12 月大幅收窄27.9 个百分点。

3 月截至13 日30 个大中城市成交面积同比上升23.9%，销售持续回暖。近期住建部部长倪虹表示，大力支持刚性及改善性住房需求，促进房地产市场企稳回升。政策持续向好可期，有望推动地产需求持续修复。

到位资金降幅大幅收窄，行业融资能力持续恢复。2023 年1-2 月到位资金增速为-15.2%，降幅较2022 年12 月大幅收窄13.5 个百分点。自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款的降幅均出现大幅收窄，表明房企在发债方面出现明显改善，且销售回暖推动回款端到位资金改善。

新开工、竣工大幅改善，投资明显修复。2023 年1-2 月新开工降幅大幅收窄，竣工增速由负转正，土地成交降幅收窄，投资明显改善。我们认为，随着地产销售端的企稳回升，房企在以销定投思路指引下的拿地积极性有望被激活，土地市场有望回暖；销售有望持续回暖从而推动新开工持续改善，“保交楼”政策将持续为竣工形成支撑。

上调各项核心指标预测：我们上调对2023 年销售面积、新开工面积、开发投资、竣工面积的增速预测，分别为0%、-5%、0%、+15%（先前预测分别为-10%、-20%、-7%、+11%）。

销售复苏具备持续性，看好去年积极补仓、土储丰厚优质的房企。2023 年1-2 月房地产销售、融资、投资三大指标均现明显改善，伴随行业风险缓释，销售有望持续复苏，我们看好去年积极拿地、拥有丰厚优质土储的房企，其将充分受益于需求修复带来的销量提升。推荐A 股：华发股份、滨江集团、万科A、保利发展、建发股份，港股：越秀地产、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国、碧桂园。随着地产销售持续复苏，商业及物管企业的盈利和估值有望修复，推荐A 股：新城控股，港股：龙湖集团、华润置地、华润万象生活、碧桂园服务、万物云、中海物业、保利物业。“保交楼”工作持续推进，看好有能力参与不良项目处置的代建公司绿城管理控股。

风险提示：房地产销售、结转及房企信用修复可能不及预期。