事件：南都物业发布 2020 年第三季度报告。2020 前三季度营业收入 10.17亿元，同比增长 12.78%，归母净利润 1.05 亿元，同比增长 21.32%，扣非净利润 8342.45 万元，同比增长 25.94%。2020Q3 营收 3.57 亿元，同比增长 12.7%，归母净利润 3705.72 万元，同比增长 21.28%，扣非净利润 2846.3万元，同比增长 20.25%。

点评：

新签约面积稳步增长，期间费用控制良好。截至 2020 年 9 月 30 日，公司累计总签约项目 545 个，累计总签约面积 6,653.70 万平方米，2020 年1-9 月公司新签物业服务项目 65 个，新签约面积约 752.92 万平方米；公司案场服务合同的新签数量为 10 个；公司顾问咨询合同的新签数量为 1个。公司前三季度毛利率同比下降 0.46pct 至 23.48%；销售费用率同比下降 0.3pct 至 1.52%，主要系疫情影响市场拓展；管理费用率同比下降 1.5pct至 7.94%；研发费用率同比下降 0.04pct 至 0.08%，主要系公司信息化系统处于调整和维护期；财务费用率同比下降 0.03pct 至-0.11%。

与政府背景公司合作有利于公司项目迅速外拓。南都物业与杭州运河集团、杭州旅游集团签署合作协议，杭州运河集团通过竞争性磋商与南都物业达成战略，并联合杭州旅游集团，共同组建运河辰景。随着大城北开发和大运河国家文化公园建设的逐步推进，未来杭州运河集团将形成约百万平方米的物业资产。与景德镇国企合作设立国信南都（江西）商业管理有限公司，对合作方旗下地产提供物业服务等，实现合作方下辖城市空间“投资+管理”精细化全流程管理，扩大城市空间管理规模的同时提高城市服务的效率与品质。

强化区域优势，拓展城市空间服务领域。重点拓展已进驻省市，强化公司区域优势，加速京津冀布局，首进河北省；与景德镇国企合作是南都物业首进景德镇，深耕江西区域。公司积极拓宽细分市场赛道，助力城市公共空间服务，中标夏衍影视文化特色街区、杭钢基地、西安高科智慧产业园、江苏多地社区及街道市政环卫等多个非住宅项目。

投资策略：我们预测公司 2020-2022 年归母净利润为 1.42/1.71/2.01 亿元，同比增长 24.4%/20.3%/17.8%，维持“买入”评级。

风险提示：劳务成本上涨风险、未能全部收回物业费风险、市场竞争加剧风险、房地产调控风险