以86城 市12 万个小区9088 万户微观数据为基础，分析发现优质物管尤其是上市物管公司市占率较低，未来成长空间广阔。样本中，目前优质物管公司在管户数市占率为22%，上市物管公司市占率仅7%，全部户数中，2 元/平米月以上物管费占比仅23%。

样本数据分析，起始物管费加速上升，优质物管服务愈加得到市场认可。

有别于市场普遍认为物管费较难提价的传统印象，越来越多的案例体现出通过更换优质物管公司的方式也能提价。在一部分低楼龄小区中，因为优质服务的提供，物管费较高，优质物管占比达48%；但在另一部分低楼龄小区中，因为没有优质服务，所以物管费价格较低，优质物管占比仅7%。

在一部分高楼龄小区中，因为优质服务的提供，物管费较高，优质物管占比达45%；但在另一部分低楼龄小区中，因为没有优质服务，所以物管费价格较低，优质物管占比仅11%。近期通过的民法典有利于优质物管公司拓展存量项目。

未来优质物管公司营业收入增长来自三方面：存量市场市占率持续提高，增量市场承接房企竣工，增值服务量价齐升。拆解分层市场，细化拓展策略，估算2025 年优质物管公司营收规模，：

营收规模1 存量市占率提升，优质物管存量住户的基础物管规模达3400 亿元，市占率由22%提升至52%。当前我国城镇住房存量为3.43亿套，估算是未来5 年增量套数的近6 倍，通过优质物管不断提升新房市占率和老旧小区改造政策得以实现。

营收规模2 增量承接竣工，优质物管新增住户的基础物管规模达2400亿元。预计百强房企销售面积稳定在9 亿平方米，2025 年优质物管新增在管面积达到48.6 亿平方米，一二三线城市的物业费增速平均为5%，优质物管营收将超过2400 亿元。

营收规模3 增值服务量价齐升 ，优质物管增值服务规模达到3400亿元，量价齐升。目前上市物管户均增值服务消费额增速为38%，估算2025 年户均增值服务支出将突破2000 元，在存量市场庞大基本盘的支持下，预计2025 年增值服务收入累计达3400 亿元。

估算2025 年国内优质物管市值规模将达1.6 万亿，约为当前市值的5 倍，未来五年CAGR 约30%。优质物管公司的服务户数达到2.08 亿套，平均物管费2.6 元/平米月，户均增值服务收入约2300 元。

投资建议：优质物管公司市场空间广阔，存量市场市占率持续提升，增量市场承接房企竣工，增值服务量价齐升。持续推荐物管行业龙头招商积余，深耕长三角综合布局的南都物业以及细分领域具有特色的新大正。

风险提示：存量市场拓展缓慢、增量市场竞争激烈，增值服务进展较慢