本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
兴通海运股份有限公司拟购买二手房涉及的泉港区驿
峰路东段北侧兴通1#商住楼201室及501至506室
资产评估报告
嘉学评估评报字(2024)8200046号
第一册(共一册)
厦
厦门嘉学资产评估房地产估价有限公司
XiamenAcademicPracticeValuerCo.,Ltd
二零二四年八月七日
其他
中国资产评估协会
资产评估业务报告备案回执报告编码:3,939,020,006,202,400,184
合同编号: 嘉学评合字[2024]820031A号
报告类型:非法定评估业务资产评估报告
报告文号:嘉学评估评报字(2024]8200046号
报告名称:兴通海运股份有限公司拟购买二手房涉及的泉港区驿峰路东段北侧兴通1#商住楼201室及501至506室资产评估报告
评估结论:5,676,100.00元
评估报告日:2024年08月07日
评估机构名称:厦门嘉学资产评估房地产估价有限公司
签名人员:洪剑钦(资产评估师)会员编号:39200038李艺凤(资产评估师)会员编号:39180002
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说明:报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案,不作为
协会对该报告认证、认可的依据,也不作为资产评估机构及其签字资产评估专
业人员免除相关法律责任的依据.
备案回执生成日期:2024年08月08日
兴通海运股份有限公司拟购买二手房涉及的泉港区驿峰路东段北侧兴通
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兴通海运股份有限公司拟购买二手房涉及的泉港区驿
峰路东段北侧兴通1#商住楼201室及501至506室
资产评估报告
目录
声明
摘要.2
正文.4
一、委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人4
二、评估目的...5
三、评估对象和评估范围.5
四、价值类型及其定义.6
五、评估基准日..6
六、评估依据7
七、评估方法.8
八、评估程序实施过程和情况.9
九、评估假设.10
十、评估结论-.11
十一、特别事项说明.11
十二、资产评估报告使用限制说明..13
十三、资产评估报告日..14
附件...15
附件一、资产评估汇总表或明细表..16
附件二、其他与评估有关的文件.17
厦门嘉学资产评估房地产估价有限公司
兴通海运股份有限公司拟购买二手房涉及的泉港区驿峰路东段北侧兴通
1#商住楼201室及501至506室资产评估报告·声明
声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估
协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制.
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和
资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告.委托人或者其他资产评估报告
使用人违反前述规定使用资产评估报告的,本资产评估机构及其资产评估专业人
员不承担责任.
三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估
报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外,其他
任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人.
四、资产评估报告使用人应该正确理解评估结论,评估结论不等同于评估
对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证.
五、资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报
告特别事项说明和使用限制.
六、本资产评估机构及资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估
准则,坚持独立、客观、公正的原则,并对所出具的资产评估报告依法承担责任.
七、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有人申报并经其采用签名、
盖章或者法律允许的其他方式确认；委托人和相关当事人依法对其提供资料的真
实性、完整性、合法性负责.
八、本资产评估机构与资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象没
有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系,对相
关当事人不存在偏见.
九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评
估报告中假设和限定条件的影响或限制,资产评估报告使用人应当充分考虑资产
评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响.
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资产评估报告
摘要
嘉学评估评报字[2024〕8200046号
重要提示
以下内容摘自资产评估报告正文,欲了解本评估业
务的详细情况和正确理解评估结论,应当阅读资产评估
报告正文.
厦门嘉学资产评估房地产估价有限公司接受兴通海运股份有限公司的委托
1对兴通海运股份有限公司拟购买二手房涉及的泉港区驿峰路东段北侧兴通#商
住楼201室及501至506室在评估基准日的市场价值进行了评估.现将资产评估报告
内容摘要如下:
评估目的:兴通海运股份有限公司拟购买二手房.
评估对象:泉港区驿峰路东段北侧兴通1#商住楼201室及501至506室.
评估范围:泉港区驿峰路东段北侧兴通1#商住楼201室及501至506室,共7项
面积共m2.1,029.49
评估基准日:2024年7月31日.
价值类型:市场价值.
评估方法:市场法、收益法.
评估结论:在公开市场前提下,在本资产评估报告有关假设条件下,在本资
产评估报告特别事项说明和使用限制下,分别采用市场法、收益法进行评估,对
两种方法的测算结果进行简单算术平均求取最终评估价值,纳入本次评估范围的
泉港区驿峰路东段北侧兴通1#商住楼201室及501至506室的评估价值为含税价人
民币伍佰陆拾柒万陆仟壹佰元整(RMB万元).567.61
本资产评估报告使用人在应用评估结论时应当充分考虑和判断资产评估报
告中载明的假设、限定条件、特别事项说明对评估结论的影响.
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本资产评估报告只能由资产评估报告载明的资产评估报告使用人使用,并且
只能用于资产评估报告载明的评估目的和用途.除依据法律需公开的情形外,未
征得本资产评估机构同意,资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开
媒体.
本资产评估报告评估结论的有效期通常为一年,从评估基准日起计算,即从
2024年7月31日至2025年7月30日.超过一年,或虽未超过一年,但评估对象的市
场价格标准出现较大波动,不能采用本资产评估报告结论.
本资产评估报告日为2024年8月7日.
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驿峰路东段北侧兴通1#商住楼201室及501至506室
资产评估报告
正文
嘉学评估评报字(2024)8200046号
兴通海运股份有限公司:
厦门嘉学资产评估房地产估价有限公司接受贵单位的委托,根据有关法律
行政法规和资产评估准则的规定,坚持独立、客观、公正的原则,分别采用市场
法、收益法,按照必要的评估程序,对兴通海运股份有限公司拟购买二手房涉及
的泉港区驿峰路东段北侧兴通1#商住楼201室及501至506室在2024年7月31日的市
场价值进行了评估.现将资产评估情况报告如下:
一、委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使
用人
(一)委托人概况
企业名称:兴通海运股份有限公司
91350505705245753统一信用代码:B
住所:福建省泉州市泉港区驿峰东路295号兴通海运大厦8-9楼
法定代表人:陈兴明
注册资本:人民币贰亿捌仟圆整
企业性质:股份有限公司(上市)
经营范围:许可项目:水路危险货物运输；国内船舶管理业务；第二类增值
电信业务(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动,具体经
营项目以相关部门批准文件或许可证件为准)一般项目:国内货物运输代理；船
舶租赁；软件开发；供应链管理服务(除依法须经批准的项目外,凭营业执照依
法自主开展经营活动).
(二)产权持有人概况
1、产权持有人一
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其他
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姓名:陈兴明
身份证号码:350521195212067015
23住址:福建省泉州市泉港区后龙镇上西村后张号
2、产权持有人二
姓名:陈其德
身份证号码:350521198109057015
住址:福建省厦门市湖里区钟宅五里2号901室
(三)委托人和产权持有人之间的关系
本次评估产权持有人一陈兴明为委托人兴通海运股份有限公司法定代表人
董事长；产权持有人二陈其德为委托人兴通海运股份有限公司董事、副总经理.
(四)资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况
资产评估报告使用人包括委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估
报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人.资产评估委托合同未
约定其他资产评估报告使用人.
二、评估目的
本次评估的目的是兴通海运股份有限公司拟购买二手房,因此需要聘请资产
评估机构对泉港区驿峰路东段北侧兴通1#商住楼201室及501至506室进行评
估.
本评估结论仅供委托人购买二手房这一经济行为作价值参考.不得作为其他
经济目的、其他用途使用,不得与其他资产评估报告混用.资产评估报告使用人
只能基于本次评估目的而使用本报告评估结论,不得拆零使用,不得使用评估结
论对应的中间过程或中间内容.
三、评估对象和评估范围
(一)根据兴通海运股份有限公司的委托,本次评估对象为泉港区驿峰路东段
北侧兴通1#商住楼201室及501至506室.
(二)本次评估范围以委托人提供的评估申报表为准.评估范围具体包括:序号 房屋所有权证 国有土地使用证 建筑物名称 结构 建筑面积(m2)
1泉房权证泉港009459字第号泉港区驿峰路东段北侧兴通1#商住楼201框架322.80
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其他
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1#商住楼201室及501至506室资产评估报告·正文序号房屋所有权证国有土地使用证建筑物名称结构(2)
2泉房权证泉港009374字第号泉港国用(2004)第001注释号泉港区驿峰路东段北侧兴通1#商住楼501框架311.85
3泉房权证泉港009546字第号泉港区驿峰路东段北侧兴通1#商住楼502框架84.39
4泉房权证泉港009547字第号泉港区驿峰路东段北侧兴通1#商住楼503框架65.78
5泉房权证泉港009373字第号泉港区驿峰路东段北侧兴通1#商住楼504框架96.60
6泉房权证泉港009548字第号泉港区驿峰路东段北侧兴通1#商住楼505框架66.00
7泉房权证泉港009545字第号泉港区驿峰路东段北侧兴通1#商住楼506框架82.07
合计1,029.49
截至评估基准日,201室及501至506室为自用.
四、价值类型及其定义
本次资产评估的价值类型为市场价值.
市场价值是在适当的市场条件下,自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未
受任何强追的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额.
本次评估选择市场价值作为评估结论的价值类型,主要考虑了以下因素:(一)
评估目的:本次评估的目的为仅供委托人拟购买二手房这一经济行为作价值参考,
是一个正常的市场经济行为,市场价值能为经济行为各方所接受；(二)市场条
件:本评估项目对市场条件并无特别限制和要求；(三)评估对象:本评估项目
对评估对象并无特别限制和要求；(四)价值类型与评估假设的相关性:本次评
估的评估假设是基于模拟完全公开和充分竞争的市场而设定的,设定评估假设条
件的目的在于排除非市场因素和非正常因素对评估结论的影响
五、评估基准日
本项目评估基准日为2024年7月31日.
评估基准日是委托人根据尽可能与经济行为实现日接近的原则确定的
本次资产评估工作中,资产评估范围的界定、评估价格的确定、评估参数的
选取等,均以该日之外部经济环境以及市场情况确定.本资产评估报告中一切取
价标准均为评估基准日有效的价格标准.
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六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括法律法规依据、评估准则依据、资产
权属依据,及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等,具体如下:
(一)法律法规依据
1、《中华人民共和国资产评估法》(第十二届全国人民代表大会常务委员会
第二十一次会议,2016年12月1日起施行);
2、《中华人民共和国证券法》(第十三届全国人民代表大会常务委员会第十
五次会议修订,2020年3月1日起施行);
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》(第十三届全国人民代表大会常务
委员会第十二次会议修改,2020年1月1日起施行);
4、《中华人民共和国民法典》第十三届全国人民代表大会第三次会议,2021
年1月1日起施行);
5、其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等.
(二)准则依据
1、《资产评估基本准则》(财资(2017)43号);
2、《资产评估职业道德准则》(中评协(2017)30号);
3、《资产评估执业准则—资产评估报告》(中评协(2018)35号);
4、《资产评估执业准则--资产评估程序》(中评协(2018)36号);
5.《资产评估执业准则一-资产评估档案》(中评协(2018)37号);
6、《资产评估执业准则-资产评估方法》(中评协(2019)35号);
7、《资产评估执业准则-资产评估委托合同》(中评协(2017)33号);
8、《资产评估执业准则—-不动产》(中评协(2017)38号);
9、《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协(2017)46号);
10、《资产评估价值类型指导意见》(中评协(2017)47号);
11、《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协(2017)48号);
以及相关的准则、指南、指导意见及其释义、讲解.
(三)资产权属依据
1、《房屋所有权证》:
2、《国有土地使用证》.
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(四)取价依据
1、本资产评估机构收集的有关询价资料和参数资料:
2、《资产评估常用数据与参数手册(第二版)》(北京科学技术出版社);
3、《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》
(财税(2008)170号,2009年1月1日起执行);
4、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令
第65号修改,2011年11月1日起施行);
5、《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第691号修改,2017年11
19月日起施行);
6、《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发
(2016)39号);
7、《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税
收政策的通知》(财税(2008)24号);
8、金融机构人民币存款基准利率表(中国人民银行2015年10月24日发布
并执行).
(五)其他参考资料
1、《房地产估价规范》(GB/T50291-2015);
2、资产评估专业人员现场勘查、记录等；
3、厦门嘉学资产评估房地产估价有限公司收集的其他有关资料.
七、评估方法
(一)评估方法的选择
房屋建筑物类固定资产的评估方法通常有市场法、收益法、成本法等评估方
法.市场法适用于同类房地产交易实例较多的评估,评估对象所处的房地产交易
市场比较活跃,较容易取得同类房地产交易实例,因此市场法宜采用；收益法适
用于有收益或有潜在收益的房地产评估,评估对象所处的区域,同类房地产租金
案例较容易取得,因此收益法宜采用；成本法适用于无市场依据或市场依据不充
分而不宜采用市场法、收益法进行评估的情况下的房地产评估；但根据被评估对
象的性质,市场法、收益法的评估结果能够比较客观、真实反映评估对象的价值,
因此本次评估我们不宜采用成本法.
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本次评估根据评估目的以及收集的资料,以持续使用为假设前提,采用市场
法和收益法进行评估.
(二)市场法
市场法:选取一定数量的可比实例,将它们与评估对象进行比较,根据其间
的差异对可比实例成交价格进行处理后得到评估对象价值或价格的方法.
公式为:
评估价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数X
区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数
(三)收益法
收益法:是通过预测该部分房地产所能产生的预期总收益和所要发生的总支
出,得出预期纯收益,以一定的还原利率(资本化率)将预期纯收益折算为现值
之和,从而确定该部分房地产采用收益法得出的评估值.收益法具体分为报酬资
本化法、直接资本化法、收益乘数法,本次评估采用报酬资本化法,并利用持有
加转售模式的收益法公式求得评估对象的收益价值.
公式为:AVV=Y-g1+Y)
其中:V—收益法评估价值 1A—未来第年净收益
Y—报酬率 g-—净收益逐年递增的比率
t-一房地产持有期 Vt--期末转售收益
八、评估程序实施过程和情况
本次评估于2024年7月开始进行前期工作,2024年7月30日进驻现场,最终于
2024年8月7日形成评估结论.整个评估工作分五个阶段进行:
(一)评估前期准备工作阶段:明确业务基本事项、接受项目委托、确定评估
目的、评估对象及范围、评估基准日,拟定评估计划；
(二)资产核实阶段:指导产权持有人清查资产、准备评估资料,现场调查
收集整理评估资料、核实资产与验证资料；
(三)评定估算阶段:选择恰当的评估方法、收集市场信息和评估计算；
(四)评估汇总及提交报告阶段:评估结果汇总与分析、撰写报告、内部审核,
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并与委托人就报告内容进行沟通,独立分析后,形成最终评估结论,向委托人提
交正式资产评估报告；
、
(五)整理归集评估档案.
九、评估假设
本次评估中,资产评估专业人员遵循了以下评估假设:
(一)一般假设
1、交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中,资产评估专业人员
根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行评估.交易假设是资产评估得以进行
的一个最基本的前提假设.
2、公开市场假设
公开市场假设,是指资产可以在充分竞争的市场上自由买卖,其价格高低取
决于一定市场的供给状况下独立的买卖双方对资产的价值判断.公开市场假设是
对拟进入的市场条件以及资产在较为完善市场条件下接受何种影响的一种假定
说明或限定.
所谓公开市场,是指一个有众多买者和卖者的充分竞争性的市场.在这个市
场上,买者和卖者的地位是平等的.资产交易双方都有获取足够市场信息的机会
和时间,买卖双方的交易行为都是自愿的、理智的,而非在强制或受限制的条件
下进行的.买卖双方都能对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断.
公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础.
3、持续使用假设
持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下的
资产状态的一种假定.首先评估对象正处于使用状态,其次假定处于使用状态的
资产还将继续使用下去.在持续使用假设条件下,没有考虑资产用途转换或者最
佳利用条件.
(二)特殊假设
1、委托人提供的基础资料是真实、准确、完整的；纳入评估范围的各项资产
是真实、准确的,其权属清晰断、合法并完整地均归属于产权持有人；产权持有人
出具的资产权属证明文件合法有效.
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2、所有重要的及潜在的可能影响价值的因素都已由委托人或产权持有人向
我们充分揭示.
资产评估专业人员根据资产评估的要求,认定这些前提假设条件在评估基准
日时成立,当未来经济环境发生较大变化时资产评估专业人员将不承担由于前提
条件的改变而推导出不同评估结论的责任.
当前述假设条件不成立时,除下述一种情形外,本资产评估报告失效:若实
际情况与前述假设条件的差异属可准确量化事项且便于调整的,在资产评估目的
实现时,委托人应提请本资产评估机构对资产评估结论作相应调整.
十、评估结论
我们根据有关资产评估的法律、行政法规和评估准则,本着独立、公正、客
观的原则,履行了资产评估程序,分别采用市场法、收益法评估,对两种方法的
测算结果进行算术平均求取两种方法的综合测算结果,并得出如下结论:
至评估基准日2024年7月31日,纳入本次评估范围的泉港区驿峰路东段北侧
兴通1#商住楼201室及501至506室的评估价值为含税价人民币伍佰陆拾柒万陆仟
壹佰元整(RMB万元).567.61
本资产评估报告使用人在应用评估结论时应注意特别事项对评估结论的影
响.
十一、特别事项说明
本资产评估报告使用人应注意特别事项对评估结论的影响,并在此特别提请
资产评估报告使用人予以关注.
(一)权属资料等评估资料不完整或者存在瑕的情形
无.
(二)委托人未提供的其他关键资料情况
无.
(三)未决事项、法律纠纷等不确定因素
无.
(四)评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影
响的情况
无.:
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(五)重要的利用专家工作及相关报告情况
无.
(六)重大期后事项
1、评估基准日至资产评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项
委托人与被评估单位没有提供,我们也未能获悉或发现有对评估结论产生影
响的重大期后事项.
2、在评估基准日以后的报告有效期内,如果资产数量及作价标准发生变化
时,应按以下原则处理:
(1)当资产数量发生变化时,应根据原评估方法对资产数额进行相应调整
(2)当资产价格标准发生变化、且对资产评估结论产生明显影响时,委托
人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
(3)对评估基准日后,资产数量、价格标准的变化,委托人在资产实际作
价时应给予充分考虑,进行相应调整.
(七)本次资产评估对应的经济行为中,可能对评估结论产生重大影响的瑕
疵情形
无.
(八)其他需要说明的问题
1、本次评估未考虑经济行为产生的相关税费.对评估对象所涉及到的所有
税费,在评估目的实现时,应由税务机关根据国家税法的规定据实征收,并由税
法规定的纳税人承担,具体税额在本次资产评估报告中未作调整.在评估目的实
现时,所有税费应以主管税务部门核定数字为准,主管税务部门核定金额与账面
记载不符时,应据之调整评估结论.
2、本资产评估报告评估结论是对2024年7月31日这一基准日所评估资产
价值的客观公允反映,本资产评估机构对这一基准日以后该资产价值发生的重大
变化不负任何责任.
3、本资产评估报告含有若干附件,附件是本资产评估报告之重要组成部分
与本资产评估报告正文具有同等法律效力,且附件与报告正文配套使用方有效
本资产评估报告使用人应注意特别事项对评估结论的影响.
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十二、资产评估报告使用限制说明
(一)资产评估报告使用范围
1、资产评估报告的使用人
资产评估报告仅供资产评估委托合同约定和法律、行政法规规定的资产评估
报告使用人使用.
2、资产评估报告的用途
委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评
估报告载明的使用目的及用途使用资产评估报告.
3、评估结论的使用有效期
根据现行有关规定,本资产评估报告有效期通常为一年,自评估基准日2024
年7月31日起计算,至2025年7月30日止.通常,只有当评估基准日与经济
行为实现日相距不超过一年时,才可以使用资产评估报告.超过一年,或虽未超
过一年,但评估对象的价格标准出现较大波动,不能采用本资产评估报告结论.
4、资产评估报告的摘抄、引用或披露
(1)未经委托人书面许可,资产评估机构及其资产评估专业人员不得将资
产评估报告的内容向第三方提供或者公开,法律、行政法规另有规定的除外.
(2)未征得本资产评估机构同意,资产评估报告的内容不得被摘抄、引用
或者披露于公开媒体,法律、行政法规另有规定以及相关当事人另有约定的除外.
(二)委托人和其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产
评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的,本资产评估机构及其资产评估专
业人员不承担责任.
(三)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法
律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外,其他任何机构和个人不能成为资
产评估报告的使用人.
(四)资产评估报告使用人应该正确理解评估结论,评估结论不等同于评估
对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证.
(五)本资产评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规
的有关规定.
(六)本次评估结论是反映评估对象在本资产评估报告所列示的评估假设
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兴通海运股份有限公司拟购买二手房涉及的泉港区驿峰路东段北侧兴通
1#商住楼201室及501至506室资产评估报告·正文
条件下,为本次评估目的,根据公开市场的原则提出的公允估值意见,没有考虑
将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊的交易方可能压低或追加付出的价格
等对评估价值的影响.当前述条件以及评估假设等发生变化时,评估结论一般会
失效.本资产评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结论失效的相关法
律责任.
(七)本资产评估机构对本资产评估报告拥有最终解释权.
十三、资产评估报告日
资产评估报告日为评估结论形成的日期.本资产评估报告日为2024年8月
7日.
谨此报告!
本资产评估报告文号学为嘉学评估评报字(2024)8200046号”,评估对象泉港
区驿峰路东段兆测兴通1#商住楼201室及501至506室的评估价值为含税价人民币
伍佰陆拾柒有壹整M万元).856.61
厦门嘉学资产评估房地产估价有限公司
正式执业会员正式执业会员
资产评估师:资产评估师资产评估师
李艺凤洪剑钦
3918000239200038
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